Parcheggio nel cortile condominiale, diritti e doveri dei singoli proprietari

La gestione degli spazi comuni all’interno di un condominio si basa su una serie di diritti e doveri. In questo più ampio contesto vi rientra anche il cortile, per il quale, spesso e volentieri, si aprono acerbe discussioni: qualcuno lo vorrebbe far diventare un ampio parcheggio, altri un bel giardino da sfruttare nei momenti liberi.

A portare sulle spalle le conseguenze più pesanti di questi conflitti sono quanti abitano nei piani più bassi, che si ritrovano a dover subire le conseguenze del traffico auto proprio a ridosso della finestra di casa.

A questo punto sorge una domanda: come deve essere gestito il parcheggio condominiale? Quali sono i diritti dei singoli condomini? Non è possibile fornire una risposta unica e trasversale a queste domande. Per poter comprendere come possa essere utilizzato un condominio è necessario dare un’occhiata ai principi basi che regolano l’uso delle parti comuni, quali poteri ha in proprio possesso l’assemblea condominale e su quali strumenti si può basare il singolo condomino per far rispettare i propri diritti.

Parti comuni, come devono essere regolamentate

Qualsiasi discorso che abbia come oggetto l’uso delle parti comuni – e nello specifico il cortile – si deve basare su quanto previsto dall’articolo 1102 del Codice Civile. Attraverso questa norme è stato introdotto un principio di democrazia e parità: ogni singolo proprietario può utilizzare le parti comuni, purché rispetti due limiti fondamentali:

• non deve essere alterata la destinazione d’uso: all’interno di un cortile non possono essere svolte delle attività che ne alterino la sua funzione principale. Se è nato per parcheggiare le auto, non può essere trasformato in una discarica a cielo aperto o in un’officina meccanica;
• non si può impedire agli altri condomini l’utilizzo degli spazi comuni: in altre parole nessuno ha diritto ad impossessarsi del cortile o di una parte di esso e limitare in modo significativo i diritti degli altri.

Cosa significa tutto questo? Quando dovessero mancare delle regole specifiche, ogni singolo condomino ha diritto di parcheggiare l’auto all’interno del cortile. Allo stesso tempo, però, non può occupare lo stesso posto in modo permanente, impedendo agli altri di utilizzare il cortile (questo è quanto previsto dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 16398 del 18 giugno 2025). Discorso a parte per le persone con disabilità per le quali il diritto all’accessibilità ha la precedenza.

L’assemblea condominiale può regolamentare il parcheggio?

Senza regolamentazione l’uso del cortile come parcheggio condominiale crea non pochi problemi. Questo è il motivo per il quale l’assemblea condominiale ha diritto di intervenire e dettare delle regole precise: attraverso un’apposita delibera è possibile disciplinare l’uso del cortile come parcheggio.

Essendo considerata come un’innovazione diretta al miglioramento e all’uso più comodo della parti comuni, può essere approvata con una maggioranza qualificata. Questo significa che è sufficiente raggiungere la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio, così come stabilito dall’articolo 1136, comma 5, del Codice Civile.

Grazie a questa maggioranza l’assemblea ha la possibilità di:

• disegnare i posti auto, in modo da ottimizzare gli spazi e rendere il parcheggio più efficiente ed ordinato;
• nel caso in cui gli spazi siano insufficienti per tutti, organizzare un sistema di turnazione;
• vietare la sosta in determinate zone del cortile, come, per esempio, quelle in prossimità delle finestre degli appartamenti al piano terra;

A cosa serve il cortile

Da un punto di vista giurisprudenziale il cortile ha una gerarchia di funzioni: la sua finalità è di fornire aria e luce agli immobili circostanti. Stiamo parlando di un elemento strutturale, che rende vivibili gli appartamenti. Il parcheggio ha una funzione secondaria. Regolamentare l’uso dei posti auto non potrà mai prevalere o sacrificare la funzione principale.

Decidere, anche attraverso una delibera assembleare, di destinare ogni singolo centimetro del cortile a parcheggio, facendo diventare le abitazioni del primo piano buie ed insalubri, sarebbe illegittimo, perché andrebbe ad alterare la destinazione principale del bene comune.

Parcheggio sotto la finestra: mi posso opporre

Quando si arriva a parcheggiare fin sotto le finestre di un condomino cosa succede? Il diretto interessato si può tutelare in qualche modo? Sì, lo può fare. La base giuridica di un’eventuale opposizione si può basare sulla violazione del diritto alla salute e al normale godimento della proprietà.

Ma per muoversi in giudizio non è sufficiente il semplice fastidio. È necessario fornire la prova del pregiudizio concreto, grave e non tollerabile (in questo senso si può verificare quanto deciso dalla Corte d’Appello Napoli, sez. 2, sentenza n. 1524/2021).

Una qualsiasi decisione del giudice non si può basare esclusivamente su delle sensazioni, ma devono essere supportate da dei fatti oggettivi come possono essere:

• un perizia fonometrica attraverso la quale venga attestato il superamento dei limiti di rumore;
• un’analisi della qualità dell’aria, che deve essere stata condotta da un ente specializzato. Devono essere rilevate delle concentrazioni nocive di gas di scarico;
• certificati medici attraverso i quali vengano attestate patologie respiratorie o disturbi del sonno causate dalla vicinanza del parcheggio;
• video e fotografie che dimostrino quanto sia grave la situazione.

Regolamento condominiale o delibera, quale ha più valore

Quale importanza ha il regolamento condominiale nella possibilità o meno di trasformare il cortile in un parcheggio?

A determinare la sua forza vincolante è la sua natura:

• regolamento contrattuale: nel caso in cui sia stato predisposto dall’originario costruttore e allegato agli atti di vendita è contrattuale. Le clausole inserite al suo interno sono vincolanti e possono essere modificate solo a fronte del consenso di tutti i condomini;
• regolamento assembleare: se è stato approvato a maggioranza dall’assemblea, le sue norme possono essere modificate in qualsiasi momento con una semplice delibera, che deve essere approvata con la stessa maggioranza che è stata richiesta per l’approvazione originaria.

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