Mercato Immobiliare a Milano

Mercato Immobiliare a Milano

Nelle zone centrali di Milano si registra un mercato abbastanza stabile, anche se gli acquirenti si dimostrano più riflessivi nelle loro scelte. Il mercato immobiliare nelle zone di Vercelli – Aquileia e in quella di San Vittore – Cadorna – Magenta è rallentato a causa dei timori tra i potenziali acquirenti e la bassa propensione a ribassare i prezzi da parte dei proprietari. Sul segmento della domanda ad uso investimento si registra uno spostamento di interesse da parte di coloro che prima acquistavano in zone più decentrate e che ora spostano la ricerca in zone più centrali. Le compravendite su valori inferiori a 300 mila euro, non molto frequenti in zona, si realizzano molto velocemente.
L’area di via XX Settembre, Saffi, Mascheroni e San Vittore offre prevalentemente immobili di qualità, palazzi d’epoca dei primi anni del 1900 che possono raggiungere valori di 8500 euro al mq per le abitazioni di ottima qualità, con begli affacci. I valori scendono a 7500 euro al mq anche solo in presenza di una bassa luminosità. Si tratta di una zona in cui gli acquirenti hanno budget elevati ma allo stesso tempo sono molto esigenti  e di conseguenza ponderano attentamente ogni aspetto dell’immobile. L’area più “economica”, che include la zona da Piazzale Aquileia  a Corso Vercelli, ha un’offerta immobiliare simile ma con quotazioni più contenute. Infatti non si superano i 6500 euro al mq per le abitazioni signorili ristrutturate. Più bassi i valori delle abitazioni situate nella zona edificata tra gli anni ’30 e gli anni ’50, costruite in edilizia cooperativa e valutate mediamente 5000-5500 euro al mq.
Anche sul mercato degli affitti si registra una diminuzione dei valori dal momento che c’è molta offerta ma una bassa domanda. Quest’ultima è stata sempre alimentata da lavoratori fuori sede e da studenti dell’Università Cattolica. Si registra una certa preoccupazione per il pagamento dell’Imu, soprattutto per chi è proprietario di più immobili.
Il mercato immobiliare della zona di Moscova ha subito un rallentamento: i potenziali acquirenti sono indecisi, le incertezze riguardano soprattutto il futuro professionale. I venditori non sono ancora propensi a ribassare i prezzi e questo rende più difficoltose le trattative. Hanno acquistato soprattutto giovani aiutati dai genitori che si sono indirizzati verso i trilocali.

Via della Moscova, sempre una delle zone più apprezzate, offre stabili civili degli anni ’50 che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 6000 euro al mq per arrivare a punte che non superano i 7000 euro al mq. Più basse le quotazioni per le abitazioni situate in corso Como che oggi hanno valori intorno a 5000-6000 euro al mq. Questa è stata una delle zone più dinamiche per il mercato immobiliare soprattutto in seguito alla realizzazione del progetto di Porta Nuova che ha riqualificato l’intera area. Soprattutto gli investitori comprarono monolocali e bilocali tipologie che in questa prima parte del 2012 non hanno registrato richieste. Nella zona di piazza Baiamonti  prevalgono gli stabili di ringhiera della vecchia Milano e dove le quotazioni di un buon usato sono di 4000-4500 euro al mq. Ad acquistare in questa zona soprattutto giovani coppie, studenti e single. Ci sono numerose richieste di immobili in affitto. Per un bilocale si chiedono 800-1000 euro al mese per un trilocale 1300-1500 euro al mq. Le quotazioni delle abitazioni nella zona compresa tra corso Genova, via Tortona, via Savona, viale Coni Zugna e parco Solari sono rimaste abbastanza stabili, per quanto si riscontra un rallentamento del mercato a causa di una maggiore selettività nella scelta da parte dei potenziali acquirenti. Si registra però un interesse in zona da parte di acquirenti che in passato si rivolgevano a zone limitrofe e che ora anche un questa area possono provare a spuntare dei prezzi interessanti per abitazioni di qualità media. L’offerta non è abbondante come in altre zone di Milano e questo ha consentito in linea di massima una tenuta dei valori. In aumento la vendita di nude proprietà da parte di ultrasettantenni che necessitano di liquidità, ma al momento non si riscontra interesse per questo tipo di acquisto tendenzialmente apprezzato da investitori ora in diminuzione. La zona piace per la vicinanza ai Navigli e all’Università.
Tra gli acquirenti anche persone che arrivano da altre regioni di Italia e che apprezzano molto le tipologie Vecchia Milano dei primi anni del 1900 presenti nella zona dei Navigli, le cui quotazioni oscillano da 4000 euro al mq per le tipologie da ristrutturare a 5000 euro al mq per quelle già ristrutturate. La restante offerta abitativa della zona risale agli anni ’60-’70 con abitazioni signorili ed altre in edilizia civile. Apprezzate le abitazioni situate intorno al Parco Solari dotate di affaccio e che possono costare intorno a 6000 al mq, contro una media di zona di 5500 euro al mq. Anche nella zona di Corso Genova le quotazioni di un buon usato arrivano intorno a 5500 euro al mq, mentre si sale in via de Amicis dove gli stessi valori si toccano per le abitazioni da ristrutturare. Sulle nuove costruzioni presenti in via Tortona  si registrano prezzi medi di 6000 euro al mq. Sul mercato degli affitti c’è una buona domanda alimentata da studenti e da lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono 800-900 euro al mese.

L’area compresa tra Corso Sempione, Arco della Pace, via Canova e via Pagano è caratterizzata dalla presenza di immobili d’epoca realizzati nei primi anni del ‘900 e da appartamenti degli anni ’60. Le soluzioni storiche sono quelle più richieste, in particolare si apprezzano le tipologie situate nelle vie interne e meno rumorose come ad esempio via Guerrazzi e via Randaccio, dove si possono registrare top price di 7000 euro al mq per soluzioni posizionate all’ultimo piano, ben ristrutturate e dotate di terrazzo. Le quotazioni scendono per le tipologie degli anni ’60, con valori medi che si attestano tra 4000 e 5000 euro al mq. In questa area di Milano a comprare sono prevalentemente famiglie, la presenza di tagli ampi infatti scoraggia l’acquisto da parte di investitori. La vicinanza al Parco Sempione ed all’Arco della Pace sono elementi che incidono positivamente sul gradimento da parte degli acquirenti, i quali in genere acquistano pagando una parte dell’importo in contante ed una parte con l’ausilio del mutuo. Sempre molto apprezzata la presenza di doppi servizi e dell’ascensore. Da segnalare che in via Giannone è possibile acquistare appartamenti nuovi ricavati dalla completa riqualificazione di un palazzo già esistente.
Bassa la richiesta di immobili in locazione, la presenza di tagli ampi infatti ostacola questo tipo di mercato. A cercare case in affitto sono in genere coppie oppure lavoratori trasferisti, il canone di un appartamento da 75 mq è di 1100 euro al mese, spese comprese.
Scarsa la presenza di box in vendita, soprattutto nelle aree maggiormente trafficate; il prezzo medio di un box singolo è di 35 mila euro.
Stabili le quotazioni nella macroarea Vercelli – Lorenteggio. L’area di via Tolstoi ha evidenziato un andamento dinamico: le quotazioni del medio usato sono in rialzo (+3,1%), mentre le altre tipologie hanno registrato stabilità nei prezzi. La prospettiva dell’apertura della nuova metropolitana M4 (che avrà tre fermate in zona – Frattini, Tolstoj, Bolivar) ha compensato in parte le difficoltà di accesso al credito. Attualmente, l’IMU ha influenzato in modo lieve il mercato della prima casa, leggermente di più quello delle seconde case, di cui attualmente è aumentata l’offerta sul mercato.
In questa zona di Milano la presenza di investitori è calata drasticamente. La tipologia di acquirente più presente sul mercato è costituita dalle famiglie, che ricercano la soluzione di tre locali a scopo migliorativo, preferibilmente dotata di cucina abitabile. Basso il ricorso al mutuo.
Nonostante il mercato degli affitti stia segnalando un andamento al rialzo, non è raro che i potenziali inquilini richiedano piccoli prestiti alle banche, in modo da fornire maggiori garanzie ai proprietari. Una parte degli affittuari è costituita da società, che ricercano monolocali con cucina abitabile (molto raramente bilocali) per i propri dipendenti; allo stesso modo, si registra la presenza di studenti universitari, che ricercano soluzioni per le quali non debbano spendere più di 400 euro al mese pro capite, indipendentemente dal taglio dell’appartamento o dal numero di coinquilini. La maggioranza dei conduttori è rappresentata da famiglie e giovani coppie: la preferenza di quest’ultima tipologia ricade su bilocali ben arredati, con rifiniture di qualità e già dotate di servizi quali cablaggio e aria condizionata, indipendentemente dal piano. Da segnalare che queste caratteristiche sono state ben recepite dai proprietari, i quali spesso le offrono già in dotazione con l’appartamento. Il canone mensile di locazione di un bilocale si attesta a 700 euro, quello di un trilocale non supera 800 euro.
Consistente è anche la domanda di box auto: una soluzione singola di circa 14 mq costa tra 28 e 35 mila euro, oppure la si può affittare a circa 150 euro al mese. L’offerta di posti auto è molto scarsa, in quanto la maggior parte di queste tipologie è già in dotazione con l’appartamento.
L’area più richiesta è quella che si sviluppa all’interno di via Lorenteggio ed è rappresentata da via Mario Donati, via Romagnoli e via Rondoni. Qui sono presenti stabili signorili di 8-9 piani degli anni ’70, alcuni dei quali dotati di piscina e campi da tennis, che ospitano soluzioni di ampia metratura (a partire da 80-90 mq), valutate circa 4000 euro al mq. Abitazioni più economiche si trovano nell’area di via Savona, al confine con via Tolstoj, dove la nuova piazza Berlinguer ha rivalutato le case della zona, grazie ad aree verdi e locali commerciali. Le soluzioni ivi presenti sono state realizzate meno di dieci anni fa, alcune delle quali sono state costruite con particolare attenzione al risparmio energetico. Tra le zone più apprezzate si segnala anche quella che si sviluppa intorno a via Giambellino, nei prezzi di piazza Napoli, ma non mancano le richieste per le soluzioni ubicate nei pressi di piazza Bolivar. Da segnalare la parte di via Lorenteggio che si sviluppa tra piazza Frattini e piazza Bolivar: nella prima parte, quella più esterna, le quotazioni si attestano tra 3200 e 3300 euro al mq, mentre in quella più vicina al centro città i prezzi possono aumentare anche di 200 euro al mq.
Non si segnalano particolari interventi urbanistici o architettonici, ad eccezione di qualche piccolo lavoro di manutenzione e ristrutturazione, spesso ad opera di privati.

Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Forze Armate – Bisceglie –  Novara – San Siro hanno registrato un leggero aumento dei valori attribuibile alle sole tipologie abitative ristrutturate totalmente e inserite in contesti condominiali decorosi, di piccole dimensioni e con basse spese condominiali.
Si registrano particolari difficoltà nella vendita dei bilocali, taglio che era più compravenduto negli anni scorsi. Infatti anche le giovani coppie al primo acquisto hanno privilegiato il trilocale, in qualche occasione anche il quadrilocale, approfittando del ribasso generale delle quotazioni e della maggiore trattabilità del prezzo richiesto. La domanda di investimento è in calo e in genere manifesta una disponibilità di spesa media non superiore a 100 mila euro.
La zona presenta un’offerta abitativa di vario genere. Nella microarea di via Forze Armate – Metropolitana Bisceglie la maggior parte dell’offerta è caratterizzata da soluzioni ex Ina Casa e/o Gescal che al momento hanno quotazioni medie di 2000 euro al mq. I valori sono leggermente più elevati per le abitazioni in Klinker, ex Gescal, vicine alla metropolitana di Bisceglie che hanno valori medi di 2200-2300 euro al mq.
Per abitazioni di tipo signorile presenti in minor percentuale nel territorio le quotazioni medie sono pari a circa 2700 al mq.
Nell’area compresa tra via Novara, via Rossellini e via S. Giusto si ha un’offerta abitativa più differenziata. Vi sono abitazioni ex Gescal degli anni ’70 oggi esternamente ristrutturate e compravendute mediamente a 1900 al mq (per alloggi da personalizzare), mentre gli appartamenti ristrutturati costano circa 2300 al mq. La stessa tipologia di edificio costruito in cooperativa si scambia a prezzi medi di 2200 euro al mq e di 2500 euro al mq se ristrutturate. Vanno le abitazioni degli anni ’60 posizionate in via Novara a 2300-2400 euro al mq. Ci sono poi edifici più recenti, degli ultimi anni ottanta, forniti di riscaldamento autonomo e box auto di pertinenza che vengono valutati mediamente 2500 al mq.
Le abitazioni presenti su via Luigi Zoja, particolarmente signorili, toccano prezzi medi compresi tra i 3000-3200 euro al mq.
Sul mercato delle nuove costruzioni si segnalano prezzi massimi richiesti di 4000 euro al mq per l’edilizia privata e 2200 euro al mq per quella in edilizia agevolata.
Sul mercato degli affitti si riversano tutti coloro che non riescono ad  acquistare e anche numerosi immigrati; ciò nonostante si rileva una tendenza al sensibile calo dei canoni pattuiti.
In diminuzione del 3% le quotazioni della macroarea di Fiera – San Siro.
Le quotazioni della zona di Fiera – Pagano sono in diminuzione. Il mercato è decisamente rallentato, la gente è timorosa e si registrano poche richieste, prevalentemente su immobili di qualità di cui poi c’è bassa presenza sul mercato. La richiesta è orientata solo ed esclusivamente sulla prima casa e su tagli medio-grandi che oscillano da100 a150 mq, su tipologie signorili, posizionate ai piani alti.
La zona più ricercata resta quella compresa tra piazza Wagner e Buonarroti dove le abitazioni da ristrutturare in stabili di ringhiera costano mediamente intorno a 4500-5500 euro al mq. Meno dinamico, anche per una bassissima offerta di immobili in vendita, il mercato immobiliare della zona di Pagano dove ci sono abitazioni in stile liberty di fine ‘800 inizi ‘900 le cui quotazioni oscillano da 6000 fino a 10000 euro al mq.  Al momento non si registrano effetti sul mercato, a livello di valori e di compravendite, relativamente al progetto di City Life. Gli immobili situati in viale Cassiodoro e non lontani dal progetto al momento non superano i 5000-5500 euro al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una domanda molto bassa e a cercare sono soprattutto fuori sede a Milano per lavoro; più difficile affittare i trilocali, ricercati soprattutto da società per i dipendenti e che in questo momento hanno smesso di cercare. Si registrano inoltre numerose richieste di riduzione del canone in corso da parte di privati e società in difficoltà. In aumento anche le situazioni di morosità.
La macroarea Bovisa – Sempione ha segnalato una diminuzione dei valori del 3,8%.
Si registra una calo delle quotazioni in zona Sempione, piazza Firenze e zona Fiera. A partire da gennaio infatti si segnala un calo delle richieste, determinato prevalentemente dall’attuale clima di incertezza economico. I proprietari non sono ancora disposti ad abbassare i prezzi adeguandoli alla disponibilità dei potenziali clienti, questo determina una diminuzione delle compravendite ed un surplus di offerta di immobili in vendita sul mercato.
Nella prima parte dell’anno ad acquistare sono state soprattutto persone che avevano venduto per poi riacquistare. Gli acquirenti si dimostrano sempre più attenti a caratteristiche che qualche semestre fa erano marginali: si registrano infatti difficoltà nella vendita di piani bassi, di soluzioni con spazi mal distribuiti e di tipologie con spese condominiali elevate.
L’area compresa tra corso Sempione, piazza Firenze e la zona Fiera è composta prevalentemente da soluzioni realizzate a partire dall’immediato dopoguerra fino agli anni ’60. Da segnalare inoltre la presenza di qualche soluzione d’epoca, sopravvissuta ai bombardamenti della II Guerra Mondiale, e di alcuni stabili degli anni ’70. I prezzi dell’usato sono compresi tra 2900 e 3900 euro al mq, mentre per tipologie ristrutturate si spendono tra 3200 e 4800 euro al mq. Ad esempio in via Alberti, strada sempre molto apprezzata perché tranquilla, attualmente si vende a circa 4300 euro al mq, quotazioni inferiori rispetto a pochi semestri fa.

Da segnalare che in via Castelvetro, angolo via Fauchè, sono terminati i lavori per la realizzazione del nuovo supermercato Esselunga e di nuovi appartamenti residenziali; venduti tra 5100 e 7200 euro al mq. L’intera area compresa tra corso Sempione, piazza Venezia e zona Fiera è interessata da numerosi interventi di riqualificazione urbanistica. Continuano infatti i lavori per la realizzazione della linea viola della metropolitana che dovrebbe essere completata entro il 2015 e che in zona prevede le fermate Tre Torri (City Life), Piazza Gerusalemme e Cenisio. Da segnalare inoltre la realizzazione di aree verdi come il parco di City Life ed una nuovo parco in zona Portello collegato con una pista ciclabile al quartiere QT8. Continuano inoltre i lavori per il completamento di un nuovo collegamento che permetterà agli automobilisti provenienti dalle autostrade dei laghi e dalla A4 di arrivare direttamente in Gattamelata all’ altezza di via Teodorico. Tutti questi interventi dovrebbero determinare nei prossimi anni ad un ulteriore aumento di interesse da parte degli acquirenti per questa zona della città.
In crescita il numero di richieste di immobili in locazione, anche se i canoni risultano stabili. A cercare case in affitto sono in prevalenza professionisti e lavoratori fuori sede che richiedono principalmente immobili arredati e di ottima qualità, il canone di un bilocale è di 700-800 euro al mese, quello di un trilocale è di 900-1000 euro al mese.
In diminuzione del 3,3% l’area di Città Studi  – Indipendenza.
Nel primo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni della zona di viale Piave hanno subito un calo del 7,7%. Le motivazioni sono da ricercarsi nella difficoltà di accesso al credito, che ha ridotto la disponibilità di spesa dei potenziali clienti, cosicché i venditori hanno dovuto rivedere al ribasso le proprie richieste. Anche le tempistiche medie di vendita hanno risentito di tale andamento, attestandosi ora a quasi 2 mesi. Nonostante l’incertezza che ha accompagnato l’introduzione dell’IMU in questi mesi, tale normativa non ha influenzato l’andamento del mercato.
Tra gli acquirenti si segnalano giovani coppie che, anche grazie all’aiuto dei propri genitori, sono in grado di disporre di 400-500 mila euro da impiegare su bilocali possibilmente dotati di cucina abitabile. Sul mercato sono attive anche coppie di mezz’età alla ricerca della soluzione migliorativa: con una possibilità di spesa maggiore, costoro si orientano su soluzioni di tre locali. Non mancano gli investitori, i quali mettono a reddito circa 300 mila euro per monolocali o piccoli bilocali da concedere in locazione.
Nonostante gli affitti siano alimentati da tutti coloro che non riescono a comprare (soprattutto famiglie), questo mercato ha fatto registrato un andamento a rilento. Tra i conduttori si segnalano anche stranieri e studenti, i quali ricercano soprattutto monolocali per una spesa che non deve superare 500 euro al mese. Il canone mensile di un bilocale si attesta mediamente a 750 euro, ma è possibile prendere in affitto tali soluzioni anche a 700 euro; per un trilocale, invece, si spendono circa 1000 euro al mese. Il contratto più utilizzato è stato il transitorio annuale.

A ridosso del centro, questa zona di Milano è apprezzata perché ben servita dalla metropolitana e dai mezzi pubblici di superficie, nonché per la vicinanza con il Quadrilatero della Moda e per la prossimità ai giardini pubblici di via Palestro. Le quotazioni di una soluzione economica si aggirano intorno a 4000 euro al mq, mentre per una tipologia più prestigiosa si possono spendere anche 2000 euro al mq in più. Infine, un appartamento di qualità media si può comprare a poco meno di 5000 euro al mq, se usato e in buone condizioni, per arrivare fino a 5500 euro al mq quando l’alloggio è già stato interessato da lavori di ammodernamento.
Il prezzo medio di un box auto si attesta intorno a 35 mila euro, ma si sono registrate compravendite di box singoli di 13 mq a circa 55 mila euro.

Nella prima parte dell’anno nell’area di Indipendenza – Tricolore le quotazioni sono diminuite del 4,7%. L’offerta immobiliare è ampia e gli acquirenti sono sempre più esigenti per quel che riguarda le caratteristiche dell’abitazione che devono corrispondere in pieno alle loro aspettative. Caratteristiche importanti sono ad esempio gli spazi esterni, il contesto condominiale, il piano, l’esposizione. Da segnalare un maggior ricorso al mutuo rispetto ai semestri precedenti. In ultima analisi anche le difficoltà di accesso al credito concorrono a determinare un mercato lento e riflessivo. Il numero di richieste comunque non è diminuito, la tipologia maggiormente apprezzata è il bilocale, anche se l’offerta in zona è scarsa. In calo i canoni di locazione, anche sul mercato degli affitti si registra infatti un surplus di offerta ed una maggiore attenzione da parte degli inquilini sulla qualità degli appartamenti. A cercare case in affitto sono spesso single, giovani coppie oppure studenti universitari: la spesa mensile per un bilocale è di 850 euro, quella per un trilocale è di 1200 euro.
L’area di Corso Indipendenza è caratterizzata da soluzioni d’epoca, a volte anche in stile liberty. Si tratta spesso di tipologie medio signorili con quotazioni medie che per l’usato si attestano intorno a 5200 euro al mq, con punte di 6400-6500 euro al mq per tipologie ristrutturate. Da segnalare che in questa area sono iniziati i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti la cui vendita sulla carta ha valori medi di 7500 euro al mq.
La difficoltà di accesso al credito è stata la causa principale del ribasso dei prezzi delle abitazioni in zona Padova-Loreto nei primi mesi del 2012. Infatti, il potere d’acquisto dei potenziali clienti è diminuito, cosicché anche i proprietari hanno dovuto rivedere al ribasso le proprie richieste. Per il momento, l’IMU non ha influenzato il mercato, né si prevede che possa farlo nei prossimi mesi: le basse rendite catastali degli immobili in zona, infatti, consentono di mantenere contenuto l’importo di tale imposta.
Ad acquistare sono stati soprattutto investitori con una buona disponibilità di liquidità: la maggior parte di loro acquista piccole soluzioni, le ristruttura e le rivende, contribuendo in parte alla diminuzione dei prezzi. Solo una piccola percentuale di risparmiatori decide di investire i propri capitali per mettere a reddito. Sul mercato sono attivi anche genitori per i figli che si trasferiscono da altre regioni per lavorare a Milano e decidono di abitare in questa zona, poiché ben servita dalla metropolitana e dalle tangenziali.
Per quanto riguarda gli affitti, si sono registrate molte richieste, anche se l’offerta non è sempre adeguata, in quanto alcuni proprietari hanno manifestato perplessità a concedere in locazione i propri appartamenti a coloro che non riescono a fornire sufficienti garanzie. La maggior parte degli inquilini è di origine straniera (filippini e sudamericani in particolare), tipicamente famiglie che ricercano appartamenti di ampia metratura, ma si registra anche la presenza di qualche lavoratore trasfertista, che sceglie questa zona per la comodità dei mezzi pubblici. Agli studenti, che sono in numero esiguo, viene proposto un contratto transitorio solo a seguito di solide garanzie, altrimenti viene loro concesso un transitorio 3+2. La maggior parte dei contratti, tuttavia, riguarda quelli a canone libero 4+4, i quali prevedono un canone mensile di 600-650 euro per un bilocale, 750-800 euro per un trilocale e da 300-350 a550 euro al mese per un monolocale, a seconda della zona in cui è ubicato.
Le strade maggiormente apprezzate sono via Predabissi (in particolare verso piazzale Durante), via Giacosa, via Roggia Scagna e via Pasteur, soprattutto nella parte più vicina a viale Monza. In queste zone le quotazioni di un buon usato si aggirano intorno a 2900 euro al mq, con oscillazioni che vanno da 2000-2500 euro al mq in via Pasteur a 3000 euro al mq in via Roggia Scagna. Possono essere acquistate anche soluzioni di tipo medio-signorile degli anni ’60 a2200-2500 euro al mq, che sono particolarmente richieste perché dotate di portineria. Vi sono alcune zone che stanno incontrando temporanee difficoltà, tra cui via Arquà, in cui un appartamento in buone condizioni si compravende a 800 euro al mq, mentre una soluzione nuova o di recente costruzione costa circa 1500 euro al mq.

Si segnala la costruzione di un palazzo in via Clitumno, al cui interno sorgeranno soluzioni di tre locali, già munite di box auto, proposte ad un prezzo compreso tra 2900 e 3000 euro al mq. In via Marco Aurelio si sta procedendo alla ristrutturazione di una palazzina degli anni ’30, dove sorgeranno appartamenti di 2-3 locali, loft e attici, tutti già dotati di cantina: la vicinanza ai principali servizi, quali mezzi pubblici, tangenziali, scuole, stazione ferroviaria e parchi pubblici potrebbe far apprezzare molto tali soluzioni. Per un appartamento si spendono poco più di 3000 euro al mq, un loft costa circa 2900 euro al mq, mentre per un attico le cifre da impiegare si attestano a 3400 euro al mq.
La macroarea di Stazione Centrale – Gioia – Fulvio Testi  ha registrato una diminuzione delle quotazioni del 3%. Tra i quartieri in ribasso c’è quello di Buenos Aires-Venezia, in particolare sulle tipologie più grandi quali tre e quattro locali. Infatti, si riscontrano difficoltà sul mercato degli acquisti migliorativi. Più facile collocare i piccoli tagli (mono e bilocali) molto richiesti dagli investitori che, in questa zona, sono rimasti attivi.
Ad acquistare in questo primo semestre del 2012 sono stati prevalentemente investitori e giovani professionisti, a Milano per lavoro, oppure provenienti dalla cerchia di Milano e dai paesi limitrofi, che si orientano su bilocali e trilocali.
Della zona si apprezza la presenza della metropolitana e la vicinanza al centro, dove spesso lavorano. Le abitazioni più signorili della zona si concentrano nel tratto compreso tra via S. Gregorio e via Vittorio Veneto dove ci sono stabili della fine del 1800 e dei primi anni del 1900 che, in buone condizioni e posizionati ai piani nobili possono costare anche 6000 euro al mq. Nella stessa zona ci sono anche stabili vecchia Milano che hanno quotazioni medie di 4000 euro al mq. Tra via Vitruvio e via Andrea Doria ci sono soluzioni degli anni ’30 che hanno valori medi di 3800-4000 euro al mq. Su corso Buenos Aires le quotazioni cambiano a seconda che ci si sposti verso piazza Oberdan o verso piazzale Loreto: nel primo caso si arriva tranquillamente a 5000-6000 euro al mq, mente nel secondo caso si scende a 4000-4500 euro al mq. Apprezzate anche le soluzioni situate su in via Vittor Pisani dove per immobili degli anni ’60 si registrano quotazioni di 5500-6000 euro al mq. Quotazioni simili anche in viale Tunisia e via Montegrappa.
Appare rallentato il mercato immediatamente a ridosso del progetto di Porta Nuova dove i proprietari chiedono quotazioni molto elevate per immobili d’epoca: valori di 8000-9000 euro al mq che sul mercato non trovano alcun tipo di riscontro.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di piccoli tagli, monolocali (500-600 euro al mese) e bilocali (700-800 euro al mese), si stipulano contratti 4+4 ma spesso gli inquilini lasciano l’appartamento prima della scadenza.  Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni su viale Monza,  nella parte al confine con Sesto San Giovanni hanno registrato una contrazione.  In questo momento c’è una buona domanda abitativa ma ci sono problematiche di accesso al credito notevoli che frenano il mercato immobiliare della zona. Inoltre chi desidera realizzare un acquisto migliorativo ha difficoltà nella vendita del suo immobile e di conseguenza tutto questo rallenta il mercato. Hanno comprato famiglie al primo acquisto e anche alcuni investitori, sebbene frenati in parte dai timori dell’Imu.
Nella scelta dell’immobile da acquistare si è guardato soprattutto al prezzo più che allo stato dell’abitazione e alle sue caratteristiche. Nella zona la maggior parte delle abitazioni è sorta negli anni ’50-’60. Ci sono anche delle nuove costruzioni sorte da capannoni dismessi e che hanno valori medi di 3000-3100 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta alimentata da lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono valori medi di 500-600 euro al mese. I proprietari sono propensi a stipulare contratti a canone transitorio per rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi.

Il mercato immobiliare del quartiere di Turro ha registrato prezzi in calo nella prima parte del 2012. Si tratta di una zona medio-popolare in cui i potenziali acquirenti spesso devono ricorrere al mutuo e non sempre riescono ad ottenere l’importo sufficiente. Allo stesso modo ci sono potenziali acquirenti che non hanno urgenza di acquistare l’immobile e di conseguenza aspettano per trovare delle occasioni sul mercato.
Nella prima parte dell’anno hanno acquistato genitori per i figli che studiano in città. Infatti il quartiere, servito dalla metropolitana, è ben collegato conla Bicoccae con Città Studi e per questo motivo si registra anche una  buona domanda di immobili in affitto da parte di studenti fuori sede.
L’offerta abitativa spazia da soluzioni signorili a stabili di ringhiera vecchia Milano. Le prime si concentrano in via Dolomiti, via Petrocchi, via Bertelli e via Valtorta: si tratta di soluzioni costruite negli anni ’50 che possono essere vendute a prezzi medi che non superano i  3000 euro al mq. Le case in edilizia economica o i vecchi stabili di ringhiera hanno visto diminuire notevolmente le quotazioni e al momento non si superano i 2000 euro al mq. Mercato completamente diverso quello che si sviluppa nella zona del Naviglio della Martesana dove ci sono abitazioni ex Inps, stabili di edilizia più popolare e di ringhiera e abitazioni più signorili  che raggiungono quotazioni di 3000-3200 euro al mq.
Il mercato delle locazioni è positivo, con una buona domanda che oltre agli studenti vede protagonisti anche numerosi lavoratori  fuori sede residenti in Valtellina e che trovano la zona comoda per uscire da Milano.
L’introduzione delle strisce blu per i residenti ha determinato una diminuzione della domanda di box e posti auto.
La macroarea di Lodi – Corsica ha registrato un ribasso delle quotazioni del 2,3%. Tra i quartieri da segnalare citiamo quello che si sviluppa intorno a viale Montenero, che ha subito una leggera contrazione, in particolare sui tagli più grandi. Le abitazioni più piccole hanno conservato il loro valore dal momento che in zona si registra una buona domanda di immobili ad uso investimento (sia investitori che genitori che acquistano per i figli studenti) che si indirizza su monolocali e bilocali. Per un monolocale si deve considerare un budget medio di 110-130 mila, per un bilocale da200 a250 mila euro.
La zona offre tipologie medio – signorili e per questo soddisfa le esigenze di un target medio alto che ne apprezza in particolar modo la vicinanza al centro della città e la presenza della metropolitana. Su viale Montenero la maggioranza delle abitazioni risale all’epoca fascista e alternandosi ad altre costruzioni in stile liberty e vecchia Milano. Soluzioni più recenti, costruite negli anni ’70, sono presenti in via Botta. La zona più costosa è quella che si sviluppa intorno a via Lazio e via Cirene dove le abitazioni di tipologie signorili possono raggiungere top prices di 6500 euro al mq. I prezzi scendono su viale Montenero dove al massimo si toccano valori di 5000-5500 euro al mq.

Non lontano da viale Montenero nella parallela via Botta si parla di un progetto per il recupero di una piscina dismessa  al cui posto dovrebbe sorgere un complesso di appartamenti ed un centro ricreativo. Poche le nuove costruzioni in zona che al momento sono collocate sul mercato a 7000-8000 euro al mq, lontane da 6000-6500 euro al mq che il mercato è in grado di assorbire adesso.
Buono il mercato delle locazioni, alimentato soprattutto da studenti e lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono intorno a 800-900 euro al mese.
Nel primo semestre del 2012 la macroarea di Navigli – Famagosta ha registrato una contrazione dei valori del 3,4%. Tra i quartieri in calo si segnala Barona – Santa Rita. Le motivazioni sono molteplici: le problematiche lavorative e le difficoltà di accesso al credito hanno ridotto il budget del ceto medio (il target principale di clientela), a cui va aggiunta l’incertezza legata alle nuove normative tributarie e finanziarie. Pertanto, le tempistiche medie di vendita si sono allungate e protratte a quattro-sei mesi.
Negli ultimi tempi si è fortemente ridotta la presenza di stranieri e giovani coppie, sia in acquisto sia per l’affitto. Sul mercato sono presenti prevalentemente persone con reddito consolidato, siano esse investitori o famiglie: si impiegano di media  180-200 mila euro per bilocali inseriti in contesti decorosi, in stabile dotati di servizi e comfort.

Anche sul fronte delle locazioni si registrano variazioni al ribasso, ciononostante non si è avuto maggior di-namismo, ma ci sono comunque studenti e giovani coppie che si affacciano a questo mercato. Comprensivo di spese condominiali, il canone mensile di un monolocale si attesta a 500 euro, sale a 700 euro per un bilocale per arrivare a 800-850 euro per un trilocale.
La Baronaha avuto uno sviluppo sostanziale verso la fine degli anni ’60 con la costruzione di molti edifici popolari e, nella prima metà degli anni ’70, il quartiere ha completato il suo sviluppo con diverse abitazioni residenziali. La parte più storica è quella compresa tra il quartiere Sant’Ambrogio e piazza Miani, intorno a cui sì è poi sviluppata tutta la zona. Sempre molto apprezzate alcune soluzioni che si trovano in viale Faen-za, in via Bari e in viale Famagosta: si tratta di condomini dotati di piscina e campi da tennis, con valutazioni per un buon usato comprese tra 3000 e 3200 euro al mq. Più difficile la vendita di soluzioni popolari, poco ap-prezzate dagli acquirenti, il cui valore non supera 2000 euro al mq. Appartamenti di nuova costruzione si pos-sono acquistare in via Binda ed in via Olgiati, in questo caso i valori sono compresi tra 3500 e 4000 euro al mq.
Nonostante vi siano soluzioni immesse sul mercato, la domanda di box è quasi assente perché in questo momento si preferisce evitare di affrontare questo tipo di spesa. In ogni caso, il prezzo di un box singolo oscilla tra 20-22 mila euro (usato) e 26-27 mila euro (nuovo).

DOMANDA                 Monolocali     2 locali            3 locali            4 locali            5 locali

Luglio 2012                 6,5%                47,9%              35,9%              8,6%                1,1%

Gennaio 2012             7,2%                50,2%              34,0%              7,6%                1,0%

Da Luglio a Gennaio si registra una diminuzione della concentrazione della domanda di monolocali e di bilocali. In aumento la concentrazione della domanda su tutti gli altri tagli.

OFFERTA                     Monolocali     2 locali            3 locali            4 locali            5 locali

Luglio 2012                 11,3%              42,3%              32,9%              9,9%                3,6%

Gennaio 2012             10,5%              43,5%              32,2%              9,8%                4,0%

Dal lato dell’offerta si registra un aumento della concentrazione di trilocali e di quattro locali. In diminuzione la percentuale sulle altre tipologie, soprattutto sui bilocali.

Fonte TecnoCasa

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