Condono edilizio e limite dei 750 mc: la Cassazione chiarisce quando l’abuso non è sanabile

Il confine tra abuso edilizio sanabile e non sanabile passa spesso da un’idea fuorviante: quella secondo cui sarebbe possibile “rientrare nei limiti” intervenendo sull’immobile dopo la presentazione della domanda di condono.

Una convinzione che la giurisprudenza continua a smontare con decisione. La sentenza n. 9839/2026 della Corte di Cassazione si inserisce proprio in questo solco, ribadendo un principio ormai centrale nelle procedure di sanatoria: ciò che conta è la consistenza dell’abuso al momento della domanda, non ciò che viene modificato dopo.

Condono 2003: perché il limite dei 750 mc non può essere aggirato

Il caso esaminato riguarda l’applicazione del terzo condono edilizio disciplinato dall’art. 32 del decreto-legge 269/2003, convertito nella legge 326/2003, che ha introdotto specifici limiti dimensionali alla sanatoria delle nuove costruzioni abusive.

In particolare, la normativa prevede che non possano essere condonate nuove edificazioni residenziali con volumetria superiore a 750 metri cubi.

L’immobile oggetto della controversia era stato realizzato in assenza di titolo edilizio e sviluppato su più livelli, con una volumetria complessiva eccedente tale soglia. Il proprietario, già destinatario negli anni Novanta di un ordine di demolizione, aveva presentato nel 2004 domanda di condono tentando di ricondurre l’opera nei limiti di legge attraverso successivi interventi di riduzione del volume.

La Cassazione ha però confermato che il superamento della soglia dei 750 metri cubi costituisce un limite oggettivo e insuperabile nell’ambito del condono del 2003. Se alla data di presentazione dell’istanza l’immobile supera tale volumetria, l’abuso non è sanabile, indipendentemente da modifiche o trasformazioni effettuate successivamente.
Da qui la conferma definitiva dell’ordine di demolizione.

Il principio chiave: conta la situazione esistente alla domanda

Uno degli aspetti più rilevanti della pronuncia riguarda il momento temporale di riferimento per la valutazione della condonabilità.

Secondo la Corte, non è possibile aggirare la disciplina del condono mediante interventi tardivi destinati a ridurre dimensioni, superfici o volumi dell’edificio. La verifica dei requisiti deve avvenire esclusivamente con riferimento alla situazione urbanistica ed edilizia esistente alla data di presentazione della domanda.

In altre parole, l’abuso deve essere già conforme ai parametri richiesti dalla legge entro i termini fissati dal condono. Lavori eseguiti successivamente alla scadenza non assumono alcuna rilevanza giuridica ai fini della sanatoria.

Come si calcola la volumetria: il criterio del “vuoto per pieno”

La sentenza assume rilievo anche sotto il profilo tecnico, chiarendo le modalità di determinazione della volumetria edilizia.

Il volume deve essere calcolato secondo il criterio urbanistico del “vuoto per pieno”, considerando l’intero volume fisicamente realizzato e stabilmente incorporato nella costruzione. Ai fini urbanistici rileva quindi la consistenza strutturale dell’opera e non l’effettivo utilizzo degli spazi o la loro accessibilità.

Nel caso esaminato sono stati computati tutti i livelli dell’edificio, compresi i locali seminterrati, mentre restano normalmente esclusi soltanto balconi e terrazze completamente scoperte.

Il sopralluogo tecnico ha accertato una volumetria complessiva pari a circa 1.269 metri cubi, valore ampiamente superiore al limite previsto dal condono 2003 e quindi incompatibile con qualsiasi ipotesi di sanatoria.

Perché la riduzione successiva del volume non produce effetti

La Corte di Cassazione ha inoltre chiarito che interventi successivi quali chiusura di accessi, trasformazioni interne, parziali demolizioni non strutturali o semplice inutilizzabilità degli ambienti non determinano una reale riduzione della volumetria urbanistica.

La perdita di funzionalità di un locale non equivale infatti alla sua eliminazione fisica. Solo la reale rimozione della struttura edilizia potrebbe incidere sul volume, ma tale valutazione resta comunque irrilevante se effettuata dopo la presentazione dell’istanza di condono.

La decisione conferma quindi un orientamento ormai stabile della giurisprudenza: il condono edilizio non costituisce uno strumento per regolarizzare qualsiasi abuso attraverso modifiche successive, al contrario si tratta di un’eccezione normativa applicabile esclusivamente a opere che risultavano già conformi ai requisiti previsti dalla legge al momento della domanda.

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