Recupero del sottotetto: come creare una stanza in più

Il sottotetto è uno spazio che spesso funge solo da cuscinetto tra la copertura e il piano abitato sottostante, ma può diventare un ambiente aggiuntivo della casa, un unico vano o addirittura, con gli appositi impianti, uno spazio multifunzionale. Garantendo una serie di requisiti minimi per l’abitabilità, il sottotetto può infatti essere trasformato in uno spazio anche molto piacevole e luminoso.

Indice degli argomenti:

• I requisiti minimi per il recupero del sottotetto
• Come realizzare il sottotetto
• Costi e detrazioni per realizzare il sottotetto
• Intervista all’architetto Michela Genghini

Negli ultimi due anni è stato un pensiero fisso: aumentare la volumetria della casa ricavando uno spazio abitabile attrezzato da adibire a studio, camera da letto, area relax o meglio ancora piccolo appartamento indipendente dotato di servizi e attacchi per la cucina.

Una soluzione per ottenere uno spazio aggiuntivo di questo tipo è quella di sfruttare il sottotetto, ovvero il volume dell’immobile posto tra il tetto e la copertura, quindi all’ultimo piano dell’edificio, generalmente eseguito al rustico- . Si tratta di spazi vuoti, completati dalla copertura, che possono essere recuperati per diversi scopi, aggiungendo volume all’abitazione esistente e favorendo anche un miglior comportamento energetico dell’edificio. Ma vi sono requisiti ben precisi a cui deve rispondere il volume per poter procedere alla metamorfosi.

I requisiti minimi per il recupero del sottotetto

Il recupero dei sottotetti non è sempre possibile e dipende sia da alcune caratteristiche dell’ambiente, sia dalla funzione a cui è adibito l’intero edificio. Difatti, solo se almeno il 25% della s.l.p. complessiva è destinata a residenza, è possibile recuperare il sottotetto e renderlo abitabile. Chiaramente, sarà opportuno valutare attentamente anche il quadro economico, verificando tutti i costi progettuali e tecnici, oltre che gli oneri urbanistici.

Ogni sottotetto, per essere ristrutturato, deve avere una serie di requisiti che ne possano garantire l’abitabilità. Il primo è l’altezza del locale che non deve essere inferiore a 2,70 metri, riducibile a 2,40 metri nel caso si tratti di ambienti di servizi come i bagni o i disimpegni (Normativa di riferimento: L. 457/78, art. 43).

Nel caso dei sottotetti, generalmente è di maggior interesse l’altezza media ponderale, ovvero l’altezza calcolata dividendo il volume del sottotetto con un’altezza superiore a 1,5 metri, per la superficie relativa. Il valore minimo dell’altezza ponderale è fissato a 2,4 metri. Le parti più basse di 1,50 metri del sottotetto dovranno essere dichiarate chiuse, ad esempio attraverso una muratura o arredi fissi.

Un altro requisito riguarda la corretta illuminazione e areazione del locale, che devono essere garantite secondo normativa. I valori da prendere in considerazione sono il fattore medio di luce diurna, che non deve risultare inferiore al 2%, e la superficie finestrata, che invece dovrà essere maggiore di un ottavo della superficie calpestabile dell’ambiente.

Vanno inoltre garantiti i requisiti di isolamento termico ed acustico, almeno secondo i limiti previsti in materia dalla normativa, isolando la copertura e le pareti e riducendo il rumore da calpestio- . Da verificare anche la tenuta della struttura dopo ogni intervento e se necessario prevedere opere di rinforzo.

Nel caso non sia possibile garantire tutti i requisiti fondamentali accennati, il sottotetto non può essere ristrutturato e destinato ad ambienti abitabili, ma viene riconosciuto come solo locale tecnico.

Come realizzare il sottotetto

Se non ci sono esigenze particolari è opportuno realizzare un open space che, seppur suddiviso in aree funzionali (soggiorno/cucina, camera, bagno e disimpegno), contribuisce a creare un effetto più arioso e fluido. Si devono predisporre gli impianti per gli ambienti di servizio come il bagno e la cucina e ponderare bene le caratteristiche e la collocazione della finestra a soffitto (verticale, abbaino, lucernario).

Determinante, inoltre, la coibentazione, per prevenire ed evitare la formazione di condensa e il sopraggiungere dell’umidità. Inoltre l’isolamento dell’ambiente permette di avere uno spazio vivibile e confortevole che altrimenti risulterebbe inutilizzabile durante la maggior parte dell’anno.

Per marcare la suddivisione degli spazi funzionali si possono utilizzare diverse strategie e diverse soluzioni: tra bagno e disimpegno si può optare per l’utilizzo di pareti vetrate, moduli trasparenti; mentre in soggiorno si possono utilizzare separet e librerie a moduli pieni e vuoti.

Ciò che conta è seguire l’approccio del “less is more”, anche nella scelta degli arredi e dei complementi, utilizzare oggetti semplici ed essenziali, calibrandone il peso visto che ci troviamo in un soppalco.

Altrettanto importanti saranno le scelte di interventi strutturali e tecnologici. Si dovrà poi prevedere la posa di uno strato isolante, di tutte le finiture ed eventualmente l’apertura di nuove finestre. In questi ambienti le finestre da tetto, poste quindi in copertura, sono la soluzione ottimale per un’abbondante illuminazione naturale nonostante le falde inclinate e la carenza di pareti verticali molto ampie.

Quello che è possibile ottenere dal recupero di un sottotetto dipende dallo spazio disponibile, dall’investimento che si vuole fare e dalle esigenze di chi vive la casa- . Talvolta il sottotetto viene recuperato, ma diviene un piano aggiuntivo solo in parte, permettendo l’apertura di ambienti a doppia altezza dal piano inferiore. Così come è frequente la scelta di realizzare anche terrazze e balconi, sfruttando parte del sottotetto, in modo da permettere l’affaccio dei nuovi spazi direttamente con un ambiente esterno. Nei sottotetti è possibile realizzare camere da letto, zone per il relax e il tempo libero, studi e zone per il lavoro o, anche, interi appartamenti.

Costi per realizzare il sottotetto

La spesa per la ristrutturazione del sottotetto deriva dalla somma di costi dei singoli interventi:

• interventi strutturali: 200 – 400 euro/mq (circa)
• permesso a costruire 450 euro
• coibentazione 50 – 300 euro/mq (circa)
• pavimenti da 20 euro/mq (circa)

Detrazioni

Il tema è molto complesso. Possiamo dire che gli interventi per la ristrutturazione del sottotetto accedono al Bonus ristrutturazione del 50%. Rispetto al Superbonus 110 ha offerto chiarimenti l’Agenzia delle Entrate con la risposta 248 all’interpello di un istante proprietario di due unità immobiliari (accatastate in categoria C/2), in un sottotetto (riscaldato ma non abitabile), all’interno di un edificio composto da altre tre unità immobiliari riscaldate.  Va naturalmente specificato che le risposte agli interpelli in linea di massima valgono per chi ha fatto la domanda, è sempre bene chiedere conferma del proprio specifico caso a un tecnico abilitato.

L’istante, volendo ristrutturare il sottotetto con cambio di destinazione d’uso e realizzando una sola unità immobiliare abitativa di categoria catastale A/2, oltre a effettuare interventi su tutto l’edificio in collaborazione con altri condomini  (demolizione delle pareti interne, isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, sostituzione di impianti di climatizzazione e manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni), chiede se può beneficiare insieme agli altri proprietari  delle detrazioni del Superbonus 110%  e del 50% per gli interventi di manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni nonché per la ristrutturazione del sottotetto, che diverrà abitativo, per la parte esistente.

L’Agenzia nella sua risposta richiama la circolare 24/E dell’8 agosto 2020 ricordando che il Superbonus spetta per la realizzazione di interventi trainati se realizzati congiuntamente a interventi trainanti, realizzati su parti comuni di edifici residenziali in “condominio”, edifici unifamiliari, unità residenziali funzionalmente indipendenti con almeno un accesso autonomo, singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (in quest’ultimo caso solo trainati). Si ricorda inoltre che per accedere alla detrazione è necessario il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o il conseguimento della classe energetica più alta.

Con riferimento agli interventi senza demolizione dell’immobile esistente e con ampliamento dello stesso, le detrazioni (sismabonus, ecobonus e quelle previste dall’articolo 16-bis del TUIR di ristrutturazione edilizia) competono solo per le spese riferibili alla parte esistente, in quanto l’ampliamento configura una “nuova costruzione” (cfr. circolare n. 19/E del 2020). Il contribuente deve mantenere divise per la fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento). Le indicazioni di cui alla citata circolare n. 19 del 2020 si applicano nel caso di specie atteso che, anche se è prevista “una volumetria del piano sottotetto aumentata del 10% rispetto alla sittuazione antecedente”, l’intervento edilizio è “senza demolizione dell’esistente in quanto la ristrutturazione del piano sottotetto prevede la demolizione delle sole pareti interne esistenti ai fini della nuova redistribuzione interna degli ambienti per la quale vengono ricostruite delle nuove pareti in cartongesso”.

Tenuto conto di quanto sopra l’Istante può fruire:

– per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, del Superbonus quale intervento trainante di cui all’articolo 119, comma 1, lettera a);

– per l’installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell’immobile dell’istante, effettuati sull’immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative a seguito degli interventi, del Superbonus quali interventi trainati di cui all’articolo 119, comma 2 e comma 5;

– per la ristrutturazione del sottotetto mediante “demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali” con “contestuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari C2 in un’unica unità immobiliare abitativa A2” e con riferimento alla parte esistente, della detrazione del 50% di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, entro il limite di spesa di 96.000 euro.

Il Superbonus spetta quindi nei casi in cui il rifacimento del sottotetto rientri in un più ampio programma di efficientamento energetico e le varie spese devono essere ben documentate in un arco temporale contiguo: “ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti- “.

Se invece c’è solo il rifacimento del sottotetto (senza velleità di rendere più efficiente da un punto di vista energetico l’abitazione), allora in questo caso la detrazione è solo quella ordinaria con l’aliquota al 50% e tetto massimo di spesa di 96 mila euro.

Intervista all’architetto Michela Genghini 

Quali sono i principali requisiti per sfruttare un sottotetto magari realizzando un piccolo appartamento?

Possiamo descriverle in questo modo:

• accertarsi della proprietà; 
• che abbia un accesso indipendente, nel caso non sia collegabile ad un appartamento sottostante;
• valutare la possibilità di aumentare l’altezza delle falde del tetto con le opportune verifiche urbanistiche;
• valutare se la presenza di eventuali volumi tecnici degli impianti può interferire con il progetto;
• verificare la possibilità di portare gli impianti idraulici, meccanici ed elettrici al piano
• valutare la portata del solaio e la statica dell’edificio in generale;
• nel caso di unità indipendenti diventa un plus la presenza (o la possibilità di realizzare) un ascensore al piano, soprattutto quando l’edificio è oltre i 3 piani;
• ulteriore requisito è la disponibilità del condominio a collaborare, in quanto un intervento di questo tipo investe diversi aspetti (nuovi millesimi, utilizzo degli impianti e servizi condominiali, la modifica di elementi dell’edificio identificate come parti comuni, ecc…) 

Quali interventi sono imprescindibili in ogni caso? 

Se il sottotetto non è recente, vanno valutati gli interventi di riqualificazione della struttura portante del tetto e soprattutto il suo isolamento. È inoltre molto probabile che si debba procedere all’irrigidimento del solaio.

Come si procede per l’isolamento e la coibentazione? 

Possiamo sintetizzare gli interventi in due tipologie:

1. a) attraverso la ricorsa (operazione di ricollocazione e sostituzione delle tegole deteriorate n.d.r.) del manto di copertura, inserendo un isolante tra il solaio inclinato e il nuovo manto; 
2. b) applicando (se le altezze lo consentono), l’isolamento all’intradosso delle falde.

Quali materiali sono più appropriati? 

Usualmente utilizziamo appositi materiali in caso si operi dall’esterno (quali per esempio, i pannelli in poliuretano espanso ad alta densità), o pannelli accoppiati in gesso rivestito e polistirene estruso se scegliamo di operare all’interno.

Ha realizzato alcune opere del genere? 

Abbiamo realizzato sia recuperi all’interno di condomini, che all’interno di case indipendenti.

Un intervento in una casa privata realizzato dall’architetto Michela Genghini.

Quali criticità ha trovato e come le ha risolte? 

Le criticità sono spesso dovute alle altezze ridotte, delle quali la corretta progettazione deve tenere conto e strutturare gli ambienti ottimizzando, al meglio, gli spazi. Spesso le aspettative del cliente sono molto superiori alle possibilità di utilizzo degli effettivi metri quadri della superficie che viene acquistata.

Un intervento in una casa privata realizzato dall’architetto Michela Genghini.

Un altro intervento firmato dall’architetto Genghini.

Architetto e design manager Michela Genghini si specializza in disegno industriale presso l’Ecole Superieure de Creation Industrielle di Parigi per poi tornare a svolgere la professione nel territorio di Monza e Brianza. Nel 2017 si trasferisce a Milano, intraprendendo il progetto The House, per l’arte emergente e alla ricerca.

Articolo aggiornato