Seminterrato murato e tombatura: edilizia libera o si calcola volume?

Nel panorama della normativa urbanistica italiana, il recupero o la regolarizzazione dei locali interrati e seminterrati rappresenta da sempre una delle sfide più complesse per progettisti, geometri e amministrazioni comunali. Tra le soluzioni tecniche adottate per risolvere difformità planimetriche o per assecondare specifiche esigenze strutturali, spicca la cosiddetta tombatura (o tombamento) del locale.
Quando un committente o un tecnico si trova davanti a un locale interrato non autorizzato, o semplicemente non più utile, sorge spontanea una domanda cruciale: il seminterrato murato fa volume o rientra nell’edilizia libera?
La risposta non è immediata e richiede un’analisi dettagliata del confine tra intercapedine tecnica, vuoto strutturale e reale potenziale d’uso del locale.

Che cos’è la tombatura del seminterrato e perché se ne parla

Nel gergo tecnico e giuridico, la tombatura del seminterrato consiste nella chiusura totale, definitiva e permanente di un ambiente situato sotto il livello della strada o parzialmente interrato. L’operazione prevede la realizzazione di pareti divisorie o tamponature in muratura volte a sigillare l’accesso a quell’area.

Le ragioni dietro questa scelta possono essere molteplici:

• necessità strutturali o geotecniche: ad esempio, per risolvere problemi di spinta del terreno, per consolidare le fondazioni o per creare un vuoto strutturale antisismico;
• isolamento umido e termico: creazione di un’intercapedine isolante (vespaio o camera d’aria) per proteggere i piani superiori dalle risalite di umidità;
• sanatoria di difformità: la chiusura definitiva di una porzione di fabbricato realizzata in eccedenza rispetto ai titoli abilitativi originari, qualora la demolizione fisica dello scavo non sia strutturalmente praticabile.

Tuttavia, per stabilire se questa operazione sia soggetta a titolo abilitativo o se rientri nel regime dell’edilizia libera per il seminterrato, occorre comprendere come la legge definisca il concetto stesso di “volume“.

Quando il seminterrato murato è edilizia libera: il concetto di vuoto strutturale

La regola d’oro della pianificazione urbanistica stabilisce che

un’opera genera volumetria quando determina una variazione del carico urbanistico, ovvero quando crea uno spazio idoneo a ospitare persone, attività o depositi in modo continuativo o temporaneo.

Se si applica questo principio al caso del locale completamente sigillato, emerge chiaramente che l’intervento può beneficiare di una forte semplificazione burocratica. Ai sensi del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/01), in particolare l’art. 6, sono realizzabili in regime di edilizia libera tutte quelle opere di manutenzione ordinaria ed eliminazione di barriere architettoniche che non alterano la volumetria complessiva degli edifici.

Un locale interrato completamente murato perde qualsiasi attitudine a esprimere una destinazione d’uso. Non potendo essere calpestato, arredato o utilizzato nemmeno come deposito, esso cessa di essere un “volume utile” e si trasforma in un mero vuoto strutturale o volume tecnico a perdere.

In questa specifica circostanza:

• l’opera non concorre al calcolo della volumetria dei locali interrati;
• l’intervento non richiede il rilascio di un Permesso di Costruire né la presentazione di una SCIA, configurandosi come attività edilizia libera (ferma restando l’eventuale comunicazione di inizio lavori a fini statistici o catastali, ove richiesta dai regolamenti locali).

I requisiti tassativi per escludere l’abuso edilizio

L’assenza di volume non è un’autodichiarazione che il proprietario può fare sulla carta; deve corrispondere a uno stato di fatto oggettivo e incontestabile. La giurisprudenza amministrativa (tra le pronunce in questo senso ricordiamo il TAR Lazio, Sez. II-quater, con la sentenza n. 3722 del 30 marzo 2020; il Consiglio di Stato con sentenza n. 9758/2025 pubblicata a gennaio 2026 e il TAR Campania con la sentenza n. 402/2025) ha chiarito a più riprese che, per non fare volume, la tombatura deve rispondere a tre requisiti fondamentali e concomitanti.

Assoluta e permanente inaccessibilità

Il seminterrato non deve disporre di alcun punto di accesso. La presenza di porte anche se chiuse a chiave, botole d’ispezione sul soffitto, scale retrattili, finestre o lucernari (anche se di dimensioni minime) esclude automaticamente il locale dal concetto di “tombato”. Se lo spazio rimane in qualche modo accessibile, per il fisco e per l’ufficio tecnico comunale esso conserva la sua natura di locale accessorio (es. cantina o ripostiglio) e, pertanto, fa volume.

Assenza di impianti e finiture

Un vero vuoto a perdere non necessita di finiture civili né di impianti tecnologici.

All’interno del seminterrato sigillato non devono essere presenti:

• impianti elettrici attivi (prese, interruttori, punti luce);
• terminali di riscaldamento o predisposizioni per il condizionamento;
• impianti idrici o scarichi fognari funzionanti.

Qualora fossero presenti tali elementi, il Comune potrebbe contestare una “finta tombatura”, ovvero una schermatura temporanea volta a eludere i controlli per poi ripristinare il locale in un secondo momento.

La natura delle pareti di chiusura

Le tamponature realizzate per sigillare il locale devono avere carattere di stabilità e definitività. L’utilizzo di tramezzature leggere, pareti in cartongesso o pannelli in legno facilmente rimovibili non è considerato idoneo a configurare una tombatura reale. La chiusura deve essere eseguita con opere murarie permanenti (mattoni, blocchi di cemento o calcestruzzo) che richiedano un intervento di demolizione effettivo per essere rimosse.

Quando la tombatura fa volume: i rischi della falsa tombatura

La tentazione di utilizzare la muratura di un seminterrato abusivo come scorciatoia per evitare sanzioni è purtroppo diffusa. Tuttavia, ricorrere a una “falsa tombatura” espone il proprietario e il progettista a gravissimi rischi di natura penale e amministrativa.

Se durante un sopralluogo della Polizia Locale o dei tecnici comunali si accerta che il seminterrato è stato chiuso solo parzialmente, o con modalità facilmente reversibili, l’intervento viene qualificato come abuso edilizio del locale interrato.

In questo scenario:

• lo spazio viene computato nel calcolo della volumetria complessiva dell’immobile;
• se il lotto ha già esaurito la cubatura massima consentita dal piano regolatore, l’opera non potrà essere sanata tramite accertamento di conformità (mancando il requisito della doppia conformità);
• l’amministrazione comunale ordinerà il ripristino dello stato dei luoghi o, qualora questo pregiudichi la statica dell’intero edificio, applicherà pesanti sanzioni pecuniarie sostitutive, senza che questo comporti la sanatoria del volume abusivo.

Per questa ragione, la scelta di tombare deve essere supportata da una reale impossibilità di utilizzare lo spazio e da una rigorosa esecuzione tecnica dei lavori di sigillatura.

Il ruolo della giurisprudenza: prevalenza della sicurezza statica e sentenze chiave

L’orientamento prevalente nelle sentenze sulla tombatura del seminterrato (pronunciate dal Consiglio di Stato e dalla Corte di Cassazione) tende a valorizzare la reale consistenza materiale delle opere rispetto alle definizioni astratte dei regolamenti edilizi comunali.
Un principio cardine espresso dai giudici amministrativi riguarda il bilanciamento tra conformità urbanistica e sicurezza dell’edificio. Se un seminterrato è stato realizzato in parziale difformità o in assenza di titolo, ma la sua totale demolizione (che comporterebbe il riempimento dello scavo e la rimozione delle strutture di contenimento) rischia di compromettere la stabilità delle fondazioni o delle proprietà limitrofe, la tombatura emerge come l’unica strada percorribile.
In questi casi, la giurisprudenza riconosce che la definitiva chiusura muraria di un volume precedentemente abusivo, rendendolo del tutto inutilizzabile e privo di consistenza funzionale, equivale all’eliminazione del carico urbanistico. Pertanto, l’opera così modificata perde la qualifica di illecito edilizio permanente, a patto che la tombatura sia irreversibile.
Questo orientamento protegge i proprietari che si trovano costretti a mettere in sicurezza immobili acquistati con vizi pregressi, offrendo una via d’uscita tecnica che rispetta l’incolumità pubblica senza generare nuova e illegittima cubatura.

FAQ – Tombatura dei locali interrati

Se nel seminterrato murato rimane una botola di ispezione per le tubazioni, fa comunque volume?

Sì, il locale fa comunque volume. Per escludere lo spazio dal calcolo della volumetria complessiva, l’inaccessibilità deve essere assoluta e permanente. La presenza di una botola di ispezione, anche se chiusa o utilizzata raramente, rende lo spazio tecnicamente accessibile e ispezionabile. In questo caso, l’ufficio tecnico comunale qualificherà l’ambiente come locale tecnico o accessorio, facendolo rientrare nel computo della cubatura e richiedendo un titolo abilitativo idoneo.

Quali opere edilizie devo rimuovere all’interno del locale prima di poterlo murare definitivamente?

Prima di procedere alla chiusura muraria, è necessario rimuovere completamente tutte le finiture e gli impianti che ne presuppongono l’utilizzo futuro. Bisogna quindi eliminare ogni traccia di cavi elettrici, prese, interruttori e punti luce, oltre a smantellare eventuali terminali idraulici o di riscaldamento come lavandini, scarichi e termosifoni. È inoltre opportuno rimuovere pavimentazioni e intonaci di pregio, lasciando il locale allo stato grezzo in cemento o mattoni faccia a vista, così da dimostrare inequivocabilmente la natura di vuoto strutturale privo di qualsiasi destinazione d’uso.

La tombatura di un seminterrato richiede la variazione catastale?

Sì, la variazione catastale è necessaria. Anche se l’intervento di tombatura permanente può rientrare nell’edilizia libera dal punto di vista urbanistico, le planimetrie depositate all’Agenzia delle Entrate devono sempre corrispondere allo stato di fatto dell’immobile. Al termine dei lavori, il professionista incaricato dovrà presentare una variazione catastale tramite procedura Docfa per eliminare il vano non più esistente dalla consistenza dell’immobile, aggiornando di conseguenza la rendita catastale complessiva.

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