Piano Casa 2026 è legge: dal riscatto degli alloggi ERP al Fondo prima casa, tutte le novità della legge 116/2026

Il percorso normativo del Piano Casa 2026 è arrivato al traguardo. Dopo il via libera definitivo del Senato, il 1° luglio con voto di fiducia sul testo licenziato dalla Camera, la legge di conversione 2 luglio 2026, n. 116 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio ed è in vigore dal giorno successivo. Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 esce dal Parlamento confermato nei suoi tre pilastri — programma straordinario per l’edilizia residenziale pubblica, fondo per l’housing sociale affidato a Invimit SGR, semplificazioni per gli investimenti privati — ma arricchito da modifiche di rilievo, che ampliano la platea dei beneficiari e precisano le regole attuative.

Con l’entrata in vigore della legge scattano anche i primi conti alla rovescia: entro il 2 settembre 2026 è atteso il decreto attuativo sul riscatto degli alloggi ERP, mentre il Commissario straordinario Felice Squitieri, nominato il 22 giugno, ha già avviato il proprio mandato.

Tra i destinatari degli interventi, accanto a studenti e lavoratori fuori sede, la legge richiama ora espressamente il personale scolastico, sanitario, delle Forze di polizia, dei Vigili del fuoco e delle Forze armate, categorie per le quali il costo dell’abitare nelle grandi città rappresenta da tempo un ostacolo alla mobilità professionale.

Per il quadro completo delle misure del Piano Casa — recupero ERP, housing sociale, investimenti privati, rent to buy e disegno di legge sugli sgomberi — rimandiamo all’approfondimento dedicato.

Riscatto degli alloggi ERP: il nuovo articolo 5

La modifica più significativa riguarda l‘articolo 5, interamente riscritto in sede di conversione. La norma introduce la possibilità per comuni, enti pubblici e aziende territoriali per l’edilizia residenziale di alienare gli immobili del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, riconoscendo un diritto di opzione all’acquisto in favore dell’assegnatario in regola con il pagamento del canone e degli oneri accessori, a condizione che non sia proprietario di un’altra abitazione.

Le procedure saranno definite da un decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il MEF e con il Ministro per gli Affari regionali e previa intesa in Conferenza unificata, atteso entro il 2 settembre 2026. Lo stesso decreto individuerà i criteri per selezionare gli immobili alienabili in ragione del loro valore di mercato, mentre la destinazione dei proventi sarà definita con uno specifico provvedimento, in coerenza con il percorso della spesa netta previsto dal regolamento (UE) 2024/1263 sulla governance economica europea.

Fondo prima casa: priorità alle famiglie con disabilità grave

Con il nuovo articolo 4-bis, la legge ridefinisce le categorie prioritarie di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa (legge 147/2013): vi rientrano le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992 e i nuclei familiari in cui conviva da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con disabilità grave. Per queste domande la garanzia statale copre il 50% della quota capitale del finanziamento, elevata all’80% quando l’ISEE del richiedente non supera i 40.000 euro annui. Il Fondo è incrementato di 6 milioni di euro per il 2026 e di 8 milioni per il 2027.

Sul fronte del diritto allo studio, l’articolo 4-ter stanzia ulteriori 8,5 milioni di euro per il 2026 sul fondo destinato ai contributi per le spese di locazione degli studenti fuori sede, mentre il MUR potrà avvalersi del supporto tecnico di Invitalia per l’attuazione della legge 338/2000 sulle residenze universitarie.

Investimenti privati: requisiti più stringenti e mix funzionale

Il capitolo dedicato ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata (articolo 9) esce ridisegnato dal passaggio parlamentare. I soggetti privati proponenti dovranno dimostrare una capacità economico-finanziaria adeguata, attestata da un primario istituto di credito o da un fondo di investimento, una documentata esperienza nella realizzazione o gestione di programmi edilizi di dimensioni analoghe e assumere l’impegno formale a mantenere la destinazione convenzionata degli immobili per l’intero periodo di vincolo.

La legge definisce con precisione il “contesto territoriale” degli interventi — un ambito fisicamente continuo o funzionalmente unitario, riconducibile a un’unica unità progettuale e a un unico atto convenzionale con il Comune — e ammette comparti misti con destinazioni anche non residenziali: in questo caso la quota minima di edilizia convenzionata si calcola esclusivamente sulla componente residenziale dell’operazione. Due gli elementi di qualità urbana introdotti: l’obbligo, per la componente convenzionata, di spazi e servizi di prossimità funzionali alla coesione sociale, con particolare riferimento a senior cohousing e cohousing intergenerazionale, e la possibilità di destinare una quota tra il 5 e il 15% della superficie utile a start-up, coworking, commercio di prossimità, artigianato urbano e servizi di quartiere a canone calmierato.

Quando i valori convenzionati non trovano corrispondenza nelle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, la convenzione con il Comune dovrà applicare una riduzione non inferiore al 33% sui valori effettivi di mercato, documentati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. Il passaggio parlamentare ha infine soppresso il riferimento alla componente di investimento diretto estero non inferiore a un miliardo di euro ai fini dell’interesse strategico nazionale e ha rafforzato i controlli, con verifiche sui requisiti antimafia e sull’origine dei capitali investiti.

Restano confermati gli incentivi edilizi al servizio di questi programmi, a partire dal bonus volumetrico, che consente agli operatori aderenti di incrementare fino al 35% la volumetria degli edifici in cambio della destinazione delle superfici aggiuntive ad alloggi a canone calmierato. 

La governance: il Commissario straordinario e la cabina di regia

Ad accompagnare l’entrata in vigore della legge c’è la definizione della governance del programma straordinario. Con DPCM del 22 giugno 2026, su proposta del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, l’architetto Felice Squitieri è stato nominato Commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma di interventi in materia di edilizia residenziale pubblica e sociale, con incarico fino al 31 dicembre 2027 e il supporto di una struttura dedicata. Entro trenta giorni dal decreto di nomina il Commissario avvia, in collaborazione con gli enti e le amministrazioni interessate, la ricognizione straordinaria degli immobili di proprietà di Stato, Regioni, enti locali, enti pubblici e società a partecipazione pubblica non quotate da destinare all’edilizia sociale. In sede di conversione, la cabina di regia incaricata di monitorare l’attuazione del programma è stata integrata con il Presidente dell’ANCI, a conferma del ruolo attribuito ai Comuni nella fase attuativa.

Le altre novità della conversione

Sul versante della valorizzazione del patrimonio pubblico, il nuovo articolo 9-ter interviene sull’articolo 33 del decreto-legge 98/2011: ai fondi immobiliari del sistema INVIMIT potranno ora conferire immobili, oltre agli enti pubblici, anche le società da questi partecipate in misura non inferiore alla maggioranza del capitale sociale, superando il precedente requisito della partecipazione integrale.

Il passaggio parlamentare introduce inoltre alcune misure settoriali: gli alloggi di servizio per esigenze temporanee dell’Arma dei carabinieri (articolo 9-bis), lo stanziamento di 15 milioni di euro l’anno per il triennio 2026-2028 destinato al patrimonio immobiliare della Difesa e ulteriori risorse per la Guardia di finanza (articolo 11-bis), oltre alla clausola di salvaguardia per le regioni a statuto speciale e le province autonome (articolo 11-ter).

Le novità della legge 116/2026 in sintesi

FAQ: la legge 116/2026 sul Piano Casa

Quando è entrata in vigore la legge sul Piano Casa?

La legge di conversione n. 116/2026 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026 ed è in vigore dal 4 luglio. Il decreto-legge 66/2026, di cui conferma l’impianto, era efficace dall’8 maggio 2026.

Cosa prevede il riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica?

Gli assegnatari in regola con canone e oneri accessori, purché non proprietari di un’altra abitazione, avranno un diritto di opzione per l’acquisto dell’alloggio. Le procedure saranno definite da un decreto del MIT atteso entro il 2 settembre 2026.

Chi ha priorità nel Fondo di garanzia per la prima casa?

Le persone con disabilità grave accertata ai sensi della legge 104/1992 e i nuclei familiari in cui conviva da almeno due anni un figlio o un fratello con disabilità grave. La garanzia copre il 50% della quota capitale, elevata all’80% con ISEE fino a 40.000 euro.

Chi è il Commissario straordinario del Piano Casa?

L’architetto Felice Squitieri, nominato con DPCM del 22 giugno 2026 su proposta del MIT, con incarico fino al 31 dicembre 2027. Ha il compito di effettuare la ricognizione dei fabbisogni e degli immobili pubblici da destinare all’edilizia sociale e di definire il programma di interventi sull’ERP.

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