Scia Edilizia, come funziona e come deve essere richiesta

Introdotta con lo scopo di liberalizzare le attività privatistiche, la Scia edilizia – ossia la Segnalazione Certificata di Inizio Attività – ha sostituito completamente il provvedimento autorizzativo a regime vincolato. Il privato, nel caso in cui sussistano i requisiti previsti dalla legge, effettua una segnalazione, a seguito della quale è autorizzato a costruire in maniera automatica. Non è necessario ottenere l’atto amministrativo.

Se da un lato la Scia edilizia semplifica e liberalizza le procedure, dall’altro lascia aperta una questione delicata: la tutela che viene offerta al terzo privato. La volontà di un privato di costruire – benché sia in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge – potrebbe ledere i diritti dei vicini, che potrebbero essere danneggiati dalla costruzione di una nuova opera.

Ma cerchiamo di capire come funzioni la Scia edilizia e in quale modo debba muoversi il privato nel momento in cui la richiede.

Scia edilizia, come funziona

Strumento introdotto per sostituire il tradizionale provvedimento autorizzatorio a regime vincolato, la Scia Edilizia è stata introdotta con lo scopo di liberalizzare le attività dei privati. Nel momento in cui il privato sia in possesso dei requisiti previsti dalla normativa in vigore, è automaticamente autorizzato a costruire, senza la necessità di ottenere il relativo atto amministrativo.

La Scia Edilizia deve essere presentata quando si avviano degli interventi di ristrutturazione all’interno o all’esterno di un immobile.

La Legge prevede che sia obbligatorio presentarla quando si realizzano le seguenti condizioni:

• si effettua una ristrutturazione leggera. Viene ritenuta tale quando non viene aumentata la volumetria o la superficie dell’immobile. O non vengono modificati il prospetto o la sagoma dell’edificio;
• si avviano dei lavori per il restauro e il risanamento conservativo. Stiamo parlando delle attività di ristrutturazione intese nel senso classico del termine. Serve per conservare un bene immobile e si concretizza attraverso delle attività di manutenzione, ma non devono essere modificati gli elementi essenziali dell’opera;
• quando si effettua una manutenzione straordinaria con delle modifiche strutturali, che determinano un aumento dei parametri urbanistici;
• quando si cambia la destinazione d’uso dell’immobile: i lavori comportano una modifica della funzionalità dell’immobile.

Come si presenta la Scia edilizia

Generalmente a farsi carico della presentazione della Scia edilizia è il professionista che è chiamato a realizzare il progetto o ad effettuare i lavori. La segnalazione deve essere presentata al Comune dove sono ubicati gli immobili, che ha un tempo compreso tra le due settimane e i due mesi per rispondere. L’ente verificherà la sussistenza dei requisiti.

Gli uffici comunali provvederanno ad analizzare la visura di tutti gli atti abitativi che riguardano l’immobile oggetto dell’intervento. Verrà verificata la regolarità di tutti i permessi di costruire concessi: questo permetterà di accertare l’eventuale presenza di abusi.

Nel caso in cui le verifiche dovessero portare alla luce il fatto che non sussistono i requisiti, l’amministrazione comunale adotterà un provvedimento inibitorio.

La Scia ha un termine di scadenza: dura tre anni, passati i quali può essere richiesta una proroga.

La presentazione della segnalazione ha una serie di costi:

• 70 euro per diritti di segreteria;
• 15 euro per la cartella di corredo;
• contributo di costruzione, se previsto.

Quali sono i poteri del Comune

Nel caso in cui il richiedente non dovesse essere in possesso dei requisiti dichiarati nelle Scia Edilizia può esercitare uno dei seguenti poteri:

• inibitorio;
• autotutela impropria.

Il potere inibitorio deve essere esercitato entro 60 giorni: passato questo termine l’amministrazione comunale non ha più la facoltà di esercitare questa facoltà.

L’autotutela impropria, invece, deve essere esercitata ai sensi dell’articolo 21 nonies della Legge 41/1990: entro un termine ragionevole e, comunque vada, non superiore a 12 mesi. I tempi per esercitare questo potere sono certamente lunghi, ma non è un potere vincolato e doveroso, ma discrezionale.

La Pubblica Amministrazione lo esercita nel caso in cui:

• dovesse sussistere un interesse generale, che non sia connesso semplicemente al ripristino della legalità;
• venga valutato l’affidamento del privato, che ha comunicato la Scia edilizia.

La Scia edilizia e la tutela del soggetto terzo

La Scia edilizia ha modificato radicalmente il sistema della tutela del soggetto terzo. Generalmente ad essere leso dai lavori in corso è il vicino di casa non soddisfatto della nuova costruzione, la quale potrebbe arrecargli un qualsiasi tipo di pregiudizio.

Stando all’orientamento giurisprudenziale della Corte Costituzionale il privato che si ritiene leso ad una nuova costruzione, può sollecitare l’autotutela impropria dell’Amministrazione Comunale: quest’ultima, nel caso in cui sia sollecitata, è tenuta ad esercitarla.

Attenzione, però, che non si andrà verso un annullamento d’ufficio della Scia, perché è un atto privato. E soprattutto per intervenire è necessario che siano presenti i presupposti per l’annullamento d’ufficio. Ad ogni modo, a fronte della richiesta di un privato, la Pubblica Amministrazione è obbligata a rispondere.

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