Frazionamento di un immobile, come funziona e quali permessi servono

Dividere un appartamento troppo grande in due unità autonome, separare una vecchia casa colonica in più abitazioni, o semplicemente scorporare una cantina per venderla separatamente: il frazionamento immobiliare è una delle operazioni edilizie più richieste in Italia, spinta da esigenze familiari, successorie o di rendita da locazione.

È però una delle pratiche in cui si commettono più errori procedurali, spesso con conseguenze pesanti in termini di sanzioni e blocco delle compravendite. Ecco una guida completa su cosa dice la legge, quali permessi servono, quanto costa e come evitare guai.

Cos’è il frazionamento e i due aspetti della pratica

Per frazionamento si intende la divisione di un’unità immobiliare in due o più porzioni autonome e indipendenti.

È fondamentale distinguere due piani, spesso confusi tra loro ma disciplinati da normative diverse. Il primo è il frazionamento urbanistico-edilizio, che riguarda le opere fisiche (nuove pareti, impianti separati, ingressi indipendenti) e richiede un titolo abilitativo rilasciato dal Comune attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE). Il secondo è il frazionamento catastale, ovvero l’aggiornamento della mappa catastale con la creazione di nuovi subalterni (l’immobile è individuato da foglio, particella e subalterno; il frazionamento sopprime il vecchio subalterno e ne crea di nuovi) e riguarda l’Agenzia delle Entrate.

Un errore molto comune, segnalato spesso dai tecnici del settore, è pensare che basti aggiornare la planimetria catastale per essere “in regola“. Non è così: secondo l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), lo stato legittimo di un immobile è determinato unicamente dal titolo abilitativo comunale, non dalla scheda catastale. Il protocollo corretto segue sempre lo stesso ordine: prima l’autorizzazione comunale, poi l’esecuzione dei lavori, infine l’aggiornamento catastale. Invertire questa sequenza configura un abuso edilizio, anche se la variazione catastale risulta formalmente depositata.

Quando si può frazionare (e quando no)

Prima di avviare qualunque pratica, l’immobile deve essere già regolare, perché se esistono abusi non sanati il frazionamento non può essere autorizzato finché non si sana la posizione preesistente. Se l’immobile è in condominio, va sempre consultato il regolamento condominiale: un divieto di frazionamento è vincolante solo se inserito in un regolamento di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità da tutti i condomini in sede di rogito o atto d’acquisto, mentre un regolamento approvato solo a maggioranza (anche qualificata) non può vietare validamente il frazionamento, pur potendo imporre condizioni sulle parti comuni come nuovi allacci, contatori o cassette postali. Se sull’immobile grava un mutuo ipotecario serve inoltre il consenso della banca, che di norma dovrà anche frazionare l’ipoteca sulle nuove unità.

Vanno poi rispettati i requisiti igienico-sanitari minimi: ogni nuova unità deve avere una superficie minima adeguata, indicativamente 28 mq per un monolocale secondo i parametri del D.M. 5 luglio 1975 (salvo deroghe regionali più recenti), adeguati rapporti aeroilluminanti, impianti a norma e, dove necessario, accorgimenti per gli scarichi idraulici come pendenze o eventuali pompe di sollevamento, oltre alla corretta gestione delle canne fumarie. È inoltre necessario rispettare i requisiti acustici: pareti e solai divisori tra le nuove unità devono garantire i valori minimi di isolamento previsti dalla legge 447/1995 e dai relativi decreti attuativi.

L’iter procedurale: CILA, SCIA o permesso di costruire?

Il titolo abilitativo necessario dipende dal tipo di intervento. Nella maggior parte dei casi è sufficiente la CILA, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, che si utilizza quando il frazionamento avviene tramite semplice ridistribuzione degli spazi interni, senza toccare muri portanti, senza modificare i prospetti e senza variare la volumetria. Deve essere presentata da un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, che se ne assume la responsabilità professionale.

La SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, diventa invece obbligatoria quando i lavori interessano elementi strutturali come muri portanti, solai o travi, quando si interviene sulle parti comuni dell’edificio o quando cambia la destinazione d’uso. In questi casi è spesso richiesto anche il preventivo deposito del progetto strutturale al Genio Civile, con controlli più stringenti nelle zone a maggiore rischio sismico.

Il permesso di costruire, infine, è necessario solo nei casi più impattanti, ad esempio quando il frazionamento comporta aumento di volumetria, modifiche rilevanti ai prospetti o un incremento significativo del carico urbanistico tale da configurare, secondo la giurisprudenza, una vera e propria ristrutturazione “pesante”.

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito, tra le pronunce più citate quella dell’aprile 2019, che il semplice frazionamento catastale non rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia pesante e che, salvo le eccezioni indicate, è sufficiente la CILA o la SCIA, senza necessità del permesso di costruire.

Le fasi operative

L’iter tipico parte da una verifica preliminare di fattibilità tecnica, urbanistica e catastale, con controllo dell’assenza di abusi pregressi, seguita dalla consultazione del regolamento condominiale se applicabile. Si procede poi con il rilievo dello stato di fatto e la redazione del progetto architettonico, che definisce le nuove pareti, gli accessi indipendenti e gli impianti separati.

A questo punto il tecnico incaricato presenta la pratica edilizia, CILA, SCIA o permesso di costruire a seconda dei casi, allo Sportello Unico Edilizia del Comune. Durante l’esecuzione dei lavori vanno rispettate le prescrizioni antisismiche, acustiche ed energetiche, e al termine va presentata la comunicazione di fine lavori; quando le condizioni di sicurezza, igiene o risparmio energetico risultano modificate, è necessaria anche la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), a firma di un professionista abilitato.

L’ultimo passaggio è l’aggiornamento delle planimetrie catastali, con attribuzione dei nuovi subalterni.

Un punto normativo importante riguarda i tempi: l’aggiornamento catastale deve essere presentato entro 30 giorni dalla data di ultimazione dei lavori dichiarata al Comune. Il mancato rispetto di questo termine fa scattare automaticamente sanzioni amministrative a carico della proprietà.

Documenti necessari

Per completare correttamente l’iter è generalmente richiesto il titolo edilizio abilitativo protocollato dal Comune, gli elaborati grafici con lo stato di fatto e lo stato di progetto, le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idraulico e termico realizzati o adeguati, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per ciascuna nuova unità immobiliare, il tipo mappale o tipo di frazionamento catastale redatto da un tecnico abilitato tramite software conforme agli standard dell’Agenzia delle Entrate, ed eventualmente la Segnalazione Certificata di Agibilità.

Quanto costa frazionare un immobile

I costi variano molto in base alla complessità dell’intervento e al Comune di riferimento, ma le voci principali sono sempre le stesse.

Ci sono innanzitutto gli onorari del tecnico, architetto o geometra, per il progetto, la direzione lavori e le pratiche urbanistiche e catastali, variabili a seconda che siano necessarie anche le pratiche energetiche e impiantistiche. Vanno poi considerati gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria comunali, dovuti perché la creazione di nuove unità abitative comporta un aumento del carico urbanistico, con un importo che varia sensibilmente da Comune a Comune. A questi si aggiungono i costi delle opere edili vere e proprie, come pareti divisorie, adeguamento impianti ed eventuali interventi di isolamento acustico, l’eventuale allaccio delle nuove utenze di acqua, luce e gas per rendere le unità del tutto indipendenti, e infine i diritti catastali per il deposito del tipo mappale o di frazionamento.

I rischi del frazionamento abusivo

Chi esegue un frazionamento senza i titoli abilitativi previsti, o modifica la planimetria catastale senza il supporto di una pratica edilizia comunale preventiva, commette un abuso edilizio a tutti gli effetti, con conseguenze rilevanti. Sono previste sanzioni amministrative pecuniarie, che possono essere molto onerose e sono commisurate alla tipologia di abuso e all’aumento di valore dell’immobile, e nei casi più gravi può essere disposto l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi, con obbligo di eliminare le opere abusive. Senza conformità urbanistica, inoltre, la commerciabilità dell’immobile risulta bloccata: il perito bancario respingerà la richiesta di mutuo e il notaio non potrà procedere al rogito. A tutto questo si aggiunge la responsabilità civile e penale anche per il tecnico che ha asseverato pratiche non veritiere o che ha avallato scorciatoie procedurali.

Chi si trova in una situazione di frazionamento già realizzato ma non regolarizzato può, nella maggior parte dei casi, ricorrere a una sanatoria edilizia, ovvero l’accertamento di conformità, a condizione che l’intervento risulti conforme alla normativa urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta, secondo il principio della cosiddetta “doppia conformità”. La sanatoria comporta il pagamento di un’oblazione, oltre agli oneri eventualmente dovuti.

FAQ permessi per frazionamento immobile

Si può frazionare un immobile senza effettuare lavori?

Solo in casi molto particolari. Se il frazionamento non comporta modifiche edilizie e le unità sono già autonome e conformi sotto il profilo urbanistico, potrebbe essere sufficiente l’aggiornamento catastale. Nella maggior parte dei casi, però, sono necessari lavori e un titolo edilizio rilasciato dal Comune.

Serve il consenso del condominio per frazionare un appartamento?

Non sempre. In generale il consenso degli altri condomini non è necessario, ma è opportuno verificare il regolamento condominiale. Un eventuale divieto di frazionamento è efficace solo se contenuto in un regolamento di natura contrattuale, mentre restano comunque da rispettare le regole sull’utilizzo delle parti comuni.

Quanto tempo occorre per completare un frazionamento immobiliare?

Le tempistiche dipendono dalla complessità dell’intervento e dai tempi di lavorazione del Comune. In media, tra progettazione, pratiche amministrative, lavori e aggiornamento catastale, possono essere necessari da alcune settimane a diversi mesi.

È possibile vendere separatamente le nuove unità immobiliari?

Sì, purché il frazionamento sia stato completato regolarmente sotto il profilo urbanistico e catastale. Ogni nuova unità avrà un proprio subalterno catastale e potrà essere venduta, locata o ipotecata autonomamente.

È obbligatorio rivolgersi a un tecnico abilitato?

Sì. La pratica deve essere predisposta e asseverata da un professionista abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, che si occupa del progetto, della presentazione dei titoli edilizi e dell’aggiornamento catastale.

Cosa succede se il frazionamento viene eseguito senza autorizzazioni?

Il frazionamento realizzato senza il necessario titolo edilizio costituisce un abuso edilizio. Oltre alle sanzioni amministrative, possono essere disposti il ripristino dello stato dei luoghi e il blocco della vendita dell’immobile fino alla regolarizzazione, se possibile.

È possibile sanare un frazionamento già eseguito senza permessi?

In molti casi sì, ma solo se ricorrono i requisiti previsti dalla normativa. La sanatoria è possibile attraverso l’accertamento di conformità, a condizione che l’intervento rispetti la cosiddetta “doppia conformità”, cioè sia conforme alle norme urbanistiche sia al momento della realizzazione delle opere sia al momento della richiesta di regolarizzazione.

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