Vendita di un immobile con Superbonus: quando la plusvalenza non è tassabile

La cessione di un immobile ristrutturato con il Superbonus può far emergere una plusvalenza imponibile, ma non in ogni caso. Con la Risposta n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate torna sull’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR e mette a fuoco due aspetti che pesano direttamente sul carico fiscale del venditore: da quale data calcolare il decennio rilevante quando la proprietà si è consolidata dopo la rinuncia a un usufrutto, e a quali condizioni l’immobile può ritenersi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente. Nel caso esaminato la conclusione è l’esclusione della plusvalenza dalla tassazione, ma a una condizione temporale ben definita.

La data di acquisto: la consolidazione dell’usufrutto non riapre i termini

La disciplina richiamata dall’interpello è quella introdotta dalla legge di bilancio 2024 (art. 1, commi 64-67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213), che ha inserito nell’articolo 67 del TUIR la lettera b-bis). La norma considera redditi diversi le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati eseguiti gli interventi agevolati con il Superbonus (articolo 119 del decreto-legge 34/2020), conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita.

La regola si applica alle cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024 e prevede due esclusioni: gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione (oppure, se tra acquisto o costruzione e vendita è decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo). Quando la plusvalenza è imponibile, l’importo si determina secondo le regole dell’articolo 68 del TUIR.

Il primo quesito posto all’Agenzia riguarda proprio l’individuazione della data di acquisto rilevante per il calcolo del decennio. Il contribuente aveva comprato la piena proprietà dell’immobile nel 2006, ma nel 2012 aveva donato ai genitori l’usufrutto vitalizio, conservando la nuda proprietà; nel 2022 l’usufrutto si era poi estinto per rinuncia gratuita degli usufruttuari, con il consolidamento della piena proprietà. La domanda è se quel consolidamento valga come nuovo acquisto.

L’Agenzia esclude questa lettura. Richiamando la risoluzione n. 218/E del 30 maggio 2008, ricorda che, data la temporaneità dell’usufrutto (articolo 979 del Codice civile), alla sua estinzione il diritto di proprietà riacquista automaticamente la propria pienezza: con la consolidazione il nudo proprietario non acquisisce un nuovo diritto reale, ma vede “riespandersi” la proprietà già presente nel suo patrimonio. La fattispecie viene tenuta distinta da quella della risoluzione n. 188/E del 20 luglio 2009, relativa al riscatto a titolo oneroso dell’usufrutto da parte del nudo proprietario, dove la successiva rivendita della piena proprietà entro cinque anni lascia emergere un intento speculativo. Nel caso in esame manca un atto negoziale riconducibile al proprietario: la rinuncia gratuita è un atto unilaterale degli usufruttuari. Per questo la data rilevante resta quella del 9 maggio 2006, giorno dell’acquisto a titolo oneroso, e non il 19 gennaio 2022.

Stabilire che l’acquisto risale al 2006 significa che tra acquisto e vendita sono trascorsi più di dieci anni: il test sull’abitazione principale si misura quindi sull’intero decennio antecedente la cessione, e non su un periodo più breve, con conseguenze dirette sul secondo quesito.

Il caso concreto

I genitori del contribuente avevano fissato la residenza nell’immobile, di loro proprietà, il 30 agosto 1991. Il 9 maggio 2006 il figlio ne acquista la piena proprietà a titolo oneroso; nel 2012 dona ai genitori l’usufrutto vitalizio e nel 2022 l’usufrutto si estingue per rinuncia. I genitori mantengono la residenza in forza di un contratto di comodato: il padre fino al decesso, avvenuto il 17 febbraio 2022, la madre fino al trasferimento del 28 aprile 2022. Da quel momento l’immobile resta a disposizione della proprietaria o viene locato a terzi. Gli interventi Superbonus sono stati eseguiti nel 2023 e nel 2024 e conclusi entro il 31 dicembre 2024, con fruizione tramite sconto in fattura. La vendita è ipotizzata tra il 31 luglio e il 31 dicembre 2026, con la possibilità di slittare oltre.

Abitazione principale dei familiari: la soglia del 27 aprile 2027

Il secondo quesito chiede se l’immobile possa considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. La lettera b-bis) include tra i familiari rilevanti, oltre al cedente, i suoi familiari, e qui entrano in gioco i periodi di residenza dei genitori.

L’Agenzia accoglie la soluzione del contribuente: poiché il padre ha risieduto nell’immobile dal 30 agosto 1991 al 17 febbraio 2022 e la madre dal 30 agosto 1991 al 28 aprile 2022, l’immobile risulta adibito ad abitazione principale dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente la cessione, a condizione che la vendita avvenga entro il 27 aprile 2027. In questo caso l’eventuale plusvalenza non è imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR. L’Agenzia precisa, come di consueto, che il parere è reso sulla base degli elementi forniti nell’istanza, assunti senza verifica nel presupposto della loro veridicità.

Il conteggio dei giorni

La data del 27 aprile 2027 deriva da un calcolo giorno per giorno sul decennio mobile che precede la vendita. Considerando una cessione entro quel termine, il periodo di destinazione ad abitazione principale dei familiari copre 1.827 giorni (dal 28 aprile 2017 al 28 aprile 2022, ultimo giorno di residenza della madre), a fronte di 1.825 giorni di destinazione diversa (dal 29 aprile 2022 al 27 aprile 2027). La maggioranza, per due giorni, è quindi soddisfatta. Oltre quella data l’equilibrio si rovescerebbe e la condizione per l’esclusione verrebbe meno: è questo margine ristretto a rendere determinante il momento del rogito.

Faq vendita immobile con Superbonus e plusvalenza

Quando la vendita di un immobile con Superbonus genera una plusvalenza tassabile?

La plusvalenza è imponibile, come reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, quando l’immobile viene ceduto a titolo oneroso e gli interventi agevolati con il Superbonus si sono conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita. Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante.

La rinuncia all’usufrutto da parte dei familiari fa decorrere un nuovo termine?

No. Secondo la Risposta n. 124/2026, la rinuncia gratuita all’usufrutto comporta solo la riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio del nudo proprietario, non un nuovo acquisto. La data rilevante per il calcolo del decennio resta quella dell’acquisto originario a titolo oneroso.

Quando l’immobile si considera abitazione principale dei familiari ai fini dell’esclusione?

Quando, nei dieci anni antecedenti la cessione (o nel più breve periodo tra acquisto/costruzione e vendita, se inferiore a dieci anni), l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo. Il conteggio si misura sui giorni effettivi, come mostra il caso esaminato dall’Agenzia.

Gli immobili ereditati sono soggetti alla plusvalenza Superbonus?

No. La lettera b-bis) dell’articolo 67 del TUIR esclude espressamente dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione, anche quando su di essi siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus conclusi da meno di dieci anni.

Da quando si applica la tassazione delle plusvalenze sugli immobili con Superbonus?

La disciplina è stata introdotta dalla legge di bilancio 2024 (art. 1, commi 64-67, della legge n. 213/2023) e si applica alle cessioni a titolo oneroso effettuate a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di conclusione dei lavori, purché questi non risultino conclusi da più di dieci anni al momento della vendita.

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