Cosa ha causato la restrizione del credito sull’acquisto di immobili

Come sottolineato anche dal Fondo Monetario molti Paesi, che hanno visto crescere i valori degli immobili vistosamente nel periodo successivo alla grande crisi, hanno introdotto misure macroprudenziali per cercare di “raffreddare” i mercati. Gli strumenti a cui si è fatto ricorso sono principalmente tre: tetto al Loan To Value sui mutui alle famiglie, limite al rapporto tra rata e reddito dei mutuatari, irrigidimento dei requisiti di capitale per le banche nel caso di finanziamenti al settore residenziale.
Dall’analisi della situazione italiana, emerge che anche nel nostro Paese si è fatto ricorso a questi tre strumenti nonostante il mercato immobiliare nazionale fosse ben lontano dal surriscaldamento.
Per comprendere gli effetti reali delle politiche creditizie sul mercato immobiliare, si può immaginare come sia cambiato l’impegno finanziario richiesto ad una famiglia per l’acquisto di un’abitazione nel corso degli ultimi 4 anni. Infatti, nonostante la sensibile riduzione del prezzo, che avrebbe dovuto migliorare le condizioni di acquisto, la forte riduzione del Loan To Value ha, di fatto, peggiorato le possibilità finanziarie di acquisto.
In pratica, per poter acquistare un appartamento di 100 mq del valore di 230.000 euro, all’inizio del 2011, le famiglie dovevano disporre mediamente di 65 mila euro in contanti perché la banca finanziava oltre il 72% del valore dell’immobile (il mutuo poteva arrivare fino a 165 mila euro). Nel 2013, nel pieno del credit crunch, nonostante il calo dei prezzi degli immobili, la quota di liquidità richiesta alle famiglie ha superato i 95 mila euro. Il LTV, infatti, era sceso sensibilmente e, di conseguenza, l’importo del mutuo copriva fino a 115 mila euro per l’acquisto della stessa abitazione il cui prezzo era sceso a 210 mila euro.
A fine 2014, la situazione sembra essere migliorata: la quota di contanti richiesta supera di poco i 79 mila euro perché il LTV medio è aumentato al 60%, un valore ancora distante dai livelli del 2011 ma che permette comunque di ottenere un mutuo da 120 mila euro. Nel momento di maggiore restrizione, quindi, la quota contanti è aumentata di circa il 50% (da 65mila a oltre 95mila euro).

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