Una ripresa fragile, quella immobiliare

Nomisma ha delineato il quadro della situazione del mercato oggi, ed ha sottolineato come continui la perdurante aspettativa di crescita nel nostro Paese.

Le compravendite, in campo residenziale concretizzate nello scorso 2016 sono state 528.865; per il 2017 Nomisma ha previsto che il numero totale salirà a 565.391 mentre per il 2018 arriverà a 584.523 sino ad arrivare a 616.513 nel 2019.

Parlando di mutui l’incremento delle erogazioni ben esemplifica – per Nomisma – il cambio di orientamento e il leggero ripristino di una logica competitiva tra gli istituti usciti indenni (o meno malconci) dalla lunga fase recessiva.
Nello specifico nel 2016 ne sono stati erogati per 49.000.000.000 e le previsioni per l’anno in corso di Nomisma portano a una cifra totale di 52,1 miliardi. Per il 2018 la differenza rispetto al 2015 è prevista praticamente a zero (52,1) mentre per il 2019 la crescita delle erogazioni è stimata più intensa (nell’ordine dei 55 miliardi).

Secondo le stime dell’Istituto, l’incidenza delle surroghe e sostituzioni sulle erogazioni totali è stata – nel 2016 – del 26,3% (28,4% nel 2015, 7,5% nel 2014).
Considerando le erogazioni nette (depurando la componente di surroga e sostituzione) ci si attesta a 36,3 miliardi di Euro nel 2016 (+23,1% di variazione annuale delle erogazioni nette) a differenza dei 29,5 miliardi di Euro del 2015 (+32,0% la variazione annuale rispetto al 2014).

Ma le preoccupazioni per Nomisma riguardano “il brutale riprezzamento dei crediti e con essi delle garanzie reali sottostanti”. Ne rischia di scaturire “un impoverimento generale, quantomeno della componente di ricchezza immobiliare percepita. L’entità di non performing loans che ancora appesantiscono i bilanci bancari sono un serio rischio sistemico. Al riguardo per il think tank felsineo il probabile scivolamento in situazione di default di una parte significativa degli incagli attuali è una minaccia potenziale “che solo un inguaribile ottimismo o la cogenza del vincolo di bilancio induce a ritenere non già di certa inesigibilità”. I prestiti deteriorati sono arrivati – secondo le elaborazioni Nomisma su dati Bankitalia – ad attestarsi a quasi 326 miliardi di euro (+274% rispetto al 2008) di cui 197 miliardi di euro già annoverati tra le sofferenze.

Considerando, invece, il volume degli investimenti immobiliari corporate, il 2016 – secondo le previsioni Nomisma – si è chiuso con la cifra record di 9,1 miliardi di Euro (per il primo trimestre 2017 la previsione è di un volume pari a 1,6 miliardi di Euro). Il 2015 si era chiuso a 8,0 miliardi di Euro. Il peso degli investimenti immobiliari in Italia sul totale degli investimenti in Europa è stato del 3,6% nel 2016 (2,9% nel 2015, 2,4% nel 2014). Per il think tank bolognese a spingere gli investimenti a livelli record hanno concorso “sia l’interesse per il nostro Paese degli operatori stranieri sia la ritrovata vitalità degli investitori domestici il cui contributo in termini di movimentazione del mercato ha raggiunto all’incirca il 40%”. Sul fronte delle unità immobiliari per l’impresa (uffici, negozi, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato l’anno di inversione del trend con un aumento significativo dei contratti (+17%) con punte di +19% nei comuni periferici dei maggiori capoluoghi italiani e del 23% nei comuni minori delle città intermedie. Nel corso del 2016 le transazioni sono cresciute del 12,5% nel segmento direzionale, del 16,6% in quello commerciale e del 22,1% nel comparto industriale.

Per le 13 grandi città Nomisma le previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti sono – per il 2017 in flessione dello 0,9% per le abitazioni, dell’1,5% per gli uffici e dello 0,9% per i negozi. Per il 2018 le variazioni attese restano in territorio negativo con un -0,2% per le abitazioni, un -0,8% per gli uffici e un -0,1% per i negozi. A partire dal 2019 si dovrebbe tornare su oscillazioni positive pari a +0,4% per le abitazioni e +0,5% per i negozi, mentre per gli uffici è previsto un ulteriore arretramento dello 0,2%.

Passando invece a considerare l’indice di performance immobiliare nei 13 mercati intermedi esso – a fine 2016- si colloca in territorio negativo, pur inserito in un trend ascendente (più intenso per le abitazioni, più debole per i negozi). In ambito residenziale esso risulta pari a -0,11, su valori dunque prossimi alla posizione di equilibrio ciclico. Rispetto al 2015 Nomisma ha registrato un moderato miglioramento nelle velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita, una lieve crescita della domanda e una contrazione dello sconto medio praticato. I mercati residenziali che stanno risalendo la china più velocemente sono Bergamo, Brescia, Livorno, Modena, Taranto e Trieste. Il settore commerciale presenta un indice pari a -0,32, con Bergamo, Brescia, Modena e Trieste che risultano le realtà più dinamiche.

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