Mercato delle abitazioni signorili

Mercato delle abitazioni signorili

Durante i primi mesi del 2014 gli immobili di prestigio hanno registrato prezzi in leggero  ribasso (-1,9% nel primo semestre del 2014). Si tratta di un segmento di mercato decisamente di nicchia che interessa anche abitazioni dal valore superiore al milione di euro ricercate da persone sempre più esigenti, che soprattutto negli ultimi anni hanno ben ponderato le loro scelte d’acquisto. Quasi sempre si tratta di acquisti di prima casa, spesso a scopo migliorativo. In genere ci si orienta su tagli superiori a 150 mq, oppure sulle soluzioni indipendenti. Importante la presenza di un terrazzo, di balconi o di un giardino, così come la vista panoramica o gli affacci su piazze importanti. Le soluzioni d’epoca sono sempre molto apprezzate, soprattutto se hanno caratteristiche architettoniche di prestigio. Piacciono i soffitti a volte, i cassettoni e gli affreschi. Anche le soluzioni di nuova costruzione che riuniscono elementi di lusso, modernità e innovazione tecnologica piacciono, ma l’offerta di questa tipologia abitativa è ancora molto limitata.

ROMA

Nella capitale le quotazioni più elevate spettano naturalmente a Piazza di Spagna dove, per soluzioni top ristrutturate, si toccano cifre medie di 13 mila € al mq. Nel Tridente si arriva a 9000-10000 € al mq, così come per gli immobili storici situati in via Giulia e via Monserrato nel Ghetto Ebraico. Piacciono molto anche le abitazioni situate in piazza Matteotti, piazza Locatelli, via dei Giubbonari e via del Tempio, dove per case d’epoca si possono spendere 9000-10000 € al mq.  Prezzi più bassi si registrano invece per la zona di piazza del Popolo dove, al momento, difficilmente si superano i 6000 € al mq per soluzioni in ottimo stato e per la zona di Prati dove si toccano top prices di 6000-6500 € al mq. Nel quartiere Parioli, una delle aree più prestigiose della città, chi desiderasse delle soluzioni signorili può orientarsi su via di Villa Grazioli, via Panama, piazza delle Muse, via dei Monti Parioli: è qui che si possono trovare palazzine d’epoca dei primi anni del 1900, tagli a partire dai 200 mq in su con affacci importanti e in taluni casi con soffitti alti a cassettoni. Le quotazioni di queste tipologie possono raggiungere gli 8000 € al mq se in ottimo stato manutentivo. Non lontano si trova Villa Massimo, molto ambita,  si sviluppa nei pressi di Villa Torlonia tra via Nomentana, viale XXI Aprile e via Catanzaro; al momento si registra molta offerta e questo ha determinato una contrazione dei valori che al momento non superano i 7500 € al mq.

MILANO

A Milano una delle zone che piace di più a chi cerca soluzioni di prestigio è Brera.  Nei pressi di corso Garibaldi, via Solferino, via della Moscova si cercano metrature grandi (oltre 150 mq). Le quotazioni medie sono di 4000-5500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, per arrivare a punte di 8000 € al mq per le soluzioni ottimamente ristrutturate. Quotazioni più elevate si raggiungono nella zona di largo Treves: 10 mila € al mq. In via Solferino i valori immobiliari oscillano da 6000 € al mq, nel tratto più vicino ai Bastioni di Porta Nuova, per salire a 7000-8000 € al mq verso la zona di Brera. Le abitazioni più costose si trovano in  via Borgonuovo (12 mila € al mq per una soluzione signorile in buono stato), piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-11 mila € al mq), Fiori Chiari e Fiori Scuri (8-10 mila € al mq). Si scende a 7-8 mila € al mq in via Pontaccio. In Porta Romana piace la zona a ridosso del Policlinico (via Sforza, via della Guastalla), dove le richieste dei proprietari arrivano anche a 8000 € al mq, ma la disponibilità di spesa di chi desidera acquistare non supera i 6000 € al mq. Questo sta determinando un rallentamento del mercato. Dinamiche simili anche  nelle zone più signorili nell’area Vercelli – Magenta (via XX settembre, via Mascheroni  e le traverse di corso Vercelli e di corso Magenta) dove, in questo momento, difficilmente si superano i  7000 € al mq per gli immobili signorili dei primi anni del 1900. Anche su corso Vercelli penalizzata dal maggiore traffico le quotazioni arrivano a 6000 € al mq. I top prices si toccano per le abitazioni signorili situate nella vicina piazza Piemonte (7000 € al mq). L’area che si sviluppa verso via Sardegna, via Marghera e  piazza De Angeli, in particolare intorno a via Frua, offre abitazioni signorili risalenti agli anni ’60 con giardini condominiali e appartamenti di ampia metratura. Una soluzione da rimodernare costa circa 6000 € al mq. Poco distante, intorno a piazza Wagner, via Tiziano, via Sanzio e via Marghera c’è un’ offerta immobiliare di tipologia medio signorile che  spazia dagli immobili dei primi anni del 1900 a quelli degli anni ’60-’70. Le tipologie da ristrutturare hanno quotazioni medie di 4000-4500 € al mq, quelle ristrutturate possono arrivare anche a 6500 € al mq.

Per chi volesse acquistare delle ville di prestigio un’alternativa non lontana da Milano è offerta dal mercato di Monza. La richiesta proviene da persone che arrivano da Milano e che ricercano nel centro del capoluogo meneghino o nei pressi della Villa Reale, ma si registrano compravendite anche di torinesi e romani; ultimamente si stanno affacciando anche stranieri, tra cui russi e inglesi. Gli acquirenti sono molto esigenti riguardo il contesto in cui sono inserite le soluzioni indipendenti, infatti si ricercano ville in zone prestigiose circondate da aree verdi, senza condomini intorno. Piacciono le camere grandi e con giardino di almeno 1500 mq; generalmente si opera una ristrutturazione conservativa all’esterno, mentre all’interno si tende a rendere gli ambienti moderni. La maggior parte delle ville è di tipo Liberty, con capitelli lavorati, facciate decorate e balconi con incisioni, talvolta sono anche sottoposte al vincolo delle Belle Arti. Le zone dove sono più presenti si sviluppano nelle adiacenze del Centro, attorno al Parco e nei quartieri Grazie Vecchie e Sobborghi. Sebbene sia molto difficile dare un valore generale, i prezzi possono superare il milione di euro, talvolta anche abbondantemente.

TORINO

A Torino gli immobili di prestigio si concentrano prevalentemente nel centro storico della città e in collina. Nella zona di via Roma, via Battisti, piazza Carlo Alberto, piazza Castello, piazza Vittorio Veneto,  si trovano abitazioni a 4000 € al mq, ma i valori aumentano per quelle posizionate su Lungopo Diaz da cui è possibile godere della vista sulle aree collinari della città. Apprezzate anche le soluzioni che affacciano su via Lagrange, via XX Settembre e via Alfieri. Tra le vie più prestigiose da segnalare via Della Rocca, dove si trovano anche tipologie signorili riqualificate e valutate circa 6000 € al mq. I valori di cui sopra si raggiungono solo per abitazioni ristrutturate che hanno caratteristiche quali posizionamento al piano alto, l’affaccio su piazze storiche o sul Po. Importante anche la dotazione di box o posto auto.

Un’ altra  zona  signorile si trova nel tratto di  San Salvario – Sacro Cuore che  affaccia sul Po d è e limitata da corso Massimo D’Azeglio: immobili d’epoca dei primi anni del 1900 costano mediamente 3000 € al mq con punte di 3500 € al mq se godono della vista sulla collina torinese e sul Parco del Valentino.

Nel quartiere della Crocetta le soluzioni immobiliari più signorili sono concentrate nel tratto compreso tra  corso De Gasperi e corso Galileo Ferraris: le tipologie d’epoca e quelle signorili hanno prezzi medi di 3400 € al mq. Quotazioni superiori invece per le poche case indipendenti situate nell’isola pedonale che è caratterizzate dalla totale assenza di traffico e posizionata di fronte al Politecnico (è compresa tra corso Vinzaglio, corso Einaudi, corso Stati Uniti e corso Duca degli Abruzzi).

Anche la zona collinare e precollinare della città offre soluzioni di prestigio. Nella zona di San Martino, area molto apprezzata dagli acquirenti, ci sono case indipendenti di ampiezza compresa tra 200 e 250 mq con valori a partire da 500 mila €. Nella parte collinare del quartiere ci sono ville d’epoca edificate tra il 1500 ed il 1600, si tratta di soluzioni molto ampie con vasti terreni annessi che possono superare abbondantemente il milione di euro.

FIRENZE

A Firenze appartamenti di lusso si possono acquistare in piazza Santa Croce, piazza del Duomo, Lungarno, Borgo Albizi, via De Benci e Borgo Pinti; si tratta in genere di palazzi storici realizzati nel periodo compreso tra la fine del 1400 e la fine del 1800, protetti dai vincoli delle Belle Arti. Le dimensioni di un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq, i soffitti sono alti ed affrescati, oppure dotati di travi a vista ed il pavimento può essere caratterizzato dal cotto fiorentino originale. Per queste tipologie i valori sono compresi tra 5000 e 6000 € al mq, ma i prezzi possono toccare punte molto più alte per soluzioni dalle metrature ridotte e con affacci sui monumenti. A cercare immobili di lusso sono prevalentemente stranieri, con una leggera prevalenza di inglesi e russi. Valori di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i valori sono rimasti invariati:  5500 € al mq per case con vista.

Soluzioni prestigiose anche intono a piazza del Duomo: si tratta di palazzi del 1600-1700, alcuni dotati di ascensore, con metrature superiori a 150 mq, volte affrescate e altezze intorno a quattro metri. Le stanze sono molto ampie (30-40mq) e ci sono importanti scalinate in pietra. Anche in questo caso a comprare sono prevalentemente famiglie ed investitori che acquistano per poi frazionare. Alcuni hanno anche la vista sul Duomo e su piazza della Signoria. Le quotazioni più alte si toccano per le soluzioni di lusso che sorgono su via dei Calzaioli; capita che gli acquirenti siano investitori che affidano la gestione della loro proprietà ad agenzie specializzate che poi provvedono ad affittarle settimanalmente ai turisti. In questo caso i prezzi possono salire fino a 6000 € al mq se le abitazioni sono ristrutturate e dotate di particolari pregi e viste. Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura e che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale all’800 e prevede quotazioni medie di 3800 € al mq, con punte di 5000 € al mq  per attici o appartamenti con spazi esterni abitabili.  Altra zona con immobili signorili, ma non storici  e in contesti residenziali è quella che si sviluppa intorno a piazza della Libertà, via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora, dove è possibile acquistare soluzioni ben ristrutturate con finiture di pregio. Queste tipologie hanno prezzi medi di 4000-4200 € al mq.

Non lontano dal centro storico, nella zona del Lungoarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan si concentrano abitazioni signorili, palazzine e villini in stile liberty ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che oscilla da 500 mila €, fino a superare il milione di €. Qui si possono trovare soluzioni ampie, a volte rifinite con marmi di Carrara ed impreziosite da affreschi.

GENOVA

Nervi è un quartiere molto prestigioso e la parte bassa (passeggiata Anita Garibaldi, ossia il lungomare) ospita anche parchi verdi e strutture balneari; l’edilizia risale agli anni ’60-’70, i prezzi oscillano tra 3000 e 3800 € al mq, fino a toccare 5000 € al mq per soluzioni particolarmente prestigiose; nella parte alta sono presenti soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche di tipo storico, che presentano valori molto diversi a seconda della grandezza del giardino, della presenza del posto auto e della vista sul mare. Di Quarto dei Mille sono molto ricercate le vie Ponte dell’Ammiraglio, Pio VII e Quartara perché sono zone signorili, dove ci sono condomini di piccole dimensioni, composti da 5 o 6 appartamenti di ampia metratura (120-200 mq) e villette successivamente riconvertite in appartamenti. Per soluzioni particolarmente prestigiose (attici con una completa vista mare, ben rifiniti e con materiali di ottima qualità) si raggiungono top prices di 4500 € al mq.

NAPOLI

A Napoli per chi cercasse situazioni di prestigio è Interessante via Petrarca, dove i valori sono più alti (6000-6500 € al mq) perché panoramica e verde. Prezzi molto simili anche in via Capece e via Catullo che tuttavia salgono a 7000-7500 € al mq in via Orazio, con punte di 8000 € al mq.

La zona di Chiaia si sviluppa nei pressi del lungomare è molto prestigiosa e commerciale (anche grazie alla sua pedonalizzazione): per una casa d’epoca di 80-90 mq si devono considerare 450 mila €, mentre per una più recente circa 6000 € al mq.

Tra le aree più richieste di Posillipo c’è  la parte bassa della via omonima, caratterizzata da palazzi d’epoca costruiti tra la fine dell’800 ed i primi anni del ‘900. Si tratta di una zona panoramica dove al momento si registrano quotazioni intorno a 7000-7500 € al mq. Mercato particolare quello di Marechiaro, zona apprezzata soprattutto da persone in cerca di privacy e tranquillità. Marechiaro è un borgo molto verde che si sviluppa fino al mare ed è composto da abitazioni storiche, ville d’epoca, parchi e palazzine degli anni ’60 e ’70. I prezzi non superano i 7500 € al mq. Sulla collina  alta di Posilipo ci sono dei Parchi signorili (parco Sud Italia, parco Manzoni, Parco Rivalta e Parco Ruffo) dotati di piscina, campi da tennis, vigilanza e portineria all’interno dei quali ci sono sia appartamenti che ville indipendenti. Se l’immobile è in buono stato e gode di vista panoramica sul Golfo di Napoli non si superano i 7500 € al mq, se la vista è sulla collina si scende a 5500 € al mq.

Sempre a Posillipo si possono trovare anche ville indipendenti d’epoca con parchi oltre i 1000 mq che partono da un minimo di due milioni di €.

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