Colore della facciata: quanto incide sul valore dell’immobile e sui tempi di vendita

Nel progetto architettonico il colore viene spesso trattato come un dettaglio decorativo, una scelta legata al gusto. Si tratta di un’impostazione che può produrre esiti incoerenti: facciate che non dialogano con il contesto, interventi che invecchiano male, superfici che perdono qualità nel giro di pochi anni. Eppure il colore della facciata, insieme allo stato manutentivo e alla presenza di soluzioni per l’efficienza energetica, ha un impatto significativo sul valore dell’immobile e sui tempi di compravendita. A una condizione: che l’intervento sia progettato tenendo conto del contesto, delle caratteristiche dell’edificio, delle soluzioni più adatte al singolo progetto e di richieste normative sempre più stringenti in materia di sostenibilità.

“La progettazione del colore richiede un metodo che preveda un’attenta analisi del contesto e dell’edificio“, spiega Leonardo Pelagatti, Responsabile Color Design Center Cromology Italia e Settef.

Il progetto cromatico parte dalla doppia lettura di contesto ed edificio

Nella definizione del progetto cromatico, l’osservazione del contesto serve a registrare i colori presenti, ma anche a comprenderne la logica: le dominanti naturali, le ricorrenze nei materiali, le trasformazioni dovute al tempo e alla luce. A questa lettura esterna si affianca l’analisi dell’edificio. Le proporzioni, la presenza di elementi come basamenti o cornici, la qualità degli intonaci e lo stato dei supporti sono condizioni che orientano direttamente le scelte cromatiche.

Il colore, in altre parole, va pensato in relazione alla materia su cui si applica. Le problematiche del supporto, dalle microlesioni ai fenomeni di umidità, non sono semplici criticità da risolvere in cantiere, ma informazioni che entrano nella progettazione del colore stesso. È questa doppia lettura di contesto ed edificio che consente di definire gli obiettivi cromatici e ottenere soluzioni durevoli, capaci di incrementare e preservare nel tempo il valore dell’immobile.

Quanto vale una facciata curata: cosa dicono gli studi

Il valore di un immobile si calcola su dati oggettivi – metri quadrati, posizione, anno di costruzione, classe energetica, servizi – e su dati soggettivi, o di percezione: immagine architettonica, qualità delle finiture e della facciata, colore, inserimento nel contesto urbano.

Uno studio della Cornell University di Ithaca (New York), che si è chiesto quanto della valutazione economica di un edificio derivi da ciò che si vede, ha inserito nei metodi di calcolo del valore degli immobili anche le immagini degli esterni. La conclusione è duplice: le caratteristiche visive dell’involucro edilizio rappresentano un fattore economicamente rilevante nella formazione del valore immobiliare e i modelli di stima che incorporano la qualità visiva degli esterni risultano più accurati rispetto a quelli fondati esclusivamente su parametri dimensionali e localizzativi. Per un progettista significa che la componente estetica della facciata non è solo “decorativa”, ma viene effettivamente incorporata nel valore percepito dal mercato.

Un altro studio scientifico, pubblicato su Humanities & Social Sciences Communications, ha rilevato che, come accade per il consumo di altre categorie di prodotti, anche nel mercato immobiliare il colore della facciata è un attributo che influenza in modo significativo l’intenzione di acquisto degli immobili residenziali.

Secondo un’analisi di mercato, una nuova tinteggiatura esterna può incrementare il valore percepito dell’immobile di circa il 5-7%, con un ritorno dell’investimento (ROI) dell’intervento in facciata spesso compreso tra il 50% e il 90%. Gli immobili con facciate curate, inoltre, si vendono più rapidamente e con minori trattative al ribasso. Il colore è infatti l’elemento più importante nel determinare il cosiddetto curb appeal di un edificio, ossia l’attrattività visiva di un immobile osservato dalla strada.

Vale anche il ragionamento opposto. Se una facciata ben colorata può aumentare il valore percepito di alcuni punti percentuali, una facciata con cavillature diffuse, microfessurazioni, rapida perdita di colore, macchie e distacchi può generare una riduzione di valore percepito molto superiore, perché introduce un “rischio”. Nella psicologia economica il rischio pesa spesso più del beneficio: davanti a una facciata con problematiche evidenti, l’acquirente è portato a chiedersi cos’altro potrebbe nascondersi dietro ciò che non riesce a vedere. Per questo la progettazione dell’intervento in facciata non deve considerare solo il colore, ma anche il ciclo verniciante più idoneo per garantire durabilità e ridurre al minimo le esigenze di manutenzione.

L’abbinamento con il sistema a cappotto amplifica il beneficio economico

Il maggiore beneficio economico dell’intervento in facciata si ottiene quando al colore viene abbinato il sistema a cappotto, che influisce su consumi energetici, classe energetica, comfort abitativo, manutenzione dell’involucro e attrattività commerciale dell’immobile, anche alla luce delle richieste normative sempre più stringenti in tema di efficienza energetica dell’involucro. Numerosi studi europei e italiani mostrano che gli immobili con classi energetiche elevate vengono venduti a prezzi superiori rispetto a immobili equivalenti ma meno efficienti.

In Italia, le ricerche di ENEA, di Nomisma e delle principali società di consulenza immobiliare hanno evidenziato che il cappotto è l’intervento che consente di risparmiare più energia al costo minore, in confronto ad altri interventi come la sostituzione degli infissi, della caldaia o l’installazione di pannelli fotovoltaici. A seguito dell’intervento, il valore dell’immobile può aumentare dal 5% al 10% per miglioramenti energetici significativi e dal 10% al 20% nei mercati più dinamici e per salti importanti di classe energetica, con un effetto che dipende molto dalla zona geografica e dal livello di partenza dell’edificio. Anche i tempi di vendita ne beneficiano: per un edificio con sistema a cappotto si riducono del 25-30%.

Prodotto, progettazione e posa: un’unica valutazione

“Come Settef abbiamo lavorato in questi anni per potenziare ancora di più la nostra offerta di soluzioni performanti per la facciata e per la progettazione cromatica in esterni“, racconta Francesca Bottone, Product Manager di Settef. La gamma di sistemi a cappotto Thermophon risponde alle esigenze progettuali in tema di efficienza dell’involucro, mentre Thermocolor offre un’ampia proposta cromatica per pitture e rivestimenti, anche con colori scuri e pieni, compatibili con il sistema a cappotto. Tra le innovazioni più recenti figurano il Ciclo Termico 3 Power Tech e la pittura per cool roof X-Reflex, pensate per la resa estetica e prestazionale dell’involucro, con certificazioni in materia di sostenibilità e performance.

Alla proposta di soluzioni l’azienda affianca quella dei servizi, a supporto di progettisti e imprese: dalla progettazione del colore in facciata, inclusi i cicli vernicianti più efficaci per il singolo edificio, all’analisi della patologia edilizia finalizzata a definire gli interventi di manutenzione. “Riteniamo che scelta del prodotto, progettazione dell’intervento e posa debbano fare parte di un’unica e attenta valutazione. Solo così è possibile realizzare facciate belle, efficienti e durature“, conclude Bottone.

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