Chiudere una loggia con delle vetrate: quando serve il permesso per costruire

La chiusura di logge o balconi attraverso delle vetrate anche amovibili (VEPA) richiede il permesso di costruire se l’installazione comporta un aumento di volume e superficie, escludendo di fatto la natura pertinenziale dell’intervento. A stabilirlo è stato il Tar Campania attraverso la sentenza n. 8565/2025.

Secondo i giudici campani l’opera costituisce un abuso edilizio: il Comune è legittimato ad emettere un ordine di demolizione e ripristino, indipendentemente dalla possibilità di fiscalizzazione.

Chiusura di una loggia, serve il permesso di costruire

La chiusura di una loggia con delle vetrate – anche se effettuata con delle Vetrate Panoramiche Amovibili (Vepa) – è a tutti gli effetti un aumento di volume e superficie se non rispetta in modo rigoroso i requisiti di amovibilità e temporaneità. Nel caso preso in esame, l’intervento è stato considerato a tutti gli effetti una ristrutturazione edilizia pesante e non una semplice manutenzione.

Qualsiasi tipo di intervento che determini l’aumento di volumetria o superficie – come è appunto la chiusura di una loggia – esce dal perimetro dell’edilizia libera e richiede obbligatoriamente il permesso di costruire: nel momento in cui dovesse mancare questo titolo, l’opera è considerata un abuso edilizio soggetto ad ordinanza di demolizione.

L’impossibilità di sanatoria ordinaria

L’articolo 36 del Dpr n. 380/01 prevede che la sanatoria sia possibile unicamente quando l’aumento volumetrico rispetti la doppia conformità: l’opera deve essere conforme alle norme urbanistiche vigenti nel momento della realizzazione e a quelle in vigore nel momento in cui è stata presentata la richiesta.

Nel caso in cui il volume aggiuntivo dovesse superare gli indici di fabbricabilità previsti dal piano regolatore, la sanatoria è completamente preclusa.

I giudici campani, tra l’altro, mettono in evidenza come un qualsiasi manufatto che contribuisce a generare nuovo volume non possa essere considerato una pertinenza: questa deve essere priva di un autonomo valore di mercato e, soprattutto, non deve andare a modificare la sagoma o il carico urbanistico. Quando viene creato un nuovo vano – anche se con l’installazione di una vetrata Vepa – vengono violati questi requisiti.

Il principio di “unitarietà degli abusi”

Il Tar Campania, tra l’altro, ha ribadito il principio di unitarietà degli abusi: è un concetto giuridico attraverso il quale il legislatore ha voluto evitare che i proprietari suddividano un unico grande intervento in tanti piccoli lavori, i quali, almeno da un punto di vista formale, sembrerebbe perfettamente legali.

I tre pilastri sui quali si regge questo principio sono:

• il divieto di atomizzazione;
• la qualificazione dell’intervento;
• le conseguenze sanzionatorie

Secondo la giurisprudenza amministrativa, l’amministrazione non deve valutare ogni singola modifica (per esempio la posa di un infisso, l’abbattimento di un tramezzo o il rialzo di un parapetto) come se fosse un evento isolato. Se questi interventi sono contestuali e finalizzati a un unico scopo (come trasformare un porticato in un salone), l’abuso va considerato nella sua interezza.

La qualificazione dell’intervento, invece, serve a determinare la gravità del titolo edilizio necessario:

• i singoli pezzi presi separatamente potrebbero sembrare manutenzione straordinaria o edilizia libera;
• se l’unione di questi piccoli pezzi genera un nuovo volume o cambia la destinazione d’uso, l’opera viene riqualificata come ristrutturazione edilizia pesante o nuova costruzione.

Da un punto di vista sanzionatorio applicare l’unitarietà significa che:

• non è possibile salvare una parte dell’opera sostenendo che sia leggera: se fa parte di un organismo abusivo complesso, l’ordinanza di demolizione colpirà l’intero manufatto;
• il calcolo del carico urbanistico viene effettuato sulla trasformazione finale, portando quasi sempre all’obbligo del permesso di costruire.

Il Salva Casa e i nuovi limiti

Sebbene il recente Decreto Salva Casa abbia introdotto la conformità semplice (solo al momento della domanda) per le parziali difformità, la sentenza sottolinea che gli aumenti volumetrici consistenti (come la chiusura di logge che diventano stanze) restano fuori da queste agevolazioni se violano gli standard urbanistici essenziali.

L’utilizzo di una Vepa non è una scappatoia

L’irrilevanza della qualifica di Vetrate Panoramiche Amovibili è il punto focale della sentenza. Il tribunale chiarisce che il semplice nome “Vepa” non garantisce l’immunità dalle sanzioni se l’opera non rispetta i requisiti funzionali della norma nazionale.

La sanatoria viene negata perché l’aumento di cubatura non è considerato un errore formale, ma una lesione sostanziale della pianificazione del territorio.

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