Expo 2015 e il mercato degli immobili a Milano

Si stanno registrando, proprio in questi mesi, i primi segnali positivi del mercato immobiliare italiano. Gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate registrano un aumento del 4,1% delle compravendite immobiliari residenziali a livello nazionale. Una ripresa che era un attesa perché già nel 2013 c’era stato un aumento della domanda immobiliare e della volontà di acquisto, soprattutto in seguito al ribasso dei prezzi. Inoltre in questi primi mesi del 2014 anche gli  istituti di credito, per quanto restino ancora selettivi nell’erogazione, si sono dimostrati più propensi ad erogare e questo ha ridato fiducia ai potenziali acquirenti. Infatti,  gli ultimi dati sulla domanda di mutui sono in crescita, segnale che si sta superando quell’autocensura che aveva caratterizzato il mercato immobiliare degli anni precedenti. Si registra anche una maggiore consapevolezza da parte di acquirenti e venditori: i primi sono più informati e più preparati sul mercato immobiliare di quanto non lo fossero in passato, i secondi hanno capito che occorre ribassare i prezzi per vendere l’abitazione.

Milano aveva dato segnali di ripresa delle compravendite già nei due trimestri antecedenti: in questi primi tre mesi del 2014 mette a segno un incremento delle compravendite  del 3,4%. Il capoluogo lombardo, ancora una volta ha anticipato una tendenza nazionale. Milano è anche la città dove gli immobili hanno perso meno a partire dal 2007: -22,2% contro una media nazionale del 32%.  Dal 1998 anno in cui è iniziata la crescita dei valori immobiliari ad oggi Milano è stata una delle città con la migliore performance in termini di rivalutazione immobiliare, preceduta solo da Napoli e Roma. Milano infatti dal 1998 si è rivalutata del 68,4%.  

Milano è anche Expo 2015, evento che sta comportando  una trasformazione della città soprattutto in termini di completamento e potenziamento delle linee metropolitane. Expo metterà Milano al centro dell’attenzione di milioni di turisti che transiteranno e sosteranno durante il periodo dell’evento.

Che effetto c’è e ci sarà sul mercato immobiliare di Milano? Abbiamo analizzato in particolare le aree interessate dai lavori per la creazione delle fermate delle nuove linee metropolitane dove i proprietari, puntando sulla riqualificazione che ci sarà, cercano di vendere a prezzi più elevati. Attualmente però Il mercato immobiliare non è in grado di assorbire queste richieste,  con la conseguenza che la distanza tra domanda ed offerta aumenta sempre più e le tempistiche di vendita sono lunghe. Questo avviene soprattutto in quelle aree in cui il parco immobiliare presente non è di qualità ottimale e i potenziali acquirenti, diventati sempre più selettivi, non sono più disposti a pagare un immobile oltre il suo reale valore di mercato. In più, quando i lavori sono in corso, si percepisce soprattutto il disagio che essi comportano piuttosto che i futuri vantaggi. A lavori ultimati sicuramente degli effetti positivi potranno esserci, se non sul fronte dei prezzi almeno sul fronte della domanda. Abbiamo visto, infatti, che in quartieri come la Bicocca e  nella zona di Fulvio Testi si sono riscontrate più richieste di acquisto anche se sul fronte dei prezzi non ci sono segnali positivi. Le  zone interessate dal passaggio della linea 5 potrebbero registrare un miglioramento della vivibilità (ad esempio, in piazza Axum dove al momento c’è molta concentrazione di traffico in occasione degli eventi che si svolgono allo stadio San Siro). Anche la zona di Sempione che sarà interessata da quattro fermate (Gerusalemme, Domodossola, Tre Torri, Portello) e vedrà notevolmente migliorati i suoi collegamenti con le altre aree della città, non si può escludere possa registrare un avvicinamento dei prezzi immobiliari  a quelli presenti nella zona Fiera-Monterosa, più quotata soprattutto sulle tipologie signorili.  Si riscontra invece un certo fermento sul mercato dei locali commerciali. Infatti su Milano si attendono quasi 20 milioni di visitatori e si prevede una spesa turistica di 3,5 mld di euro di cui 1,2 mld solo per la ristorazione. Questo ha comportato un notevole interesse per immobili da destinare a questo settore nelle zone più centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera). La richiesta più elevata è per le soluzioni con canna fumaria posizionate sulle vie ad alto transito; anche in questo caso l’aumento della domanda non ha determinato un aumento dei canoni di locazione.

Per il prossimo anno le nostre previsioni sono per un ulteriore ribasso dei prezzi immobiliari sia a livello nazionale e sia per la città di Milano,  dove prevediamo una contrazione compresa tra -2% e -4%.

 Fabiana Megliola, Resp. Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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