Contratto di locazione breve ad uso turistico, come deve essere redatto

I contratti di affitto breve vengono utilizzati principalmente nel settore turistico e si differenziano dai normali accordi di locazione adottati nel settore residenziale: la loro caratteristica più evidente è la durata, che non supera i 30 giorni all’anno.

Disciplinato dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/17 questa tipologia contrattuale serve ai proprietari immobiliari per mettere a disposizione dei turisti un immobile, per il quale non sono previsti dei servizi di tipo alberghiero.

Affitto breve, di cosa si tratta

Il contratto di locazione breve rientra nella più ampia categoria degli affitti transitori, dove le parti possono concordare liberamente il canone e la cui durata massima non può superare i 18 mesi. In questo più ampio contesto gli affitti brevi ad uso turistico risultano essere disciplinati dal Decreto Legge n. 50/17, in particolare dal comma 1, che ha introdotto il concetto di “locazione breve turistica”.

In questa sottospecie rientrano i contratti di locazione per gli immobili ad uso abitativo che hanno durata inferiore a 30 giorni, per i quali vengono erogati una serie di servizi, tra cui quelli di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Gli accordi devono essere stipulati al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa e le parti si possono avvalere di un terzo soggetto che svolge l’attività di intermediario, come i portali online.

Da un punto di vista strettamente fiscale è bene ricordare quanto prevede la Legge n. 178/20: se il proprietario affitta più di quattro appartamenti si viene a configurare l’attività d’impresa. Sarà necessario, quindi, aprire la partita Iva.

Le caratteristiche del contratto

Il contratto di locazione breve è caratterizzato da una serie di peculiarità, che le parti devono tenere in considerazione nel momento in cui lo preparano e lo firmano:

• la stipula deve vedere la partecipazione diretta del proprietario o attraverso un intermediario immobiliare;
• l’accordo è temporaneo, anche se può essere rinnovato periodicamente;
• l’affitto breve turistico ha una durata inferiore a 30 giorni;
• per le durate inferiori a 30 giorni non è obbligatoria la registrazione sul portale dell’Agenzia delle Entrate;
• solo e soltanto per gli accordi non superiori ai trenta giorni è possibile optare per la forma verbale, anche se quella scritta è sempre consigliata.

Scegliere la forma più adatta

Uno degli aspetti più importanti da prendere in considerazione è la scelta della forma di contratto: benché non sia obbligatoria la forma scritta – almeno per gli accordi inferiori a 30 giorni – è sempre opportuno optare per questa soluzione.

È sempre importante, infatti, avere un contratto firmato e vincolante con i turisti che vengono ospitati, in modo da rendere chiare quali siano le regole di permanenza e, soprattutto, per evitare delle contestazioni o delle controversie legali.

La forma scritta può servire a lasciare una traccia indelebile degli accordi presi, nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare l’immobile entro i tempi prestabiliti o quando l’ospite dovesse arrecare dei danni all’immobile o ad un soggetto terzo.

Gli elementi essenziali dell’accordo

Nel momento in cui il contratto di affitto breve ad uso turistico viene redatto in forma scritta deve contenere una serie di elementi informativi, tra i quali ci sono:

• i dati delle parti: devono essere indicate le generalità complete del proprietario e dell’ospite, compresi i relativi codici fiscali;
• descrizione completa dell’immobile: deve essere indicato l’indirizzo corretto dell’immobile, compresa una descrizione dettagliata dello stesso;
• durata della locazione: deve essere indicata la data di inizio e quella di fine della locazione. Ricordiamo che la durata complessiva deve rimanere al di sotto dei 30 giorni;
• canone di locazione: ossia l’importo totale che è stato concordato per il soggiorno e le modalità con le quali viene effettuato il pagamento;
• finalità turistica: dovrà essere indicato, in un’apposita voce, che la locazione è adibita esclusivamente a finalità turistiche, in modo da giustificare la natura temporanea dell’accordo;
• codice identificativo nazionale (CIN): dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio indicare il Cin dell’immobile nel contratto e in qualsiasi annuncio pubblicitario.

Nel contratto, inoltre, è opportuno inserire una serie di informazioni utili:

• il regolamento della casa, soprattutto quando ci sono delle norme relative all’uso degli spazi comuni;
• la cauzione, quando viene richiesta per coprire eventuali danni. È opportuno, inoltre, indicare le modalità di restituzione;
• i servizi inclusi e quelli esclusi: è bene chiarire cosa è compreso nell’affitto e cosa debba essere richiesto a parte pagandolo;
• obblighi del conduttore: tra i suoi i obblighi ci sono quelli legati alla diligenza del buon padre di famiglia nell’uso dell0mmobile. È inoltre responsabile di eventuali danni che si dovessero registrare.

Adempimenti del locatore

In capo al locatore ci sono alcuni obblighi normativi, che esulano dal contenuto del contratto, ma che sono strettamente connessi con l’attività.

Deve essere effettuata la comunicazione degli ospiti in Questura: è necessario farlo entro 24 ore attraverso il portale “Alloggiati Web”. Inoltre, per quanto riguarda i dispositivi di sicurezza, a partire dal 1° gennaio 2025 devono essere installati degli estintori portatili e dei rilevatori di monossido di carbonio/gas.

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