Prima casa su fabbricato collabente: l’Agenzia delle Entrate apre alle agevolazioni fiscali per i trulli e gli immobili F/2

Chi acquista un immobile collabente — censito al catasto fabbricati nella categoria F/2 — può accedere alle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. È quanto emerge dalla risposta a interpello n. 108/2026, pubblicata dalla Divisione Contribuenti della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso dell’Agenzia delle Entrate, che chiarisce il quadro di riferimento per diverse tipologie di immobili nel mercato del recupero edilizio.

Secondo l’Agenzia:

se l’ordinamento fiscale ammette il beneficio per gli immobili ancora da costruire, deve ammetterlo a maggior ragione per quelli già esistenti, anche se degradati, purché destinati a diventare abitazioni. È su questa linea che la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, ha esteso alle unità collabenti la stessa logica già consolidata per i fabbricati in corso di costruzione — e che l’Agenzia delle Entrate ha ora recepito con piena efficacia applicativa.

La questione interessa tutti coloro che, intenzionati a recuperare un immobile in stato di grave degrado — trulli, masserie diroccate, edifici parzialmente crollati, ruderi classificati come unità collabenti — si trovano a valutare se sia fiscalmente conveniente acquistarlo con le agevolazioni prima casa o rinunciarvi, sostenendo un carico impositivo ben più elevato. Fino ad oggi, la risposta dell’amministrazione finanziaria era sostanzialmente negativa. 

Il caso concreto: trulli in categoria F/2 e impegno alla ristrutturazione

Il procedimento parte da un caso specifico: un contribuente aveva sottoscritto, in data 8 luglio 2024, un contratto preliminare per l’acquisto di un fondo rustico con annessa unità collabente — trulli con forno a legna, camini e cisterna — censita in categoria catastale F/2 e classificata come area scoperta pertinenziale. L’atto definitivo era fissato al 30 giugno 2026.

L’acquirente dichiarava di possedere tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (DPR 26 aprile 1986, n. 131, di seguito TUR) e chiedeva all’Agenzia se potesse applicare l’aliquota agevolata del 2%, impegnandosi a ultimare i lavori di ristrutturazione, a procedere alla variazione catastale in categoria abitativa e a trasferire la propria residenza nell’immobile entro tre anni dalla stipula del rogito.

A sostegno della propria tesi interpretativa, richiamava l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913 del 16 febbraio 2025, con cui la Suprema Corte aveva per la prima volta esteso alle unità collabenti la logica già applicata agli immobili in corso di costruzione.

Il quadro normativo: cosa prevede la nota II-bis del TUR

Le agevolazioni prima casa sono disciplinate dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. La norma consente l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2% — in luogo dell’ordinaria del 9% — per i trasferimenti a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, al verificarsi di tre condizioni cumulative.

• La prima riguarda la localizzazione dell’immobile: deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, con dichiarazione espressa nell’atto, a pena di decadenza.
• La seconda esclude che l’acquirente sia già titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti reali su altra casa di abitazione nello stesso comune.
• La terza esclude la titolarità, anche per quote e in qualsiasi regime patrimoniale, di diritti su altri immobili già acquistati con le agevolazioni prima casa, ovunque situati sul territorio nazionale.

La categoria F/2: cosa sono i fabbricati collabenti

La categoria catastale F/2 identifica le unità collabenti, ossia fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un livello di degrado tale da renderli incapaci di produrre ordinariamente un reddito proprio, ai sensi dell’articolo 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28. Non vengono iscritti in catasto con attribuzione di rendita e non rientrano nelle categorie abitative ordinarie del gruppo A.

Proprio questa caratteristica aveva storicamente precluso l’accesso all’agevolazione prima casa: mancando una destinazione abitativa attuale e una rendita catastale, l’immobile non soddisfaceva il requisito oggettivo richiesto dalla nota II-bis, così come interpretato dalla prassi amministrativa.

Il precedente del 2019 e il cambio di orientamento

Fino alla risposta a interpello n. 108/2026, il riferimento era la risposta n. 357 del 30 agosto 2019, con cui l’Agenzia aveva negato la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa all’acquisto di unità collabenti. Quel documento è ora espressamente superato.

Il cambiamento si fonda sull’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913/2025, che ha applicato alle unità F/2 la stessa logica estensiva già consolidata per i fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3). Secondo la Corte, ciò che rileva ai fini fiscali non è l’idoneità abitativa attuale dell’immobile, bensì la sua suscettibilità ad essere destinato ad abitazione, purché tale destinazione risulti completata entro il termine triennale di decadenza previsto dall’articolo 76, comma 2, del DPR 131/1986 per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio.

Il principio di diritto affermato dalla Cassazione è chiaro:

«il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo».

La risposta dell’Agenzia delle Entrate: condizioni e limiti del beneficio

L’Agenzia delle Entrate accoglie l’impostazione giurisprudenziale e conferma che l’istante può fruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto dell’immobile collabente censito in categoria F/2, purché ricorrano contestualmente le condizioni oggettive e soggettive previste dalla nota II-bis e vengano rese nell’atto le dichiarazioni obbligatorie previste dalla stessa norma.

Vanno però considerati anche i vincoli. L’Agenzia ribadisce con chiarezza che l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza. Non è sufficiente dichiarare l’intenzione di ristrutturare: occorre che i lavori vengano ultimati, che la variazione catastale in categoria abitativa venga perfezionata e che, nei tempi previsti, la destinazione d’uso residenziale sia concretamente realizzata. In caso contrario, le agevolazioni decadono e si applicano le imposte ordinarie, con sanzioni e interessi.

FAQ – Domande sull’agevolazione prima casa per immobili collabenti

Si può usufruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto di un rudere o di un immobile in categoria F/2?

Sì. Con la risposta a interpello n. 108/2026, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che è possibile applicare l’aliquota agevolata del 2% anche per l’acquisto di fabbricati collabenti censiti in categoria catastale F/2, a condizione che l’immobile venga destinato ad abitazione entro tre anni dalla stipula del rogito e che siano soddisfatti tutti i requisiti della nota II-bis al TUR.

Entro quanto tempo bisogna ristrutturare l’immobile collabente per non perdere l’agevolazione?

I lavori di ristrutturazione devono essere ultimati e l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad uso abitativo entro tre anni dalla data di stipula dell’atto di compravendita. Si tratta del termine triennale di decadenza previsto dall’articolo 76, comma 2, del DPR 131/1986 per l’esercizio del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa si intende per fabbricato collabente e come si riconosce?

Un fabbricato collabente è un immobile totalmente o parzialmente inagibile, in stato di grave degrado, che non è in grado di produrre ordinariamente un reddito proprio. Ai fini catastali è classificato nella categoria F/2 e iscritto al catasto fabbricati senza attribuzione di rendita, in base all’articolo 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28.

L’acquisto di trulli da ristrutturare rientra nell’agevolazione prima casa?

Sì, a condizione che i trulli siano censiti in categoria catastale F/2 e che l’acquirente si impegni a destinarli ad abitazione entro il termine triennale previsto. È proprio il caso esaminato nella risposta a interpello n. 108/2026, che riguardava trulli con forno a legna, camini e cisterna classificati come unità collabente.

La risposta a interpello 108/2026 ha cambiato la prassi precedente dell’Agenzia delle Entrate?

Sì. Il documento supera esplicitamente la risposta a interpello n. 357 del 30 agosto 2019, con cui l’Agenzia aveva in precedenza negato l’accesso all’agevolazione prima casa per gli immobili in categoria F/2. Il nuovo orientamento recepisce la posizione espressa dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025.

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