Immobili a Milano

Nel secondi sei mesi dello scorso 2013 le quotazioni di Milano sono diminuite del 3,4%, in totale il 2013 del 7%.
Erano -7,3% nel 2012, -2,3% nel 2011, fino ad arrivare al + 1,8% nel 2007.
Nelle zone centrali la contrazione dei valori è stata del 4,7%.

Nelle zone di Brera, via Moscova e corso Como si registra una contrazione dell’offerta abitativa ed una domanda sempre dinamica grazie ad investitori e famiglie alla ricerca della prima casa. La zona di corso Como è quella più richiesta, in acquisto ed in affitto, da acquirenti giovani e da investitori soprattutto in seguito all’insediamento nel complesso di Porta Nuova dei nuovi uffici dell’Unicredit. Le famiglie, alla ricerca della tranquillità, preferiscono corso Garibaldi, via Solferino, via della Moscova dove cercano metrature grandi (oltre 150 mq). Nella zona di corso Como le quotazioni medie sono di 4500-5500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, per arrivare a punte di 6500-7500 € al mq per le soluzioni di nuova costruzione. In Brera le quotazioni sono tra le più elevate di Milano e si va da 7000 € al mq per arrivare a 12 mila € al mq. Le abitazioni più costose sono in via Borgonuovo (12 mila € al mq per una soluzione signorile in buono stato), piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-11 mila € al mq), Fiori Chiari e Fiori Scuri (8-10 mila € al mq). Si scende a 7-8 mila € al mq in via Pontaccio.Nella zona Moscova che va da via San Marco verso via Turati ci sono sia abitazioni d’epoca sia palazzi in edilizia civile degli anni ’70. A seguire tra le preferenze dei potenziali acquirenti c’è corso di Porta Nuova dove i top prices sono di 6500 € al mq. Le quotazioni più elevate si raggiungono nella zona di largo Treves: 10 mila € al mq, a seguire via Moscova nella zona che va verso l’Arco della Pace dove si apprezza la vista su Parco Sempione con 8000-9000 € al mq. In via Solferino i valori immobiliare oscillano da 5000 € al mq nel tratto più vicino ai Bastioni di Porta Nuova per salire a 7000-8000 € al mq verso la zona di Brera.

Nella zona dell’Arco della Pace sono stabili per le abitazioni medie e in leggero calo sulle abitazioni signorili. Sul segmento più alto, degli immobili di prestigio, si muovono potenziali acquirenti alla ricerca di tipologie medio-grandi, dalla metratura superiore a 150 mq, possibilmente piani alti, meglio se con affaccio su Arco della Pace, Parco Sempione o il Castello Sforzesco. Le quotazioni sono di 5000-6000 € al mq con punte di 8000 € al mq per le tipologie particolarmente prestigiose con caratteristiche come affaccio, vista. Dinamico il mercato in via Melzi D’Eril e via Canova dove i valori medi degli immobili sono di  5200€ al mq. Più commerciale è la zona di via Canonica, via Sarpi e le strade  limitrofe composta da stabili costruiti tra gli anni ’50 e ’60 con soluzioni situate ai piani alti valutate 5000 € al mq (ristrutturato).

Nei quartieri di San Vittore-Cadorna-Magenta e di Vercelli-Aquileia troviamo immobili di prestigio in via XX Settembre, via Saffi, via Mascheroni che possono raggiungere valori di 8000 € al mq per le abitazioni più rappresentative. L’area più “economica” che include la zona da Piazzale Aquileia a Corso Vercelli, ha un’offerta immobiliare simile ma con quotazioni che non superano i 6000 € al mq per le abitazioni signorili ristrutturate. Da segnalare che in zona Aquileia sono in fase di completamento nuove abitazioni che saranno immesse sul mercato a valori compresi tra 6000 e 7000 € al mq. Più bassi i prezzi delle abitazioni situate nella zona edificata tra gli anni ’30 e gli anni ’50, costruite in edilizia cooperativa oscilla dai 4500 ai 5000 € al mq.

Nella zona compresa tra corso Genova, via De Amicis, parco Solari e via Sant’Agostino sempre molto ambiti gli immobili posizionati su corso Genova e nell’area  che si sviluppa tra via Ausonio, via San Calocero e via San Vincenzo.  Si tratta di un’area prestigiosa, comoda per raggiungere il centro città e dove i prezzi medi sono di 4000-5000 € al mq. Anche le abitazioni che si affacciano su Parco Solari sono molto ambite (le tipologie da ristrutturare) e hanno quotazioni medie di 4500 € al mq (se hanno necessità di lavori di ristrutturazione). Punte di 5000 € al mq si toccano per le soluzioni che godono della vista sul parco Solari.

La macroarea che ha visto il ribasso più forte è stata quella di Fiera – San Siro (-6,1%). Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Siro-Qt 8 hanno segnalato un ribasso dei valori che ha interessato in modo particolare l’area adiacente al nuovo intervento di Parco Vittoria che ha risentito dell’immissione degli immobili sul mercato. In particolare hanno sofferto le tipologie economico popolari e quelle più vetuste costruite tra la fine degli anni ’50 e gli inizi degli anni ’60. Una soluzione usata in questa zona si vende attualmente  intorno a 1800-2000 € al mq. Da segnalare che la zona è interessata dai lavori della linea 5 della metropolitana e questo sta creando sempre più distanza tra le richieste dei venditori che puntano sulla rivalutazione della zona e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Questo accade soprattutto nella zona che va da piazzale Zavattari fino allo stadio San Siro maggiormente interessata dai lavori.

A seguire la macroarea di Vercelli – Lorenteggio che ha registrato un calo dei prezzi del 4,1%.

Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tolstoj sono in leggera diminuzione, così come quelle posizionate in via Washington. Su questa via  le quotazioni vanno da un minimo di 3700 -3800 € al mq ad un massimo di 5000 € al mq. Gli immobili che sorgono a ridosso di  piazza Piemonte possono sfiorare i 7000 € al mq.In zona Tolstoj non si segnalano più investitori, come invece accadeva in passato. I tagli più richiesti sono il bilocale ed il trilocale. Sui primi si investono mediamente 150-170 mila € . La zona più signorile è quella che si sviluppa intorno a via Rondoni e le strade limitrofe. Una soluzione da ristrutturare si valuta mediamente intorno a 3500-3600 € al mq.Meno quotata la zona che si sviluppa da via Lorenteggio verso via Savona: prezzi medi di 2800-3200 € al mq. Su via Lorenteggio si spendono mediamente 3200 € al mq, 3000 € al mq per quelle da ristrutturare.

La macroarea di Città Studi  – Indipendenza ha registrato una contrazione del 3,3%.

In ribasso i valori nella zona di Padova-Crescenzago, Lambrate e piazza Udine Quartiere Feltre . Si tratta di zone periferiche  della città dove ha pesato sicuramente la difficoltà di accesso al credito, la bassa qualità degli immobili e la presenza di nuove costruzioni a prezzi competitivi. Nel caso dei primi due quartieri ha inciso la nascita di nuovi immobili nel Quartiere Adriano, nell’ex area Magneti Marelli dove si vende a 3000 € al mq e di  Parco Nuovo Rubattino, nell’ ex area della Maserati, una zona sviluppatosi alcuni anni fa e dove si stanno ultimando le ultime costruzioni in edilizia convenzionata. Queste ultime hanno prezzi medi che partono da 130 mila € per un bilocale e da 180 mila € per un trilocale. Mercato immobiliare completamente diverso e con dinamiche diverse quello che si sviluppa nella zona di viale Piave dove c’è stato  un leggero incremento in particolare sulle soluzioni in buono stato che non hanno  necessità di interventi di ristrutturazione. Le zone più apprezzate sono quelle di Porta Venezia, il tratto di viale Piave a ridosso di Porta Venezia  dove si concentrano spesso soluzioni d’epoca.  Le quotazioni di una tipologia usata in buono stato è di circa 5500-6000 € al mq, con punte di prezzo che possono anche raddoppiare per le soluzioni ultra signorili in stile liberty presenti in alcune strade della zona (via Malpighi, piazza Duse). Esiste poi una percentuale più bassa di immobili costruiti negli anni ’50-’70 quotati comunque intorno a  5500-6000 € al mq.

A seguire la macroarea di  Bovisa-Sempione con una contrazione del 3,2%. Diminuiscono le quotazioni del tratto di corso Sempione più vicino a  piazza Firenze. Si registra una domanda in ripresa e i proprietari che non intendevano abbassare i prezzi soprattutto per le aspettative legate al completamento della nuova linea  metropolitana hanno iniziato a ridimensionare le richieste. Al momento la zona è interessata dai lavori per la realizzazione di tre fermate (Cenisio, piazza Gerusalemme, Domodossola e le fermate delle Tre Torri all’interno di City Life). Ad acquistare sono stati principalmente coloro che hanno voluto migliorare la qualità abitativa. Una delle aree più richieste è quella compresa tra via Alberti, via Arona e via Giovanni da Procida dove si concentrano condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che, in buono stato, hanno quotazioni medie di 4000 € al mq. Nella zona di Farini-Isola si registra un rallentamento del mercato  dovuto soprattutto ad una minore domanda e  al fatto che i prezzi sono più elevati rispetto a zone limitrofe come via Farini o zona piazzale Maciachini, dove alcuni potenziali acquirenti hanno deciso di acquistare perché un buon usato costa  2000 € al mq. Una soluzione usata in via Borsieri si scambia a prezzi medi di 4000 € al mq, in via Pollaiuolo a 3000-3300 € al mq. Ad acquistare nel quartiere Isola sono prevalentemente  ragazzi attirati dalla prospettiva di vivere in un quartiere “alla moda” ricco di locali e di attività commerciali. In diminuzione i valori immobiliari per le abitazioni situate in via Monteceneri e viale Certosa dove i prezzi sono scesi sotto i 2000 € al mq. Ci sono importanti lavori in zona  tra cui quelli della metropolitana della linea 5 e quelli relativi al progetto di “Parco Vittoria” che prevede la nascita di residenze signorili, di un parco, di strutture direzionali e di un centro commerciale. Al momento non ci sono effetti di questi nuovi lavori sul mercato immobiliare della zona che comunque a lavori ultimati, inclusi quelli della metropolitana, potrebbe avere una rivalutazione legata soprattutto alle migliorie dei servizi. Da segnalare la nascita di un immobile in via Papini, alle spalle di viale Teodorico.

Nella macroarea di Stazione Centrale – Gioia-Fulvio Testi le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,3%. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Buenos Aires-Venezia segnalano una leggera contrazione che sta portando ad un avvicinamento dei potenziali clienti all’acquisto. Quest’area confina con la zona di Porta Nuova che ha contribuito a tenere elevate le richieste dei proprietari e comunque a non determinare perdite di valori importanti e con la zona di Castelmorrone e Morgagni dove le quotazioni sono più elevate e non tutti possono permettersi di acquistare.  La zona più prestigiosa è quella che si sviluppa intorno a piazza Oberdan e verso piazza della Repubblica dove ci sono rispettivamente immobili d’epoca o soluzioni degli anni ’70. Il prezzo di un’abitazione ristrutturata è di 4500-5000 € al mq. Le punte più alte dei prezzi si raggiungono per gli ultimi piani in piazza della Repubblica e per le soluzioni d’epoca completamente ristrutturate in piazza Oberdan. I valori scendono a 4000 € al mq per le soluzioni vecchia Milano costruite nei primi anni del 1900 e situate a ridosso di Porta Venezia, in via Castaldi , via Casati e limitrofe. Qui acquistano per lo più giovani.  Prezzi ancora più bassi nella zona a ridosso della Stazione Centrale: 3500 € al mq. Nelle zone di Testi-Ca’ Granda e viale Sarca i valori immobiliari non hanno registrato importanti variazioni e questo perchè i servizi della zona sono migliorati in seguito all’arrivo della nuova linea metropolitana contribuendo così alla tenuta dei valori. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 2000 € al mq.  Nel tratto che va da viale Fulvio Testi a viale si possono toccare valori medi di 2600-2700 € al mq.

La macroarea di Navigli-Famagosta ha registrato un ribasso  dell’1,9%. In diminuzione i prezzi di tutti i quartieri della zona ad eccezione dell’area di viale Tibaldi che ha registrato stabilità. La diminuzione dei prezzi in zona Barona-Santa Rita sta riavvicinando i potenziali acquirenti all’acquisto. Piacciono gli immobili situati in via Tobagi, via Ettore Ponti dove si possono toccare punte di 3000 € al mq. Discreta tenuta per le abitazioni situate in via Santa Rita da Cascia e via Binda che hanno valori medi di 2400-2500 € al mq.

Nella macroarea di Lodi-Corsica la diminuzione dei valori è stata del 2,2%.  In ribasso le quotazioni delle abitazioni nella zona di Viale Forlanini interessata in questo momento ai lavori per la costruzione della linea 4 della metropolitana. La nascita futura di quest’ultima suscita curiosità ed interesse tra i potenziali acquirenti ma la volontà di acquisto si scontra con difficoltà nell’ottenimento del mutuo e con una diminuita disponibilità di spesa che contribuisce a ridurre i prezzi.

Analisi della domanda di Milano

Da Luglio a Gennaio  si registra una diminuzione della concentrazione delle richieste per i quattro locali (-0,6%). In aumento la concentrazione della domanda per tutte le altre tipologie.

Analisi dell’offerta di Milano

In diminuzione la concentrazione di bilocali (passati da 44,3% a 43,3%), di quattro locali ( da 11,1% a 10,4%) e di cinque locali ( da 4,1% a 3,6%). In aumento la concentrazione delle altre  tipologie.

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