Rigenerazione alla romana

Nella Capitale c’è chi pensa a riqualificare l’esistente. Una delle società protagoniste è Cam, società di sviluppo immobiliare che da vent’anni ha deciso di puntare sulla ristrutturazione della città consolidata. Parla l’amministratore unico Angelo Marinelli

Indice degli argomenti:

• Vent’anni di intervento sulla città
• Il piano urbano parcheggi
• Il rischio archeologico
• Cinque cantieri di demolizione e ricostruzione
• Standard di qualità e soluzioni innovative
• Il mercato romano delle costruzioni

Nell’Italia che riparte non c’è solo Milano, con le sue eccellenze e i grattacieli scintillanti, a dettare i tempi. Altre città si danno da fare, approfittando della fase economica favorevole, e si impegnano in direzione della riqualificazione edilizia.

Tra queste, un po’ a sorpresa, c’è Roma, alle prese con i suoi problemi di sempre ma che da qualche tempo sta concentrando i suoi sforzi sul recupero della città costruita.

Una delle protagoniste di questa fase di rinnovamento del costruito è Cam, società romana la cui proprietà opera nel mondo delle costruzioni dal 1860, con le iniziative della famiglia Marinelli impegnata nella realizzazione di infrastrutture e residenze.

Vent’anni di intervento sulla città

Cam oggi fa parte del gruppo omonimo e proprio quest’anno festeggia i suoi venti anni di attività nel settore dello sviluppo immobiliare nella Capitale. Missione principale è la riqualificazione urbanistica di zone degradate o edifici dismessi, per realizzare immobili residenziali e servizi di quartiere. A queste attività si è affiancata nel tempo l’acquisizione, il recupero e la valorizzazione delle aree destinate a parcheggi.

Con l’ingegner Angelo Marinelli, amministratore unico della Cam spa, abbiamo fatto il punto delle iniziative immobiliari in corso nell’area romana.

«Nel 1995 abbiamo decisamente cambiato la strategia dell’impresa: prima di quella data la nostra società era impegnata negli appalti pubblici. Da allora abbiamo orientato la nostra attività non sulle aree esterne, come hanno fatto molti operatori, ma sul recupero della città consolidata. Una scelta strategica, che rimane la nostra stella polare e che ha dimostrato di pagare. In quella parte di città costruita a ridosso del centro storico, rimane ancora molto da fare, da recuperare, riqualificare, demolire e ricostruire. Noi, da allora, ci siamo specializzati in questo campo di attività».

Mentre molti costruttori romani concentravano la loro attività sulle aree periferiche, sui quartieri lontani dal centro, c’è stato chi invece, con lungimiranza, ha scelto di non consumare più nuovo suolo libero o agricolo, ma di puntare sulla rigenerazione urbana di parte importanti di città.

Certo, si tratta di una attività più faticosa, con più incognite, anche più costosa, ma sicuramente in grado di intercettare la domanda delle famiglie romane desiderose di rimanere a vivere nei quartieri di adozione, in abitazioni dotate di standard abitativi contemporanei.

«Nei decenni Roma si è ampliata verso l’esterno, ai confini del grande raccordo anulare. Questa è stata la tendenza dominante. Noi invece abbiamo deciso di stare all’interno della città consolidata, appena fuori dal centro storico, ma in zone della città servite dai servizi pubblici: di trasporto, di istruzione, sanitari, in pezzi di città che negli ultimi decenni hanno perso le funzioni produttive, artigianali e anche terziare e che avevano invece la necessità di essere riconvertiti alla funzione abitativa».

Il racconto dell’ingegner Marinelli ripercorre le tappe di questo cammino.

«Erano i primi anni Duemila quando siamo intervenuti su Casalbertone e Ponte Mammolo. Lì abbiamo operato con lo strumento dell’accordo di programma con il Comune: la nostra impresa aveva il compito di realizzare alcune opere pubbliche di quartiere a fronte della possibilità di disporre di maggiori cubature».

Il piano urbano parcheggi

Cam poi ha lavorato sul piano urbano parcheggi della città.

«Nel caso dei parcheggi si è trattato di operare interventi di riqualificazione urbana. Del piano urbano parcheggi comunale abbiamo realizzato cinquanta interventi, costruendo posti auto in sotterraneo e riqualificando e recuperando all’uso pubblico lo spazio in superficie».

Poi la società ha iniziato ad acquisire immobili da demolire e ricostruire.

«Lavorando sempre sulla città consolidata abbiamo utilizzato la legge regionale del piano casa, che consentiva anche grazie a incentivi come la premialità volumetrica – di poter intervenire in maniera decisa negli ambiti degradati. Insomma, più passa il tempo più ci convinciamo che occorra abbandonare la politica espansiva e che invece serva puntare sulla rigenerazione urbana, come da tempo avviene all’estero».

Il rischio archeologico

Intervenire sul costruito, oltreché costoso, è anche tecnicamente complicato.

«A Roma in particolare. Dove nel nostro lavoro molto spesso incrociamo il rischio archeologico, collegato alla presenza di reperti. Ma su questo fronte siamo più che attrezzati. Abbiamo competenze, riconosciute anche a livello ministeriale. Siamo attrezzati anche sul piano strumentale oltreché progettuale. Siamo in grado di affrontare tutte le situazioni possibili: dal mantenimento e contestualizzazione del reperto al suo smontaggio e alla sua ricollocazione in altra sede».

Insomma, operare sulla città che esiste, per riqualificarla e migliorarla è l’obiettivo dei prossimi anni di Cam.

Cinque cantieri di demolizione e ricostruzione

In questa fase la società romana sta operando su cinque differenti aree della città con interventi di demolizione e ricostruzione.

«Stiamo lavorando in Largo XXI aprile su Villa Paolina per realizzare 30 alloggi che consegneremo nel maggio prossimo, in via dei Monti Tiburtini con un intervento di demolizione e ricostruzione per un totale di 92 appartamenti, in via di Pietralatella a Casalbertone, anche in questo caso con un intervento di demolizione e ricostruzione di 18 alloggi che saranno pronti nell’autunno prossimo.

Poi siamo anche in via di Villa Bonelli dove stiamo costruendo 180 alloggi frutto anche qui di un intervento di demolizione e ricostruzione che sarà pronto a settembre-ottobre del 2022.

Infine, in via Girolamo Benzoni su Circonvallazione Ostiense per costruire 105 nuovi appartamenti, in consegna nell’estate del 2023».

Realizzare sul costruito in quartieri non periferici della città sembra anche incontrare le esigenze delle famiglie capitoline.

«Si, perché si tratta di realizzare immobili nuovi con standard prestazionali odierni in un contesto urbano conosciuto. Costruiamo per una fascia di mercato media, non alta. Forse solo l’intervento di Largo XXI aprile può essere classificato in fascia alta».

Standard di qualità e soluzioni innovative

Marinelli ci tiene poi a descrivere le soluzioni tecniche degli appartamenti che Cam mette oggi sul mercato.

«I nostri appartamenti, oltre a essere in classe energetica A hanno una serie di standard qualitativi di tutto rispetto. Realizziamo case in linea con i moderni requisiti antisismici, utilizzando tutte le agevolazioni previste dal sismabonus, con riduzione dei costi di vendita degli alloggi. Ma non ci limitiamo a questo.

Ad esempio, mettiamo in atto una serie di accorgimenti tecnici che migliorano la vivibilità dell’abitazione come il sistema centralizzato di decalcificazione dell’acqua posto a valle della consegna Acea, filtraggio e mineralizzazione dell’acqua fredda, l’estensione della fibra ottica in tutte le stanze dell’alloggio terrazzo compreso, climatizzazione degli alloggi con termoconvettori dotati di lampade Uv per l’abbattimento di batteri e allergeni, il sistema di videosorveglianza condominiale collegato a una centrale operativa funzionante giorno e notte e uno spazio dedicato al ritiro e al deposito dei pacchi. Soluzioni che migliorano la vivibilità della casa, ma che contribuiscono ad accrescere la cultura dell’abitare».

Il mercato romano delle costruzioni

La chiacchierata con Marinelli si conclude con una breve panoramica della situazione di mercato nell’area romana.

«Noi operiamo in una zona privilegiata, quella centrale. Di fatto non abbiamo registrato crisi di vendite. Oggi assistiamo a una ripresa del settore delle costruzioni, dovuta essenzialmente all’abbassamento dei tassi dei mutui, dalla situazione di governo del Paese abbastanza tranquilla e a una politica di incentivi che rappresenta una forte spinta di mercato. Non siamo certo negli anni 2004-2005, ma in questa fase il lavoro non manca certo. La scelta di abbandonare il comparto delle opere pubbliche e di lavorare sulla città costruita si è rivelata vincente. L’unica eccezione da questo percorso è rappresentata dal project financing che abbiamo vinto con la realizzazione del nuovo rettorato dell’università di Roma Tre. Attualmente, oltre a chiudere i cantieri avviati, stiamo programmando le attività di Cam fino al 2025».

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