Mercato immobiliare 2026, prezzi delle case +4,3% e canoni +2,9% nel primo semestre

Il mercato immobiliare residenziale italiano ha chiuso i primi sei mesi del 2026 con valori in aumento in entrambi i comparti. Secondo il Market Monitor H1 2026 elaborato da Immobiliare.it Insights, i prezzi delle abitazioni in vendita sono cresciuti del 4,3% rispetto allo stesso periodo del 2025, portando il valore medio nazionale a circa 2.200 euro/mq, mentre i canoni di locazione hanno registrato un +2,9%, a 14,7 euro/mq. Il dato di breve periodo assume però un significato diverso se confrontato con l’osservazione di lungo periodo dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che misura la rivalutazione delle abitazioni su archi di venti, dieci e cinque anni. I due studi, analizzati insieme, restituiscono un mercato in cui la crescita sta modificando geografia.

Compravendite, il Nord traina i prezzi mentre l’offerta si riduce

Le aree settentrionali hanno registrato il rialzo più deciso dei valori di vendita. Il Nord-Est guida con un +6% su base annua, seguito dal Nord-Ovest (+5,7%); il Centro cresce del 3,4%, mentre Sud e Isole mostrano incrementi più contenuti, rispettivamente +1,8% e +1,2%.

Sul fronte della domanda, la pressione sul singolo annuncio è in rialzo del 2,5% a livello nazionale, con l’aumento più marcato nel Centro (+7,3%), sebbene con un’intensità inferiore rispetto all’accelerazione osservata nel 2025. A questa dinamica si accompagna una riduzione dell’offerta pari all’1,4% medio nazionale, con flessioni del 2,4% nel Centro e nel Nord-Ovest. La combinazione tra stock in contrazione e domanda ancora in crescita mantiene elevata la tensione sul mercato.

Un quadro che trova conferma nelle rilevazioni istituzionali. Secondo le stime preliminari Istat, nel primo trimestre 2026 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) è aumentato dell’1,0% sul trimestre precedente e del 5,2% su base annua, in accelerazione rispetto al +4,0% del quarto trimestre 2025, con le abitazioni nuove a +6,7% e quelle esistenti a +4,8%; nello stesso trimestre l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha registrato una crescita tendenziale del 4,4% dei volumi di compravendita residenziali. Sul consuntivo dell’anno precedente, il Rapporto Immobiliare 2026 dell’OMI indica 766.757 abitazioni compravendute nel 2025 in termini di NTN, con una crescita del 6,4% rispetto al 2024.

Segnali di raffreddamento arrivano invece dal sondaggio congiunturale di Banca d’Italia. Nel secondo trimestre 2026 gli agenti immobiliari hanno indicato un rallentamento dei prezzi di vendita, con margini di sconto e tempi di vendita stabili sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione, domanda contenuta e offerta in ulteriore riduzione. Nel secondo trimestre la quota di agenti che segnala prezzi in aumento si è ridotta rispetto ai primi tre mesi dell’anno, con la frenata più netta nel Nord-Ovest.

Torino, Milano e Roma, le città più dinamiche

Tutti i principali mercati metropolitani registrano un incremento dei prezzi nel semestre, con l’eccezione di Reggio Calabria (-2,5%). Torino segna la crescita più forte (+8,3%), davanti a Genova (+6,6%) e Roma (+6,1%). Con questo rialzo la Capitale raggiunge 3.826 euro/mq e supera Bologna (3.821 euro/mq, +5,7%). Milano resta la città più cara, con 5.675 euro/mq e un incremento contenuto al 2,6%, davanti a Firenze, che dopo un +3,5% ha superato i 4.700 euro/mq.

L’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa nel confronto ventennale segnala che i prezzi delle abitazioni in Italia risultano in calo del 24,1%, con Napoli a -32,4%, Roma a -29,8% e Torino a -26,9%. Milano è l’unica delle città esaminate a chiudere il ventennio in positivo, con un +25,1%. Sui dieci anni il quadro si ribalta, con il dato nazionale a +16,7% e Milano a +59,2%, mentre sui cinque anni tutte le città analizzate presentano variazioni positive.

Il caso Torino, recupero rapido da una base bassa

Torino è la città che cresce più di ogni altro capoluogo nel semestre (+8,3%) ed è seconda per rivalutazione quinquennale (+17,4%), ma resta a -26,9% nel confronto ventennale. Il rialzo attuale è quindi un recupero su valori ancora distanti da quelli di metà anni Duemila.

Milano, prima sui periodi lunghi e ultima nella corsa del semestre

Milano segue una traiettoria opposta. Il capoluogo lombardo guida tutti e tre gli orizzonti di lungo periodo e, come rileva l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, è stato il primo mercato a invertire la tendenza dopo la crisi avviata nel secondo semestre del 2007, con una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016; nel 2020 è stata l’unica delle quattro città considerate a registrare prezzi ancora in aumento. Oggi la stessa piazza cresce al ritmo più lento tra i grandi mercati, in coerenza con il rallentamento che Banca d’Italia rileva nel Nord-Ovest.

Locazioni, stock in aumento del 19,3% e pressione della domanda in calo

Nel comparto degli affitti la geografia si inverte. È il Centro Italia a guidare la salita dei canoni (+5,6%), seguito da Isole (+5,4%) e Sud (+5%), mentre il Nord-Ovest cresce dell’1,7% e il Nord-Est resta sostanzialmente stabile (+0,2%).

L’offerta in locazione è aumentata del 19,3% rispetto alla prima metà del 2025, confermando l’inversione già emersa lo scorso anno dopo la contrazione registrata tra il 2022 e il 2024. La maggiore disponibilità di proposte ha ridotto la pressione della domanda sul singolo annuncio in tutte le aree del Paese, con il calo più ampio nel Nord-Est (-14%); fa eccezione il Centro, sostanzialmente stabile (-0,4%).

Tra le grandi città si registrano anche alcune flessioni dei canoni, a Bologna (-3,2%), Catania (-1,3%), Milano (-0,9%) e Firenze (-0,2%), mentre gli incrementi più forti riguardano Reggio Calabria (+17,6%), Messina (+8%) e Genova (+7,4%). Milano resta al vertice con 22,3 euro/mq, seguita da Firenze (21,4 euro/mq) e Roma (18,7 euro/mq, +3,4%).

Accessibilità, il vincolo che pesa sulla domanda

L’affordability rappresenta il tema di fondo del semestre. Alla fine di giugno 2026 chi dispone di un solo reddito può permettersi il 30,5% delle abitazioni in vendita e appena il 13,4% di quelle in locazione. Con un secondo reddito le quote salgono al 58,4% e al 56%.

I divari territoriali sono ampi. Per i nuclei bireddito i mercati più accessibili in compravendita sono Reggio Calabria (87,4%), Messina (86,4%) e Catania (78,7%), con Genova (78%) e Torino (74%) come prime città del Nord. All’estremo opposto Firenze, dove l’accessibilità scende al 16,6% per le coppie e allo 0,7% per i single, con valori altrettanto critici nelle locazioni (27,7% e 1,5%).

«La crescita dei valori continua a essere più veloce della capacità di spesa di molte famiglie», osserva Luke Brucato, Chief Strategy Officer di Immobiliare.it Insights, che indica nell’analisi a scala locale lo strumento necessario per leggere il fenomeno. Sul punto, l’indice di accessibilità elaborato da OMI e ABI si è attestato al 12,6% nel 2025, in lieve flessione rispetto al 12,7% dell’anno precedente ma superiore alla media del periodo 2004-2025, pari al 9,8%, per effetto di due dinamiche opposte, l’aumento del prezzo relativo delle abitazioni e la riduzione dei tassi sui mutui residenziali.
Anceemilia

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia