Acquistare casa all’asta conviene?

In un periodo di crisi come quello che il nostro Paese sta attraversando, per acquistare casa si può ricorrere alle aste immobiliari: una soluzione sicura, spesso conveniente, oggi ancora più accessibile e garantita con l’introduzione delle aste telematiche.

L’asta di un immobile è il processo di compravendita che si completa tramite offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente.

Le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico.

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una forma d’asta che crea la vendita forzata di un immobile di proprietà di una persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del proprio bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Ricorre all’asta immobiliare giudiziaria il creditore dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati – desidera ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta. Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge). L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili. La perizia Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia: – l’identificazione catastale; – la planimetria; – le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi; – vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità. Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato). La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato e sui siti internet dedicati dove è pubblicato l’avviso d’asta. La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.

L’ordinanza di vendita Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero: – se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista; – il prezzo base; – i termini e le modalità del deposito della cauzione; – la data ultima per la presentazione delle offerte; – l’udienza per la gara tra gli offerenti; – il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata). Il custode giudiziario Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso. Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.

L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene: – l’indicazione del bene posto in vendita; – la data, l’ora e il luogo dell’asta; – il prezzo base; – la misura del rilancio minimo; – il termine di presentazione delle offerte; – le modalità di vendita; – il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima. La pubblicità È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante: – un avviso contenente tutti i dati che possono interessare il pubblico, inserito sul portale del Ministero della Giustizia in un’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche” (la cui entrata in vigore è stata posticipata al 31/12/2016); – la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati; – una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

L’asta

L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso. Dopo la riforma del 2015 (introdotta con dl 83/2015 convertito con modifiche in Legge n. 132/2015) le aste immobiliari – indette dal 27 giugno 2015 – si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita. Un esempio: se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Chi presenta un’offerta inferiore, la vedrà dichiarata inefficace. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo. È prevista la vendita con incanto solo quando il giudice ritenga probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene determinato a norma dell’articolo 568 c.p.c.

Al fine di sottolineare la particolare convenienza dell’acquisto in asta, c’è da sapere che con la citata riforma del 2015 la legge ha previsto che, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, il giudice possa dimezzare il prezzo base fissato per il tentativo precedente.

Le notizie sugli immobili la cui asta di vendita è in corso sono reperibili secondo le modalità specificate più sopra, nel paragrafo “pubblicità”. I documenti visionabili per verificare l’interesse alla partecipazione a una gara d’asta sono:

• l’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore, nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e che si ritiene utile pubblicare;
• la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita. L’immobile oggetto di vendita può essere visionato previo accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni. La presentazione dell’offerta nella vendita senza incanto Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

Ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta valida si procederà comunque all’aggiudicazione anche in assenza dell’offerente. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore ad 1/4, si potrà dare luogo alla vendita quando si ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state depositate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c. In presenza di più offerenti, si procederà alla gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta (con rilancio minimo indicato nel bando di vendita).

Nel caso in cui un’offerta sia inferiore al prezzo base nei limiti di 1/4, ma comunque efficace, l’offerente parteciperà comunque, se vuole, alla gara partendo dall’offerta più alta. Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’art. 588 c.p.c. (nel termine di dieci giorni prima della data dell’asta) volte a soddisfare direttamente i creditori e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore stabilito nell’ordinanza di vendita, non si darà luogo alla vendita e si procederà all’assegnazione (l’eventuale istanza sarà comunicata al notaio o al professionista incaricato prima dell’asta). Ai fini della individuazione della miglior offerta si terrà conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Presentata l’offerta, la stessa non potrà essere ritirata e, in caso di gara, se l’offerente non si presenta, l’aggiudicazione avverrà a favore dell’offerta più alta. L’aggiudicazione Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo. Il versamento del prezzo anche con mutuo L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita. I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato. La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

Fonte Notariato

 

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