Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia

Nel terzo trimestre del 2014 la quota di agenti che hanno riportato un calo dei prezzi rimane largamente predominante, ma sono emerse indicazioni di una riduzione del divario tra prezzi di domanda e di offerta. Il pessimismo degli operatori circa le prospettive di breve termine del proprio mercato si è attenuato, nonostante le attese di un nuovo calo dei prezzi. In un orizzonte di medio termine (due anni), il saldo relativo alle attese di miglioramento e di peggioramento delle tendenze del mercato nazionale è lievemente negativo (era lievemente positivo nella precedente rilevazione); sono aumentati gli operatori che prevedono condizioni stabili.
Le interviste del Sondaggio congiunturale, da parte dell’Agenzia delle Entrate, sul mercato delle abitazioni in Italia si sono svolte tra il 26 settembre e il 22 ottobre. Vi hanno partecipato 1.395 agenzie immobiliari. Le informazioni fornite riguardano l’attività di compravendita, quella di locazione e i relativi prezzi, per il trimestre di riferimento (luglio settembre 2014) e in prospettiva.

Prezzi delle abitazioni
Nel terzo trimestre del 2014 resta complessivamente stabile il saldo tra le quote di operatori che segnalano un aumento e quelle che riportano una diminuzione dei prezzi di vendita (a –65,3 per cento, da –66,4 della rilevazione di luglio). Tale risultato deriva da componenti eterogenee; nelle aree urbane e in quelle metropolitane il saldo si ridimensiona significativamente a –65,2 e –61,7 per cento (da –70,6 e –70,9 rispettivamente) mentre nelle aree non urbane e non metropolitane aumenta lievemente a –66,3 e –66,7 per cento (da –63,6 e –64,5 di luglio). Anche le quote relative ai giudizi di stabilità dei prezzi si confermano pressoché invariate (al 33,3 per cento da 32,5) dalla precedente rilevazione.
Compravendite
La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione nel terzo trimestre del 2014 è scesa al 64,4 per cento (68,1 nella precedente indagine). Il risultato, che risente della stagionalità particolarmente accentuata del trimestre estivo, è migliore di quello riscontrato nello stesso periodo del 2013 (del 59,8 per cento).
I giudizi relativi alle condizioni della domanda hanno invece registrato un marginale peggioramento: il saldo tra gli agenti che riportano un aumento e quelli che indicano una diminuzione dei potenziali acquirenti si è leggermente ampliato a –22,7 punti percentuali da –20,5 della precedente rilevazione.
Incarichi a vendere
Il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto stabile (a 28,4 punti percentuali; tav. 4) mentre quello riferito ai nuovi mandati è lievemente aumentato (a 19,7 punti percentuali, da 18,1 in luglio). La principale causa di cessazione dell’incarico rimane il divario tra prezzi di domanda e di offerta. Sono tuttavia scese le quote di operatori che segnalano la percezione di prezzi di acquisto ancora troppo elevati (al 58,0 per cento, dal 62,4 della precedente rilevazione) e di offerte troppo basse (al 52,9 per cento, dal 55,1). È tornata a crescere l’incidenza di agenzie che riconducono la decadenza dell’incarico alla difficoltà di reperire un mutuo (al 37,3 dal 34,2 per cento).
Trattative e tempi di vendita
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile (16,1 per cento). Anche il tempo medio che intercorre tra l’affidamento del  mandato e la vendita dell’immobile si è mantenuto pressoché invariato (9,5 mesi).
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è diminuita (al 59,9 per cento, dal 62,9 della precedente rilevazione), al pari del rapporto tra prestito e valore dell’immobile (sceso al 59,3 per cento, dal 62,1), interrompendo in entrambi i casi il graduale aumento in atto da circa un anno.
Locazioni
La quota di operatori che ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel terzo trimestre del 2014 è rimasta pressoché invariata, all’83,7 per cento (81,2 per cento un anno prima). Nel contempo è diminuita l’incidenza di coloro che hanno segnalato una diminuzione dei canoni di locazione (al 52,6 per cento,dal 57,7 dell’indagine di luglio), compensata dall’aumento della quota di giudizi di stabilità (al 45,3 per cento, dal 39,9). In linea con la precedente rilevazione, il 61,8 per cento delle agenzie si attendono che i canoni rimarranno
invariati nel trimestre in corso, mentre il 37,1 ne prospetta una diminuzione. Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore si è confermato intorno al 7,5 per cento. I nuovi incarichi a locare vengono segnalati come stabili dal 59,0 per cento degli operatori, mentre il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione è rimasto appena positivo (0,8 punti percentuali).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Le attese degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento segnalano un’attenuazione del pessimismo: il saldo negativo fra indicazioni di miglioramento e di peggioramento  nel trimestre in corso è stato pari a –20,4 punti percentuali, da –26,9 della precedente rilevazione.
Anche il saldo sulle attese sui nuovi incarichi a vendere è tornato a salire (a 16), dopo il recente peggioramento nel trimestre estivo (a 4,2), plausibilmente risentendo della stagionalità. Ha tuttavia continuato ad aumentare la quota di operatori che anticipano una diminuzione dei prezzi (al 61,2 per cento, dal 55,8), mentre si è ridotta l’incidenza di coloro che ne prevedono la stabilità (al 38,4 dal 43,6 per cento).
Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite
Il saldo negativo dei giudizi sulle prospettive a breve termine nel mercato nazionale è rimasto sostanzialmente stabile (–33,7).
In un orizzonte di medio termine (due anni) il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli è invece sceso per il secondo trimestre consecutivo, diventando negativo per 3,9 punti percentuali
(era positivo per 5,4 nella precedente rilevazione); l’incidenza dei giudizi di stabilità è salita al 37,7 per cento (da 34,8).

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