REbuild 2026, Housing Remix: piano casa europeo, finanza, produzione ed edilizia off-site per un abitare sostenibile

Ezio Micelli, professore ordinario di Estimo e Valutazione economica dei progetti allo Iuav di Venezia e presidente del Comitato scientifico di REbuild 2026 – evento italiano dedicato all’innovazione sostenibile dell’ambiente costruito – durante il convegno inaugurale parte dai dati: negli ultimi dieci anni il valore immobiliare è cresciuto in tutti i Paesi dell’Unione Europea, con punte di raddoppio e oltre, mentre i salari hanno tenuto un passo del tutto sproporzionato. Si tratta di un «cambiamento strutturale» che impone strumenti che vadano «al di là del laisser faire al mercato» per affrontare l’emergenza abitativa.

Dai 2 giorni di lavori è emerso un dato condiviso: la casa non è più un semplice prodotto immobiliare, ma un ecosistema di servizi, relazioni e opportunità, capace di incidere sulla qualità della vita, sulla competitività dei territori e sulla coesione sociale. La domanda abitativa è  profondamente mutata: accessibilità economica, sostenibilità ambientale, flessibilità degli spazi e qualità delle relazioni urbane convergono in una nuova idea di abitare. 

I lavori intorno alla questione abitativa si sono sviluppati su cinque pilastri – Politiche, Capitali, Regole, Costruire, Abitare. Il messaggio emerso è chiaro: affrontare la sfida dell’housing richiede una visione integrata in cui politiche pubbliche, finanza, progettazione, costruzioni, digitalizzazione e gestione non operino più per compartimenti stagni. È questa convergenza tra saperi e filiere diverse ad aver rappresentato il cuore di “Housing Remix“: un confronto tra istituzioni, imprese e investitori per delineare una nuova stagione dell’abitare, fondata sulla collaborazione e sulla capacità di leggere il cambiamento come occasione di trasformazione strutturale.

La casa, un problema prima di tutto strutturale

Parlando della questione abitativa, l’obiezione ricorrente — quella dei 9,5 milioni di immobili non occupati censiti dall’Istat — viene smontata dai dati. Le case esistono, ma stanno nei posti sbagliati. Le persone si spostano verso le aree metropolitane del centro-nord, dove la pressione insediativa è destinata a crescere ancora per molti anni secondo le proiezioni demografiche dello stesso Istat, mentre le aree interne continuano a spopolarsi in modo inesorabile.

Il quadro che ne deriva ha una doppia implicazione. La prima è quella che Micelli definisce «Cittadinanza ferita: posso essere il cittadino del nostro paese, ma se in realtà vengo espulso da città che chiedono a me uno sforzo economico del tutto incompatibile con le risorse di cui sono titolare, abbiamo un problema di cittadinanza ferita». La seconda è strettamente economica: un Paese che non cresce da anni non può permettersi di bloccare la mobilità delle persone verso i territori più produttivi solo perché i costi abitativi risultano insostenibili.

Un precedente che vale la pena ricordare

In questo quadro, è stato fatto un richiamo al Piano casa INA-Casa — che tra il 1949 e il 1963 portò alla realizzazione di circa 350.000 alloggi in un Paese che usciva da una condizione di grave difficoltà economica come dimostrazione che, quando la volontà politica si traduce in strumenti adeguati, le sfide abitative possono essere affrontate con efficacia concreta. 

I tre pilastri operativi: finanza mista, regolazione agile, produzione off-site

Tre le assi su cui, secondo il lavoro dell’Housing Advisory Board nominato dalla Commissione Europea (cui Ezio Micelli partecipa come unico italiano) – organo che a novembre 2025 ha rilasciato le 75 raccomandazioni destinate a orientare le politiche abitative del prossimo ciclo europeo – si gioca la partita dell’affordable housing nel prossimo decennio.

Finanza: capitale paziente e strumenti europei

Il primo pilastro è la finanza. Su questo punto il consenso europeo è, secondo Micelli, pressoché unanime: non è possibile immaginare un piano casa che si regga interamente su risorse pubbliche. Servono capitali privati disposti a operare con un orizzonte di medio-lungo periodo, con rendimenti commisurati a un settore a basso rischio. 
Sul fronte degli strumenti innovativi, Micelli guarda con interesse al modello francese del Livret géré par la Caisse des Dépôts et Consignations: un canale di risparmio vincolato al finanziamento stabile di alloggi sostenibili, capace di sostenere finanziariamente soggetti — come i vecchi IACP, oggi ATER o ALER a seconda delle regioni — che altrimenti si trovano strutturalmente sprovvisti di risorse ordinarie per la gestione del proprio patrimonio. L’Italia ha chiuso quel tipo di canale a metà degli anni Novanta e non l’ha mai sostituito con strumenti equivalenti.
A questo si aggiunge la prospettiva dei green bond di scala europea, sul modello di quanto avvenuto per le infrastrutture ambientali: strumenti che permettono di costruire soluzioni innovative a livello sovranazionale, poi declinabili a scala nazionale.

Regolazione: i piani urbanistici devono tornare a occuparsi di casa

Secondo Micelli l’urbanistica deve tornare a occuparsi seriamente della questione abitativa, ma con tempi compatibili con l’urgenza.

«Chiunque di voi abbia gestito un piano urbanistico attuativo, un piano di recupero, sa che non si tratta di mesi, si tratta di anni, di molti anni. Allora se è vero che abbiamo un’urgenza, dobbiamo davvero iniziare a pensare come risolvere questo problema».

Bisogna poi considerare il costo delle aree su cui intervenire. Quando il suolo viene acquisito a valori di mercato, il peso della rendita fondiaria si trasferisce inevitabilmente sui canoni di affitto o sui prezzi di vendita, rendendo di fatto impossibile centrare gli obiettivi di affordability. Per questo Micelli insiste sulla necessità di recuperare aree a costo nullo o contenuto, depurate appunto dalla rendita: è la condizione preliminare senza la quale qualsiasi politica abitativa ambiziosa resta tale solo sulla carta.
Gli strumenti ci sono — perequazione urbanistica, accordi con i privati, accordi di programma sul modello di quelli sperimentati a Milano — ma vanno attivati e declinati anche nelle realtà urbane di piccola e media dimensione, non solo nelle grandi città.
La regolazione, in questo schema, è la leva attraverso cui recuperare le aree necessarie per realizzare quartieri — non solo case — dotati di qualità sociale, ambientale ed economica coerente con gli obiettivi del New European Bauhaus: sostenibile, inclusivo, economicamente accessibile e, come ha ricordato Micelli, «bello».

Produzione: l’off-site come cambio di paradigma industriale

Il terzo pilastro è quello della produzione. Il digitale permette oggi di avere prototipi industriali efficienti: è questa la premessa che rende la produzione off-site una realtà operativa.
Il riferimento è per esempio ai modelli Energiesprong — già discussi nelle edizioni precedenti di REbuild. La produzione in fabbrica di componenti per la trasformazione dell’ambiente costruito, ibridata con il cantiere, è già una realtà nei Paesi europei più avanzati su questo fronte. E il deep retrofit, con i suoi obiettivi di riduzione drastica dei consumi energetici e di miglioramento della qualità abitativa, è il terreno su cui questa ibridazione produce i risultati più rilevanti in termini di impatto climatico e sociale.

Per far comprendere la sfida, Micelli ricorre alla curva dei costi dei pannelli fotovoltaici, scesi del 99,6% in cinquant’anni «Un oggetto che poteva andare bene per una navicella spaziale oggi viene comprato e venduto in qualsiasi rivendita di prodotti per l’edilizia. Questa è la posta in palio: riuscire a ridurre i costi e a socializzare quel valore». L’efficienza deve essere considerta come strumento per rendere accessibili — fisicamente ed economicamente — soluzioni abitative di qualità. 

Ci sono anche esempi concreti e casi di successo sul nostro territorio: il progetto “Orizzonti dell’abitare in Trentino“, sviluppato dalla Provincia autonoma di Trento in collaborazione con REbuild per accompagnare la definizione della nuova legge provinciale sulla casa: un modello partecipativo che trasforma l’evento in strumento operativo di policy. Il secondo è la firma di un protocollo d’intesa tra ANACI, Croce Rossa Italiana e SIMA per la trasformazione dei condomìni in presìdi di prossimità sanitaria e sociale, con servizi di telemedicina, teleassistenza e supporto per anziani e persone fragili: un segnale concreto di come l’abitare stia evolvendo verso una dimensione di welfare diffuso.

Innovazione sistemica, non verticale: il messaggio finale di Rebuild 2026

La chiusura dell’intervento di Micelli è anche il messaggio più politico dell’intera conferenza inaugurale. Finanza, regolazione e produzione, considerati separatamente, non generano impatto. Il cambiamento avviene quando questi tre elementi si moltiplicano vicendevolmente all’interno di una visione sistemica. Non può esistere innovazione verticale e isolata: «Dobbiamo sempre pensare questo tipo di innovazione perché venga concretamente perseguita in relazione sistemica con gli altri elementi che abbiamo considerato».
Il richiamo al New European Bauhaus come quadro valoriale di riferimento — sostenibilità, inclusività, affordability e qualità estetica — inserisce questa agenda in una cornice già condivisa a livello europeo, evitando la costruzione di un’agenda casa separata rispetto alle priorità del Green Deal. Progetti come il programma Reinventing Cities gestito dall’Agenzia del Demanio con C40, o le esperienze di riuso nel quartiere parigino del Marais, o il progetto di edilizia modulare realizzato a Copenaghen con tecnologie off-site, mostrano che questo orizzonte non è utopico: è praticabile.

Rebuild 2026 si chiude con una sfida aperta alle istituzioni, ai professionisti, alle imprese e alle organizzazioni presenti a Riva del Garda: portare avanti, nella propria città e nella propria organizzazione, un’idea di cambiamento che tenga insieme sviluppo economico e valori, efficienza e qualità, urgenza e visione di lungo periodo.

Soddisfatta Alessandra Albarelli, Direttrice Generale di Riva del Garda Fierecongressi «torniamo da questa esperienza con un patrimonio di conoscenze e strumenti in più, per lavorare meglio anche nel nostro Paese. Le esperienze condivise dimostrano che quella che oggi definiamo emergenza abitativa può trovare risposte concrete attraverso competenze, collaborazione e capacità di mettere a sistema le migliori pratiche».
 

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia