Termini raddoppiati per vedere la prima casa senza perdere i benefici: guida alle nuove regole

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una novità importante per quanto riguarda le compravendite immobiliari che interessano le “prime case”; il termine per vendere la prima casa senza perdere i benefici fiscali è stato raddoppiato, passando da 12 mesi a 24.

In passato, per conservare le agevolazioni, l’immobile precedente doveva essere venduto entro un anno dall’acquisto della nuova casa. Con la nuova normativa, invece, questo termine viene esteso a due anni, dando così più tempo per completare la vendita senza incorrere nella decadenza dai benefici fiscali.

Termini per vedere la prima casa senza perdere i benefici fiscali

Chi acquista un immobile “prima casa” ha diritto ad una serie di agevolazioni sia per quanto riguarda la stipula del mutuo sia sulle tasse da pagare in fase di compravendita. Tali agevolazioni si possono sfruttare soltanto una volta. Per questo motivo, chi ha precedentemente acquistato una prima casa con i medesimi benefici, può acquistarne un’altra soltanto se vende la prima entro un termine stabilito dalla legge.

Le agevolazioni “prima casa” possono decadere al verificarsi di alcune condizioni, ad esempio se l’acquirente fornisce dichiarazioni false nell’atto di acquisto riguardo ai requisiti necessari o se l’immobile acquistato viene venduto entro 5 anni dall’acquisto (a meno che, entro i successivi due anni, non venga acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale).

Altre circostanze che fanno perdere le agevolazioni prima casa sono:

• il mancato trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi
• la mancata vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro due anni dall’acquisto di una nuova abitazione

La decadenza si può evitare se, entro 24 mesi dalla vendita dell’immobile, il contribuente ne acquista un altro da adibire a “residenza principale”.

Cosa prevede la Risposta n. 127/2025 dell’Agenzia delle Entrate

Sull’estensione dei termini per vendere la prima casa senza perdere i benefici si è recentemente espressa l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 127/2025.

Il contribuente in questione aveva comprato nel 2024 un secondo immobile con l’agevolazione “prima casa”, impegnandosi a vendere quello precedente entro un anno. Tuttavia, la Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024) ha esteso tale termine a 24 mesi.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che il termine biennale si applica anche retroattivamente: se alla data del 31 dicembre 2024 non è ancora scaduto l’anno dalla data del secondo acquisto, allora vale il nuovo termine biennale.
Quindi, nel caso esaminato, il contribuente ha tempo fino al 25 gennaio 2026 per vendere il primo immobile, senza perdere i benefici fiscali.

Quali sono le agevolazioni “prima casa”

Le agevolazioni prima casa consistono in incentivi fiscali per rendere meno onerosa la fase di acquisto.

Si tratta, in particolare, della riduzione dell’imposta di registro (in caso di acquisto da privato) o dell’Iva (in caso di acquisto da impresa), inoltre non sono dovute imposte di bollo, tributi catastali o tasse ipotecarie sugli atti soggetti all’imposta di registro e su altre formalità catastali.

Le agevolazioni “prima casa” si estendono agli immobili che appartengono alle categorie catastali seguenti: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni economiche), A/4 (abitazioni popolari), e altre. Invece non si applicano alle abitazioni delle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi di valore storico).

L’immobile “prima casa” deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza o lavorare. Per ottenere gli sconti fiscali, l’acquirente non deve essere già proprietario di altri immobili nello stesso Comune e non deve avere diritti di proprietà su altre abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa, a meno che l’immobile precedente venga venduto entro 24 mesi dal nuovo acquisto.

I vantaggi fiscali sono significativi:

• l’imposta di registro scende al 2% invece del 9%
• imposte fisse per l’ipoteca e il catasto sono pari a 50 euro ciascuna, se l’acquisto avviene da un privato
• se si acquista direttamente da impresa soggetta a Iva, l’aliquota è ridotta al 4% invece del 10% mentre le imposte fisse per l’ipoteca e il catasto sono di 200 euro ciascuna

FAQ Termini per vedere la prima casa senza perdere i benefici

Cosa comprendono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa sono un insieme di sconti fiscali e misure agevolative per l’acquisto dell’immobile da adibire ad “abitazione principale”. La prima casa beneficia di un’imposta di registro ridotta – nelle compravendite tra privati – oppure dell’Iva agevolata se si acquista da un’impresa.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l’imposta di registro è ridotta al 2% invece del 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fisse e ammontano a 50 euro ciascuna. Se, invece, il venditore è un’impresa che applica l’Iva, questa è ridotta al 4% invece del 10%, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse, ciascuna pari a 200 euro.

Inoltre non sono dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali sugli atti soggetti all’imposta di registro proporzionale, né sugli atti e le formalità necessarie per aggiornare i registri immobiliari e catastali.

Quanto tempo ho per vendere la mia prima casa?

Ai sensi della Legge di Bilancio per il 2025, per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” il proprietario deve vendere o donare l’immobile preesistente entro due anni dall’acquisto del nuovo.

Come non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendita?

Per non perdere le agevolazioni in caso di vendita è necessario acquistare un’altra abitazione principale entro 2 anni. In alternativa, si può rinunciare all’agevolazione pagando le imposte maggiori dovute senza incorrere in sanzioni, tramite un ravvedimento operoso presentato all’Agenzia delle Entrate.

Come non pagare la plusvalenza vendita prima casa prima dei 5 anni?

Per evitare di pagare la plusvalenza sulla vendita della prima casa prima dei 5 anni, è necessario dimostrare che l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
In caso contrario il contribuente dovrà pagare l’imposta sulla plusvalenza e versare la differenza dell’imposta risparmiata, oltre a una sanzione del 30%.

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