Allagamento da pioggia, condominio condannato per mancata manutenzione

Gli acquazzoni o le cosiddette “bombe d’acqua” non possono essere ritenuti un semplice caso fortuito nel momento in cui manca la manutenzione in un edificio. Questa, in estrema sintesi, è la motivazione che ha portato il Tribunale di Milano – con la sentenza n. 723/2025 – a condannare un condominio al risarcimento dei danni per degli allagamenti causati dalla pioggia.

La vicenda scaturisce dalla situazione in cui si è trovata la titolare di un negozio di abiti da sposa che un mattino, a seguito di un forte temporale, ha trovato i locali completamente sommersi dall’acqua. Non stiamo parlando di una semplice perdita, ma di un vero e proprio allagamento, uno di quelli che è stato causato da una “bomba d’acqua”, che ormai da tempo terrorizzano le nostre città.

In genere chi si trova in questa situazione – dopo un primo momento contrassegnato dalla rabbia e dal nervosismo – ritiene di essere stato vittima di un evento meteorologico, che tra l’altro era stato anticipato dalla Protezione Civile. In un certo senso si potrebbe ritenere di trovarsi di fronte al solito “caso fortuito”, che porta ad escludere ogni colpa diretta.

Ma questa volta non è andata proprio così.

Negozio allagato: colpa della scarsa manutenzione

La colpa di un allagamento è da addossare esclusivamente alle precipitazioni? Quanto ha inciso la mancata manutenzione dell’edificio? Se i lavori fossero stati fatti a regola d’arte e periodicamente, si sarebbero potute evitare delle situazioni spiacevoli? I giudici milanesi sono partiti proprio da questi quesiti e hanno delineato in modo netto e preciso quali siano le responsabilità degli amministratori e dei condomini: per evitare di pagare i danni non è sufficiente pararsi dietro la scusa che l’allagamento sia stato causato dal maltempo.

Quando i sistemi di scarico sono inadeguati, nel caso in cui le tubature non siano state ispezionate e quando non sono state adottate le necessarie misure di prevenzione, il condominio è chiamato a rispondere.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 7230 del 29 settembre 2025, ha stabilito proprio questo:

quando si verifica un evento eccezionale non viene meno la responsabilità del condominio, se l’impatto poteva essere mitigato in qualche modo.

Siamo davanti ad un vero e proprio cambio di prospettiva, che responsabilizza i proprietari degli immobili, in un periodo nel quale i cambiamenti climatici sono sempre più evidenti

Il caso specifico

A dare il via alla decisione dei giudici milanesi è un caso a dir poco emblematico, che vede coinvolta la titolare di un negozio di abiti nuziali, la quale ha deciso di citare in giudizio due condomini confinanti dopo aver trovato i locali completamente devastati da diversi centimetri di acqua. I danni hanno coinvolto gli arredi, le pareti e gli abiti da cerimonia.

Stando a quanto asserito dall’accusa, l’acqua era arrivata da due fonti distinte:

• da una parte, un tappo di ispezione di una tubatura condominiale era saltato per la pressione;
• dall’altra, c’era stato un rigurgito dai servizi igienici, che erano collegati ad un sistema di sollevamento delle acque reflue.

Sotto l’incessante pioggia entrambi i sistemi sono andati completamente in tilt.

La difesa dei condomini

La difesa dei due condomini è stata debole, parandosi dietro alla giustificazione del “caso fortuito”. La precipitazione era stata eccezionale ed imprevedibile, rendendo quanto successo inevitabile. In altre parole l’evento sarebbe stato di forza maggiore e, per questo, ogni loro responsabilità sarebbe stata esclusa.

Siamo davanti ad una linea di difesa molto comune, che viene adottata di frequente quando si verificano dei casi simili. Ma che questa volta è definitivamente crollata. A seguito di una consulenza tecnica, il Tribunale ha stabilito che i danni sono stati provocati dall’incapacità dei sistemi di scarico condominiali di gestire l’acqua in eccesso. In quanto custodi delle parti comuni, i condomini ne devono rispondere.

L’allerta meteo non è una valida giustificazione

La sentenza milanese ha un punto nevralgico molto importante da tenere a mente: i giudici hanno letteralmente smontato la tesi del caso fortuito, ritenendo che non sia sufficiente portare in tribunale un articolo di giornale nel quale si parla di maltempo o un bollettino di allerta arancione della Protezione Civile.

Distaccandosi nettamente da delle precedenti sentenze della corte di Cassazione – ne citiamo due: la n. 30521/2019 e la n. 4588/2022 – i giudici milanesi hanno chiesto delle prove scientifiche: devono essere portati dei dati pluviometrici ufficiali, che si devono riferire specificamente al luogo interessato e al giorno in cui sono stati causati i danni. Dai dati deve scaturire un’imprevedibilità oggettiva.

Al giorno d’oggi – almeno secondo il giudice milanese – le bombe d’acqua sono ricorrenti e non devono essere considerate come delle calamità naturali imprevedibili. Al contrario la mancanza di manutenzione e prevenzione sono, a tutti gli effetti, una colpa.

La condanna

Entrambe le strutture sono, quindi, responsabili. Il Tribunale ha applicato l’articolo 2055 del Codice Civile e ha condannato i due condomini in solido al risarcimento del danno.

La negoziante può chiedere l’intera somma per ripristinare i locali e lavare gli abiti ad uno dei due condomini, che dovranno regolare i conti tra loro.

Anche se le cause sono distinte hanno concorso a creare un unico danno: per questo la responsabilità è condivisa.

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia