Decreto Salva Casa, nuovi chiarimenti su tolleranze, cambio d’uso e stato legittimo

Il Decreto Salva Casa è entrato pienamente in vigore con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dei moduli unificati, fondamentali per rendere operative le disposizioni della legge 105/2024.

Intanto sono state pubblicate le FAQ sul decreto, che chiariscono diversi aspetti tra cui:

• lo stato legittimo
• la sanatoria per interventi antecedenti al 1977
• le condizioni igienico-sanitarie
• le sanzioni
• il cambio di destinazione d’uso

Le FAQ sul sul Decreto Salva Casa sono state raccolte durante il webinar del 7 maggio promosso da ANCI e ANCE; le relative risposte sono contenute in un documento PDF consultabile sia da cittadini privati che dagli operatori del settore.

FAQ Decreto Salva Casa, novità sulle tolleranze costruttive

Il Sava Casa ha introdotto diverse misure in merito alle tolleranze. Tuttavia le nuove regole si applicano soltanto alle difformità realizzate non oltre la data del 24 maggio 2024, ad eccezione di quelle inerenti gli immobili vincolati.

Le nuove regole non si estendono alle sanatorie per titoli precedenti al 1977 e non consentono di abbassare le altezze minime degli ambienti abitativi.

L’ANCI precisa che la tolleranza del 2% prevista per i requisiti igienico-sanitari non consente di ridurre le altezze minime degli ambienti abitativi, fissate per legge a 2,40 metri, salvo specifico progetto conforme all’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Per calcolare le superfici utili si applicano le definizioni nazionali, mentre nei fabbricati plurifamiliari il calcolo delle tolleranze si basa sulla singola unità immobiliare, secondo il principio di ragionevolezza in forma restrittiva.

Parziali difformità e vincoli, nuove regole sulle Sanatorie

Le difformità parziali si possono regolarizzare tramite SCIA anche per opere eseguite prima del 1977, a condizione che il titolo edilizio originario sia valido. Non è richiesta l’agibilità immediata.

Passando alle sanzioni, queste si basano sul valore venale dell’immobile (quindi il suo valore di mercato). ANCI ribadisce che l’importo dell’oblazione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compresa tra 1.032 e 10.326 euro (ridotta a 516-5.164 euro in caso di doppia conformità).

Stato legittimo degli immobili

Dal Consiglio di Stato arriva ad un ultimo chiarimento: il riferimento ai titoli pregressi nell’ultima pratica edilizia non è sufficiente; vuol dire che sarà necessaria la verifica dell’Amministrazione.

Cambio di destinazione d’uso

Per quanto riguarda i cambi d’uso orizzontali, questi non comportano oneri urbanistici grazie all’equivalenza del carico urbanistico stabilita a livello statale.
Nei cambi verticali, invece, la prevalenza funzionale è valutabile in base al numero delle unità immobiliari.

Recupero abitativo e deroghe igienico-sanitarie

Nei casi di “locali non conformi” il Decreto Salva Casa prevede che il cambio d’uso sia possibile qualora l’interessato presenti un progetto con condizioni igienico-sanitarie adeguate ed anche se l’edificio è oggetto di recupero edilizio.
I cambi di destinazione dei piani terra e dei seminterrati sono ammessi solo se la Regione ha disciplinato la materia. In assenza, i Comuni possono regolamentare la materia senza introdurre deroghe al Decreto.

Sottotetti

ANCI precisa che il Salva Casa permette il recupero dei sottotetti anche nei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime stabilite dalla legge, come i 10 metri tra pareti finestrate o i 3 metri dai confini, a meno che non siano in vigore regole più severe.

Tale deroga, però, non è automatica: serve il rispetto delle distanze valide al momento della costruzione dell’edificio, inoltre non devono essere alterate né la forma né la superficie del sottotetto rispetto a quella già esistente. L’altezza dell’edificio non può superare quella indicata nel titolo edilizio originario. In altre parole, il recupero del sottotetto è possibile solo se la sagoma e la volumetria restano invariate.

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