Immobile acquistato all’asta, chi paga le spese condominiali arretrate

Chi non ha mai pensato di acquistare una casa all’asta, convinto di concludere un vero e proprio affare? Si accede al mercato immobiliare sfruttando delle condizioni favorevoli: spesso e volentieri si riesce ad acquistare un alloggio o una villetta indipendente ad un prezzo davvero conveniente.

Ma in pochi si ricordano che dietro a quello che può sembrare un vero e proprio affare, oltre ai possibili bonus, si nascondono degli oneri, che possono capitare tra capo e collo. Tra questi rientrano i debiti che il precedente proprietario ha accumulato con il condominio: sono proprio questi che fanno sorgere una serie di domande: a chi spetta mettere mano al portafoglio per saldarli? Purtroppo a questa domanda non c’è una risposta univoca, perché la normativa, nel tentativo di bilanciare in qualche modo gli interessi del nuovo proprietario con quelli del condominio, fornisce delle soluzioni non univoche, condizionate dalla tipologia delle spese e dal momento in cui sono state maturate.

Spese condominiali, spettano al vecchio o al nuovo proprietario?

Chi si deve far carico delle spese condominiali arretrate di un immobile comprato all’asta? Per riuscire a rispondere correttamente a questa domanda è necessario comprendere cosa sia il principio della solidarietà passiva, che è stato introdotto dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Attraverso questa norma il legislatore ha stabilito che chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, insieme proprio a quest’ultimo, a pagare le spese condominiali relative ad un determinato periodo.

In un certo senso è possibile affermare che si viene a creare una sorta di legame di responsabilità tra il nuovo proprietario – ossia quello che si è aggiudicato l’immobile all’asta – e il vecchio proprietario, che è il debitore esecutato.

L’amministratore di condominio ha la possibilità di rivolgersi senza problemi ad uno dei due soggetti per recuperare eventuali crediti.

La responsabilità solidale copre un arco temporale ben preciso e limitato:

• l’anno in corso rispetto al momento in cui è stato emanato il decreto di trasferimento (ci stiamo riferendo all’atto del giudice attraverso il quale è stato sancito il passaggio di proprietà);
• l’anno precedente.

A questo punto è necessaria una precisazione. Quando parliamo di anno non ci riferiamo a quello solare, che inizia al 1° gennaio e finisce al 31 dicembre: ma si intende l’anno di gestione condominiale, che non è detto coincida con quello comunemente inteso.

Un limite inderogabile

Il biennio è un limite inderogabile: a confermarlo è stata la Corte di Cassazione in più occasioni. A questa regola non può essere opposto nemmeno un regolamento condominiale contrattuale: la responsabilità dell’acquirente non può essere estesa oltre questo periodo. Il limite è stato posto per tutelare la certezza dei traffici giuridici (vedasi in questo senso quanto previsto dalla sentenza n. 10346 del 12 aprile 2019 della Corte di Cassazione).

Per le eventuali spese maturate prima di questo periodo, l’unico responsabile è il precedente proprietario.

L’acquirente si può rivalere sul vecchio proprietario

L’aggiudicatario, che dovesse saldare le spese condominiali arretrate, non sta pagando un proprio debito: ha il diritto di rivalersi sul vecchio proprietario.

La solidarietà è un semplice strumento di garanzia che serve a tutelare il condominio e non impedisce che i due soggetti coinvolti non si possano rivalere uno sull’altro. Nei rapporti interni – quelli che intercorrono tra il vecchio ed il nuovo proprietario – l’obbligo del pagamento continua sempre ad essere in capo al soggetto che vantava i suoi diritti nel momento in cui la spesa è sorta.

Questo significa che l’aggiudicatario, il quale ha provveduto a saldare il conto con l’amministratore di condominio, ha pieno diritto ad avviare un’azione legale per ottenere la restituzione di quanto ha dovuto versare.

Quali differenze si sono tra le spese ordinarie e straordinarie

Tra i fattori da tenere debitamente a mente, nel momento in cui si deve appurare su quale soggetto ricadano gli oneri condominiali arretrati, è la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Le regole da applicare, infatti, sono diverse a seconda della natura dell’intervento effettuato.

Ricordiamo brevemente che:

• nelle spese ordinarie rientrano quelle necessarie per la manutenzione periodica, la conservazione e il godimento delle parti comuni;
• tra le spese ordinarie ci sono, per esempio, i costi per il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore.

Nel primo caso l’obbligazione sorge nel momento in cui la gestione viene compiuta o la spesa diventa necessaria: l’aggiudicatario deve rispondere in solido per quelle che sono maturate nel corso dell’anno di trasferimento.

Per le spese straordinarie, invece, l’obbligo a contribuire sorge nel momento in cui l’assemblea condominiale delibera l’intervento. Questo significa che se l’obbligo di pagamento (ossia la delibera condominiale) scaturisce prima del decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile, gli oneri ricadono esclusivamente sul vecchio proprietario. Il principio di solidarietà che abbiamo visto per le spese ordinarie non si applica.

Quali cautele adottare prima di un’asta

Il rischio spese condominiali insolute è alto, nel momento in cui si acquista un appartamento all’asta. È opportuno, quindi, adottare un approccio proattivo per tutelarsi. Onde evitare brutte sorprese in un secondo momento è opportuno, prima di tutto, leggere attentamente la perizia di stima redatta dal tecnico incaricato dal tribunale. All’interno di questo documento sono sempre contenute delle informazioni preziose sulla situazione debitoria dell’immobile.

Poi è importante rivolgersi direttamente all’amministratore di condominio: l’articolo 1130 del Codice Civile gli impone di fornire, a chi ne abbia interesse, un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. È un documento ufficiale che permette di avere un quadro completo delle spese che dovranno essere sostenute e al cui interno vengono elencate separatamente le spese ordinarie e quelle straordinarie.

Si potrà in questo modo capire quali spese si dovranno affrontare per coprire eventuali debiti.

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