Riprendono le compravendite

​Il tanto atteso “giro di boa” del mercato dei mutui, sembra finalmente aver trovato un consolidamento che lascia ben sperarare. Lo dimostrano chiaramente gli andamenti dei prezzi per i nuovi mutui proposti dalle banche nel corso del primo trimestre 2015. Un esempio immediato: i migliori spread per un mutuo a tasso variabile e fisso sottoscritti a gennaio 2014 – per un mutuo di acquisto di importo 140.000 euro e durata 20 anni – si attestavano rispettivamente ai livelli del 2,60% e 2,40%. A inizio aprile 2015, gli stessi spread risultano inferiori del 28% e del 22% (all’1,80% e 1,90%) e appaiono praticamente certi nuovi ulteriori tagli ai prezzi dei mutui nell’immediato futuro. L’iniezione di liquidità a valle del Quantitative Easing varato dalla BCE e rendimenti su investimenti a basso rischio molto prossimi allo zero spingono gli istituti di credito a rivalutare la forma di impiego mutui e con questo a proporre spread sempre minori e più attraenti per i nuovi potenziali clienti.

Se alla sforbiciata allo spread aggiungiamo tassi di riferimento Euribor e IRS ai minimi storici di tutti i tempi(con un Euribor 1 mese in terreno negativo e IRS costantemente sotto lo 0,80%) e prezzi degli immobili residenziali in continua e ulteriore riduzione – dopo un ribasso dellle quotazioni del -4,65% sull’intero 2014 si registra un nuovo -1,9% sul primo trimestre 2015 – appare chiaro come si stiano progressivamente rafforzando le condizioni per una ripartenza del mercato immobiliare. Non a caso i dati dell’Agenzia delle Entrate segnano per il quarto trimestre 2014 un +7,1% nel numero delle compravendite, il più alto incremento da oltre 4 anni a questa parte, aumento atteso in ulteriore accelerazione sul 2015.

Ma la parola d’ordine risulta ancora “cautela”: se a inizio 2010 l’importo medio richiesto del mutuo era di pocosuperiore ai 140.000 euro, nel primo trimestre 2015, nonostante i tassi di offerta ridotti e la nuova apertura al credito casa da parte del sistema bancario, è infatti risultato pari a 124.291 euro, in ulteriore contrazione dello 0,5% rispetto all’importo medio del quarto trimestre 2014. Come dire: ritorna l’interesse sul mercato, con ladomanda di nuovi mutui che segna un +38% nel primo trimestre 2015, ma i consumatori rimangono ancora prudenti, affrontando l’investimento sulla casa con cautela, reduci da un triennio caratterizzato da tensioni economiche e preoccupazione sul proprio futuro, in particolare relativamente alla stabilità lavorativa e delle entrate.

Per quanto riguarda il tema dei mutui con finalità diversa dall’acquisto, a partire dalla seconda metà del 2014 si è intensificato l’interesse verso la possibilità di surroga e sostituzione, tanto da spiegare circa il 30% delle richieste di mutuo raccolte sul canale online. Nella realtà, però, a livello di intero 2014 solo il 10,9% delle istruttorie formalmente presentate agli Istituti si riferisce alla rottamazione di vecchi mutui. La riduzione dell’incidenza è spiegato in primis dalle caratteristiche proprie del canale distributivo online che sovrappesa la dinamica rappresentando il tipico contesto a cui il consumatore normalmente si rivolge per effettuare comparazioni fra la convenienza del proprio mutuo rispetto ad altre offerte disponibili sul mercato.

Per altro, all’interno del fenomeno surroga mutuo appare evidente, nel corso del primo trimestre 2015, unoslittamento verso il tasso fisso, che arriva a spiegare il 58% del totale delle richieste di surroga e sostituzione sul canale online, contro un molto più ridotto 14% registrato nel primo trimestre 2014. Del resto, gliIRS odierni ai minimi storici – per ogni durata al di sotto della soglia dell’0,80% – e strategie commerciali bancarie molto aggressive sulle nuove offerte a tasso fisso, creano infatti condizioni uniche per quei mutuatari interessati a  surrogare il proprio mutuo a tasso fisso verso un nuovo mutuo a tasso fisso. Un esempio per tutti: in caso di acensione mutuo a tasso fisso nel 2012 per 120.000 euro e durata di 20 anni con un tasso finito del 5,70%, oggi il consumatore può surrogare il mutuo iniziale con un nuovo mutuo che presenta un tasso fisso finito pari al 2,74% (tasso inferiore del 52% rispetto a quello iniziale), ottenendo una rata mensile inferiore di circa 150 euro rispetto alla precedente e risprmiando così sull’intera durata del mutuo oltre 30.000 euro in interessi.

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

“L’andamento della domanda di mutui ipotecari rappresenta uno straordinario indicatore in grado di anticipare il trend delle compravendite residenziali, pertanto ci si attende che la crescente fiducia alla base della propensione a richiedere un mutuo da parte delle famiglie, in forte crescita in questi mesi, sia propedeutica al consolidamento dei segnali di  ripresa registrati sul mercato immobiliare  – commenta Stefano Magnolfi, Direttore Real Estate Services di CRIF – . D’altro canto, in un contesto in cui le banche sono sottoposte a nuovi standard di vigilanza europea sempre più stringenti, si osserva un naturale ritorno ai fondamentali dell’erogazione del credito. In particolare, rileviamo un’attenzione sempre maggiore verso la trasparenza nella valutazione degli asset immobiliari, necessaria sia per documentare in maniera chiara e trasparente i numeri dei portafogli creditizi italiani, sia come utile informativa verso gli investitori internazionali caratterizzando, tramite un effetto volano, un mercato immobiliare di migliore qualità.”