Ristrutturazione e ampliamento di un immobile, quali detrazioni spettano per le due operazioni

Ristrutturazioni o ampliamento dell’immobile? È una domanda lecita da porsi perché portano a due differenti tipi di agevolazione fiscale, che sono regolamentati da delle norme diverse. Avere le idee di chiare degli interventi che si effettueranno è importante fin dall’inizio, perché permette di gestire la pratica correttamente da tutti in punti di vista: quelli più strettamente burocratici, ma anche quelli economici, perché si sa fin da subito quanto si potrà portare in detrazione attraverso la dichiarazione dei redditi.

La ristrutturazione edilizia, le agevolazioni previste

A definire quali siano gli interventi di ristrutturazione edilizia che permettono di ottenere il bonus ristrutturazioni è l’articolo 16 bis del Dpr n. 917/86 – ossia il Tuir -, il quale prevede che possano essere portati in detrazione i costi sostenuti a seguito della ristrutturazione dell’immobile. Attualmente è possibile farlo nella misura del 50% o del 36% (a seconda se l’immobile sia la prima o la seconda casa), fino ad un tetto massimo di 96.000 euro.

Nel caso in cui il contribuente dovesse spendere una cifra superiore al tetto massimo, la detrazione spetterebbe comunque solo fino a 96.000 euro.

È possibile usufruire della detrazione in 10 quote annuali di pari importo: a prevederlo è l’articolo 15-bis del Dpr n. 917/86: questo significa, in altre parole, che il contribuente ha la possibilità di beneficiarne direttamente nella dichiarazione dei redditi. È importante, però, che il beneficiario dell’agevolazione abbia la capienza Irpef sufficiente per poter recuperare il credito: prima di iniziare i lavori è, quindi, necessario verificare con il commercialista ed eventualmente con un tecnico specializzato i costi e le eventuali detrazioni a cui si avrebbe diritto. E successivamente accertare se realmente si ha la capienza per poter portare in detrazione i lavori.

Quali lavori rientrano nel concetto di ristrutturazione

I lavori di ristrutturazione edilizia per i quali è possibile ottenere l’agevolazione fiscale sono quelli legati alla manutenzione straordinaria, al restauro e al risanamento conservativo dell’immobile.

La normativa prevede che le agevolazioni fiscali spettino anche per le parti comuni degli edifici residenziali, per le quali è necessario effettuare degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. E ovviamente nelle singole unità abitative che fanno parte di un condominio.

Volendo generalizzare un po’ di più il discorso, è possibile affermare che si va a parlare di detrazioni fiscali quando si effettuano degli interventi di recupero del patrimonio edilizio su un immobile esistente. Vengono esclusi, quindi, quando si decide di costruire un edificio nuovo.

A questo punto inizia a sorgere un dubbio: quando ci si trova davanti ad una ad una ristrutturazione totale e nuova costruzione dell’immobile, mantenendo la stessa metratura, cosa si ha davanti? Una nuova costruzione? È possibile portare in detrazione i lavori effettuati?

Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate

A fornire delle indicazioni in questo senso è la risoluzione n. 4/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, che sottolinea come la detrazione del 36/50% vada applicata unicamente ai lavori di ristrutturazione e non a quelli di ampliamento, ma solo e soltanto se i costi di ristrutturazione si tengono completamente separati da quelli sostenuti per ampliare l’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, in altre parole, sottolinea come l’agevolazione che permette di accedere detrazione spetta unicamente per le spese che si riferiscono alla parte esistente: l’ampliamento viene considerato come una nuova costruzione.

Nella risoluzione l’AdE ha previsto che i Comuni abbiano la possibilità di rilasciare i permessi a costruire e ampliare gli edifici abitativi fino al 20% del loro volume o della superficie coperta. Nel caso in cui l’edificio sia stato costruito prima del 1989 è possibile demolirlo e ricostruirlo, nel caso in cui dovesse essere necessario effettuare dei lavori energetici e di sicurezza.

Ad ogni modo la volumetria dell’immobile, da sempre, è stata la discriminante che determina la possibilità o meno di applicare le norme di ristrutturazione edilizia. Il 21 agosto 2013 è stato riformulato il concetto di ristrutturazione e ampliamento, che ha caratterizzato il termine sagoma e volume metrico dell’immobile.

Nei lavori di ristrutturazione edilizia che danno diritto alle agevolazioni sono stati compresi anche quelli di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria che esisteva in precedenza, anche se l’immobile non ha la stessa sagoma.

Quando è possibile portare in detrazione l’ampliamento

In deroga a quanto abbiamo visto fino a questo momento, l’ampliamento della superficie o del volume di un immobile sono detraibili solo per la costruzione dei servizi igienici, che permettono di ampliare superfici e volumi esistenti.

A prevederlo è la circolare 57/E/1998, che spiega nel dettaglio come sia possibile portare in detrazione fiscale gli eventuali costi di ampliamento dell’immobile.

Quindi volendo sintetizzzare al massimo, quando si demolisce e ricostruisce un immobile – o nel momento in cui si procede a ristrutturare senza demolire – le agevolazioni spettano solo sul volume esistente o preesistente alla demolizione. Gli ampliamenti possono essere portati in detrazione solo se portano alla costruzione dei servizi igienici.

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