CityLife

CityLife è il progetto di riqualificazione del quartiere storico della Fiera di Milano, firmato da Zaha Hadid, Arata Isozaki e Daniel Libeskind

Con il trasferimento di gran parte del quartiere fieristico nel nuovo polo di Rho-Pero, l’area liberata – equivalente a una superficie di circa 255.000 mq – è stata oggetto di una gara internazionale vinta nel luglio 2004 da CityLife, un consorzio composto da Generali Properties, Gruppo Ras, Progestim (Gruppo Fondiaria-SAI), Lamaro Appalti e Grupo Lar.
In seguito all’aggiudicazione della gara è stata costituita la società CityLife, partecipata da Generali Properties, Gruppo Allianz, Immobiliare Lombarda (Gruppo Fondiaria-SAI) e Lamaro Appalti.

Il progetto

Cuore di CityLife sarà un grande parco pubblico studiato per essere un centro del tempo libero e un polmone verde utile a migliorare la qualità ecologica della città.
Un altro fulcro di CityLife è rappresentato dalla grande piazza su cui affacceranno le tre Torri e dove si realizzerà la fermata della MM5, che sarà arricchita da una serie di funzioni di pubblica utilità e di servizi commerciali.
Le residenze, organizzate in cinque aree diverse, si affacceranno da una parte, sul parco e dall’altra sul quartiere esterno in una relazione di grande armonia.
Completano la fisionomia del quartiere alcune realtà culturali, quali il Museo di Arte Contemporanea di Milano e il Palazzo delle Scintille, un nuovo centro culturale e ricreativo per l’infanzia, nonché il Vigorelli, riportato a nuova vita dal progetto comunale.
Il Parco Pubblico disegna non solo l’anima di CityLife ma anche le sue relazioni con il tessuto della città.
Su un’area di oltre 190.000 mq, che ne fanno il terzo del centro di Milano, il Parco costituisce il terreno di incontro delle diverse funzioni di CityLife e si estende con ampi raggi anche all’esterno coinvolgendo in sé la rivisitazione a verde delle piazze Giulio Cesare, Arduino e VI Febbraio.
Ricco di oltre 4.000 alberi, è stato progettato secondo criteri ambientali d’avanguardia che gli conferiscono un valore ecologico di grande rilevanza per l’intera città. Piste ciclabili, aree di sosta e di gioco, specchi d’acqua fanno del Parco CityLife una grande opportunità di nuova socialità per la zona.
CityLife è la risposta alla crescente domanda di residenze di qualità. Progettate da Zaha Hadid, Arata Isozaki, Daniel Libeskind e Pier Paolo Maggiora in cinque aree che si affacciano sul Parco, le residenze propongono tagli e soluzioni che si adattano alle più attuali esigenze del mercato.
Certificati in classe A per il contenimento energetico, gli appartamenti saranno dotati dei più moderni sistemi di domotica, caratterizzati da servizi di sicurezza avanzata e arricchiti da aree e da strutture destinate allo sport e al benessere. Tutte le residenze saranno raggiungibili tramite la circolazione interrata di CityLife e disporranno di più posti auto privati.
Elemento emblematico di un progetto che vuole generare un nuovo orgoglio della città, le Tre Torri sono state concepite da Zaha Hadid (m. 186), Arata Isozaki (m. 221) e Daniel Libeskind (m. 170).
Mentre le prime due sono destinate ad accogliere principalmente uffici direzionali, la terza potrebbe ospitare, in alternativa alla destinazione uffici, l’attività alberghiera di una grande catena internazionale.

Le tre Torri che presentano complessi temi strutturali ed impiantistici verranno realizzate tramite tecniche costruttive d’avanguardia. Il risultato finale sarà la disponibilità di ambienti di lavoro e ricettivi caratterizzati da una alta efficienza degli spazi e da un elevato
contenuto tecnologico, con soluzioni energetiche molto avanzate.
La qualità architettonica di questi edifici valorizzerà non solo l’area di progetto ma tutto lo skyline di Milano. Completeranno la dotazione di servizi ampi parcheggi in grado di soddisfare le esigenze delle aziende e dei loro
ospiti.
CityLife sarà servita da un sistema di trasporti che, oltre alle già esistenti fermate Amendola Fiera della MM1 e Domodossola delle Ferrovie Nord, si arricchirà del passaggio della nuova MM5 con fermata Tre Torri.
Il traffico, già favorito dall’eliminazione dell’attività fieristica, verrà ulteriormente razionalizzato dal tunnel Kennedy-Gattamelata (in via di realizzazione), che verrà poi prolungato fino a largo Domodossola, e da un nuovo sistema di percorrenza delle principali direttrici di mobilità. L’area, completamente pedonalizzata, sarà servita da un sistema interno di circolazione sotterraneo che permetterà il raggiungimento degli ingressi degli edifici e dei relativi parcheggi.
Questi sono previsti in modo tale da soddisfare le esigenze del nuovo quartiere e anche una parte di quelle dei residenti in zona.
Un’ampia e qualificata offerta culturale e ricreativa rende CityLife uno dei centri di attrazione più importanti della Milano dei prossimi decenni.
Vi sorgerà il Museo di Arte Contemporanea di Milano che andrà a colmare una lacuna storica della città e che le conferirà un nuova posizione sulla scena artistica internazionale.
All’interno del Padiglione 3 (già Palazzetto dello Sport che
ospitò alcune gloriose edizioni della Sei Giorni ciclistica) verrà realizzato il Palazzo delle Scintille, un nuovo centro dedicato all’infanzia con finalità culturali e ricreative, ideato e gestito dal MUBA (Museo dei Bambini).
Da ricordare ancora la ristrutturazione del Vigorelli che, secondo il nuovo progetto comunale, tornerà a essere un punto di riferimento dell’attività sportiva milanese.

I passaggi approvativi del progetto
La gara internazionale
Nell’aprile 2003 Fondazione Fiera ha bandito una gara per aggiudicare all’area dismessa una nuova destinazione. Una gara internazionale che ha visto la partecipazione dei principali operatori internazionali e dei più noti architetti su scala mondiale.
Nel luglio 2004, un processo di valutazione qualitativo ha ammesso a pari merito tre progetti (CityLife, Pirelli RE e Risanamento). Solo successivamente l’offerta finanzaria migliore, nell’asta competitiva, ha aggiudicato l’area a CityLife – società di cui fanno parte Generali Properties,
Gruppo Ras, Immobiliare Lombarda e Lamaro Appalti – con un progetto firmato da Zaha Hadid, Arata Isozaki, Daniel Libeskind e Pier Paolo Maggiora.

Il piano integrato di intervento
Nel dicembre 2005 il Comune di Milano ha adottato definitivamente il Piano Integrato di Intervento.
Il lungo e attento confronto con il Comune ha portato in questa fase ad alcuni ampliamenti significativi del progetto, che è passato da 255.000 mq dell’area di trasformazione di gara ai 366.000 mq del PII prevedendo, tra l’altro:
• nuove aree verdi (in particolare, l’ampliamento del Parco su Piazza Giulio Cesare, zona Vigorelli e Piazza VI Febbraio);
• la sistemazione di tutta la viabilità circostante, con particolare riferimento a tutte le piazze confinanti con CityLife;
• la creazione di una nuova piazza che collega il Vigorelli (oggetto di una radicale risistemazione ad opera del Comune finanziata dagli oneri di CityLife) all’area di CityLife.
Queste novità hanno consentito al progetto (cosa impossibile nel recinto di gara) di migliorare sensibilmente la connessione di CityLife con la città circostante e di assecondare ulteriormente quella ricerca di interconnessione e di apertura che è sempre stata uno dei punti cruciali della nostra progettualità.
La variante urbanistica al piano integrato di intervento
Nel dicembre 2006 la firma della Convenzione Attuativa tra il Comune di Milano e CityLife ha dato il via ai lavori di riqualificazione della zona. CityLife, riconoscendo nel Comune l’Autorità in grado di rappresentare le diverse richieste mediandole con l’interesse complessivo della città, ha intrapreso nel corso del 2007 un ulteriore e serio lavoro di confronto e di ricerca di nuove opportunità di
miglioramento del progetto, fatti salvi alcuni diritti e doveri fondamentali.
La vera novità non solo per CityLife ma per tutta la città consiste nella possibilità di avere una nuova linea MM5 che attraversa l’area prevedendo una fermata proprio in coincidenza delle Tre Torri.
E’ a partire da questa opportunità che si è giunti alla firma dell’accordo che ha accompagnato la stipula della convenzione e che prevede la possibile modifica di parte del progetto.
L’accordo in sintesi ha previsto:
• La creazione di un tavolo tra Comune e CityLife che ha individuato nell’aprile 2007 le linee portanti della modifica di parte del progetto;
• La consegna al Comune della variante al progetto da parte di CityLife entro dicembre 2007;
• L’esame del progetto da parte del Comune entro otto mesi dalla sua presentazione.
Le modifiche, che non toccano la cubatura, la pianimetria e gli impegni economici del progetto, riguardano essenzialmente:
• La conferma del passaggio della MM5, con una fermata al centro del quartiere e due nelle vicinanze, che consente la diminuzione del 45% del traffico generato da CityLife
• La creazione di un’area commerciale in corrispondenza della fermata MM
• La ridistribuzione delle cubature delle aree residenziali in corrispondenza di piazzale Arduino e viale Boezio
• L’ampliamento del parco e l’allargamento delle vie d’accesso allo stesso in corrispondenza di Piazzale Arduino e viale Boezio
• Una crescita complessiva del verde del 40%
• Più piste ciclabili e l’inserimento dei percorsi ciclopedonali nel progetto comunale dei “Raggi Verdi”
• Una maggiore armonizzazione con il sistema urbano del quartiere esistente: una serie di vie del quartiere (Rossetti, Domenichino e Domodossola) troveranno una loro continuazione “verde” e pedonale nelle vie che attraverseranno CityLife
• La calibratura delle altezze delle abitazioni che si affacciano su via Spinola e via Senofonte rispetto a quelle prospicienti
A latere, in base all’accordo tra Comune e Fondazione Fiera Milano sul futuro utilizzo di FieraMilanoCity, è prevista la cessione alla città di un’area di circa 65.000 metri quadri confinante con CityLife lungo viale Eginardo. Quest’area, oltre a far parte di un progetto comunale di verde riguardante l’area nord della città, si integrerà con il verde di CityLife portando il parco ad oltre 160.000 metri quadri.
Il 3 giugno 2008 è stata approvata dalla Giunta la variante urbanistica del progetto, sottoposta successivamente a una fase di osservazioni pubbliche.
Il 9 ottobre 2008 la Giunta comunale ha approvato definitivamente la variante e nel mese di dicembre è seguita la stipula della Convenzione tra Comune di Milano e CityLife.
Si è concluso in questo modo l’iter amministrativo relativo al progetto.
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Residenze Hadid

Le residenze di Zaha Hadid, sette edifici suddivisi in due aree, sono poste sul lato sud est di CityLife affacciandosi sul parco da un lato e sviluppandosi sull’altro lungo la via Senofonte fino a Piazza Giulio Cesare.
L’andamento sinuoso delle architetture caratterizza l’intero complesso, che cresce di altezza spingendosi verso l’interno del Parco.
Gli edifici sono tutti diversi uno dall’altro, con altezze da 5 a 13 piani, per un totale di 225 appartamenti.
La loro composizione consente la massima flessibilità dimensionale, dai piccoli tagli
all’appartamento di grandi dimensioni, fino agli attici di pregio dotati di splendidi terrazzi.
Per ogni unità sono previsti più posti auto.

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Residenze Libeskind

Le residenze di Daniel Libeskind, otto edifici suddivisi in due aree, sono posti sul lato sud ovest di CityLife affacciandosi sul parco da un lato e sviluppandosi dall’altro lungo via Spinola fino a Piazza Giulio Cesare.
Il ritmo rigoroso delle facciate è scandito dalla presenza di balconate che variano di piano in piano.
Gli edifici hanno altezze da 4 a 13 piani, per un totale di 382 appartamenti, tutti diversi l’uno dall’altro. I tagli abitativi spaziano dal bilocale all’appartamento di grandi dimensioni, fino agli attici a doppia altezza, che per conformazione ed esposizione si possono definire ville con giardini pensili: tipologie uniche per il mercato milanese caratterizzate da grande luminosità, grazie alle vaste vetrate che prolungano gli ambienti verso gli ampi terrazzi coperti.
Grandi giardini condominiali, vasti spazi comuni ed un’ampia dotazione di posti auto completano queste prestigiose abitazioni.

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Il parco pubblico

Fulcro e collante del nuovo quartiere è l’ampio Parco pubblico – per dimensioni il terzo parco del centro città, dopo il parco Sempione e i Giardini Pubblici – concepito per essere utilizzato dai cittadini attraverso aree di sosta, percorsi ciclabili, aree giochi per i bambini.
Esteso su una superficie di circa 160.000 mq, il parco rappresenta un elemento strutturale e qualificante di tutto il programma insediativo e, nello stesso tempo, è finalizzato a svolgere una funzione di attrazione anche nei riguardi della popolazione esterna all’area.
Il parco è progettato per essere totalmente fruibile da tutti i cittadini grazie alla sua integrazione di percorsi ciclabili e pedonali e i suoi ampi fronti di contatto diretto con i quartieri circostanti.
Il nuovo parco completa inoltre la collana dei parchi milanesi del settore Nord-Ovest della città, rendendo così possibile l’attivazione di una efficace rete ecologica.

Il Museo

Nel quartiere sorgerà il Museo di Arte Contemporanea, un edificio di nuova costruzione su disegno di Daniel Libeskind.
Il Museo d’Arte Contemporanea di Milano vuole porsi come un nuovo punto di riferimento per lo sviluppo e la valorizzazione del territorio e del patrimonio culturale della città.
Con il Museo si rafforzerà il ruolo di Milano e del suo territorio nella scena internazionale.
Il concept del Museo d’Arte Contemporanea di Milano si sviluppa nella torsione di un volume a base quadrata che si trasforma, nella parte sommitale, in un corpo dal perimetro circolare, evidente richiamo agli studi di Leonardo sulla sezione aurea.
L’edificio ha una superficie totale di 18.000 mq; presenta una struttura verticale di cinque piani complessivi di cui uno interrato e si trasforma procedendo verso l’alto: dalla lobby a base quadrata si sale verso una terrazza di forma circolare che ricorda la sfericità del cosmo.

Il Palazzo delle Scintille

Il Palazzo delle Scintille è una struttura ricavata dal recupero del Padiglione 3 della Fiera di Milano (ex Palazzetto dello Sport), di cui vengono mantenute le parti architettoniche più significative.
Il Palazzo delle Scintille costituirà un polo di riferimento per le migliori iniziative culturali e ricreative dedicate ai bambini e ragazzi e, per dimensioni e caratteristiche, sarà fra i più grandi centri culturali per bambini d’Europa. L’edificio ospiterà inoltre alcune funzioni didattico-commerciali legate al tema dell’alimentazione.
Il progetto è nato dall’esigenza, particolarmente sentita tra gli stessi cittadini milanesi, di dare spazi e opportunità a bambini e giovani sotto i 18 anni.
Il Palazzo delle Scintille nasce dall’esperienza della Fondazione Muba e dal confronto con le migliori realizzazioni in Italia e all’estero nel campo dell’educazione non formale.

Torre di Isozaki

La torre progettata da Arata Isozaki, con i suoi 51 piani per 220 m, è l’edificio più alto d’Italia.
Alla torre si affianca, sul lato sud-est, un podium di 3 piani con funzioni commerciali e di servizio.
Il grattacielo dispone di una prestigiosa lobby disposta a tripla altezza che ne consente anche il diretto collegamento con il sistema commerciale ai piedi della torre e con la nuova stazione MM5.
In questo modo gli utilizzatori accedono alla torre Isozaki con un percorso sempre al coperto, uscendo dalla metropolitana, passeggiando tra bar, ristoranti e negozi. L’edificio dispone di un parcheggio interrato per circa 350 posti auto ad uso esclusivo. Al primo e secondo interrato sono previsti spazi destinati ad archivio per un’area totale di oltre 2.500 mq e locali tecnici ad uso esclusivo dei tenant per sistemi di generazione elettrica e continuità.

Efficienza degli spazi
Il piano tipo della torre è caratterizzato dalla disposizione dei nuclei di distribuzione verticale ai due lati dell’edificio. Questa soluzione consente la creazione di un unico grande spazio centrale e la totale flessibilità di partizione e di pianificazione dell’uso degli spazi (open space, uffici singoli, sale riunioni, servizi, ecc.).
Questa flessibilità è agevolata dalla ottimizzazione della maglia strutturale e dalla scelta di un modulo unico di riferimento (1,50 m), cui sono conformate tutte le finiture (pavimenti, controsoffitti, bandraster), nonché le cellule del sistema di facciata a doppia pelle.
Sono state definite le dimensioni ottimali del piano tipo in circa 1.200 mq GLA ai fini della miglior frazionabilità ed uso degli spazi per utilizzatori quali società multinazionali di business service e di consulenza, sfruttando i massimi dimensionamenti permessi dalla normativa italiana antincendio.
Contemporaneamente sono stati raggiunti parametri più che soddisfacenti in termini di efficienza dell’edificio per il tenant (Workable Area/GLA=85%) e per il developer (GLA/Gross External Area=85%).
I sette ascensori panoramici per ogni testata della torre sono caratterizzati da un sistema di gestione centralizzata, denominato “Destination Control System” che assicura una gestione ottimale e particolarmente flessibile del traffico verticale.
Al fine di massimizzare la superficie utilizzabile, è previsto un unico sbarco ascensori ad ogni piano, alternato ai vari livelli della torre, garantendo un’ottima flessibilità del sistema di trasporto verticale in funzione dell’effettivo mix di utilizzatori. È inoltre data una grande attenzione al comfort ambientale tramite l’uso del sistema di climatizzazione con fancoil a soffitto e all’efficienza energetica dell’edificio, tramite l’impiego del teleriscaldamento e della facciata ventilata con schermature mobili.

Altezza m 220
Piani num. 51
Torre
Uffici mq GLA 50.000
Ristorazione mq GLA 1.500
Podium
Commerciale / Servizi GLA mq GLA 4.000
Totale 55.500
Depositi mq 2.500
Posti auto num. 350
Anno di completamento 2013
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Torre di Hadid

La torre progettata da Zaha Hadid ha una superficie di circa 47.000 mq di GLA e si sviluppa su 45 piani per 190 m di altezza. È connessa con la stazione della metropolitana da cui gli utilizzatori possono accedere con un percorso coperto alla sua lobby su due livelli.
Ai piedi dell’edificio si sviluppa una galleria commerciale, parte dell’intero sistema retail di CityLife. L’edificio dispone di un parcheggio interrato su due livelli per circa 300 posti auto ad uso esclusivo.
Al primo e secondo interrato sono previste zone da destinare ad archivio per un’area totale di circa 2.500 mq e i locali tecnici, ad uso esclusivo dei tenant, per i sistemi di generazione e continuità.

Efficienza degli spazi
Il piano tipo, di circa 1.200-1.300 mqdi GLA è caratterizzato da parametri più che soddisfacenti in termini di efficienza dell’edificio per il tenant (Workable Area/GLA=80%) e per il developer (GLA/Gross External Area=85%). È caratterizzato da un nucleo distributivo con 12 ascensori dotati di sistema di gestione centralizzata di ottimizzazione del traffico (Destination Control System); gli uffici si sviluppano sulla corona perimetrale offrendo agli utilizzatori uno spazio architettonico di grande qualità con una vista a 360° sulla città.
La corona perimetrale, destinata agli spazi di lavoro, è caratterizzata da geometria e profondità costanti per garantire un’efficiente pianificazione degli spazi di lavoro (“isola standard”con 6 scrivanie 180×80 affiancate).
Le variazioni dimensionali, derivanti dalla peculiare geometria della torre, sono scaricate sugli spazi di supporto (sale riunioni, servizi, locali tecnici di piano) addossati al core centrale.
L’efficienza è inoltre garantita dalla modularità costante della facciata (modulo 1,5 m) e delle finiture (pavimenti, controsoffitti, bandraster, ecc.). Grande attenzione è attribuita al comfort ambientale interno tramite l’uso di sistemi di climatizzazione a travi fredde a soffitto e all’efficienza energetica, tramite l’impiego del teleriscaldamento e della facciata cellulare a doppia pelle.

Altezza m 190
Piani num. 45
Torre
Uffici mq GLA 47.000
Depositi mq 2.500
Posti auto num. 300
Anno di completamento 2013
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Torre Libeskind
La torre progettata da Daniel Libeskind, concepita come parte di una sfera ideale che avvolge la Piazza delle Tre Torri, è stata studiata per ospitare una destinazione ad ufficio o una struttura ricettivo-residenziale.
La torre, caratterizzata dalla forte iconicità dellla sua forma curva, riesce comunque a raggiungere con il suo nucleo di distribuzione verticale prismatico, che in parte fuoriesce dalla sagoma, alti parametrio di fruibilità ed efficienza.
Nell’ipotesi di una destinazione alberghiera da gestirsi a cura di una prestigiosa catena di hotellerie internazionale, questa occuperebbe approssimativamente i primi 20 piani sovrastanti quelli destinati ad alcuni spazio di servizio e negozi.
La qualità architettonica, l’unicità del disegno, il prestigio della struttura ricettiva, daranno alla torre la possibilità di creare, insieme alle altre torri, servizi e cultura, un nuovo centro per l’intera città.
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Retail
Il sistema retail di CityLife progettato da Zaha Hadid e Arata Isozaki sviluppa circa 18.000 mq di superfici destinate a commercio e servizi, con lo scopo di rendere l’intero nuovo quartiere un ambito urbano attivo durante tutto l’arco della giornata, 7 giorni su 7. Al comparto retail sarà garantita una notevole alimentazione di flussi grazie sia alla centralità di CityLife (catchment area di quasi 250.000 abitanti nell’isocrona veicolare di 10 minuti e di 90.000 abitanti in quella pedonale di 15 minuti), sia all’ottima accessibilità al quartiere dal sistema autostradale e con i mezzi pubblici (Metropolitana MM5 in programmazione, Metropolitana MM1, Passante Ferroviario, tram).
Il sistema commerciale, che servirà inoltre i nuovi residenti e utenti del progetto (circa 13.000 persone), si basa su un concept innovativo di retail urbano, articolato lungo percorsi e piazze distribuiti su due livelli, e prevede quasi un centinaio di unità, fra ristoranti, bar, esercizi commerciali per lo shopping di qualità, banche e altri servizi alle persone e alle imprese. Cuore del sistema è la piazza delle Tre Torri, organizzata su due livelli e direttamente connessa alla nuova stazione MM5 ed alle lobby dei grattacieli, che costituirà il principale nodo di scambio e di incontro di CityLife.
Lungo il percorso che va dal Palazzo delle Scintille alla torre Hadid si sviluppa una prima mall commerciale. Questa si collega direttamente con scale mobili alla galleria, progettata da Zaha Hadid, posta a una quota superiore ai piedi del grattacielo.
Qui, fra le linee sinuose della galleria, completano il percorso i negozi e gli spazi commerciali più attrattivi e innovativi. Elemento fondamentale per il funzionamento del comparto commerciale è l’ottimizzazione dell’accessibilità, non solo con il trasporto pubblico, ma anche con i mezzi privati.
A questo scopo il primo piano interrato della piastra-parcheggi, garantirà a tutto il sistema commerciale di CityLife una dotazione di oltre 1.000 posti auto, che si aggiungono alla disponibilità di parcheggi pubblici presenti nel progetto.
A completare l’offerta di funzioni di servizio ed intrattenimento di CityLife, vanno considerati anche i due edifici pubblici che si posizioneranno ai due estremi contrapposti del sistema retail: il Palazzo delle Scintille e il Museo di Arte Contemporanea.