Novità bonus edilizi 2025: istruzioni operative dell’Agenzia delle Entrate

Con la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, a firma del Direttore Vincenzo Carbone, l’Agenzia delle Entrate ha fornito utili chiarimenti sulle detrazioni fiscali per interventi edilizi introdotte dalla Legge di Bilancio 2025. Le nuove disposizioni riguardano il recupero del patrimonio edilizio, l’Ecobonus, il Sismabonus, il Bonus mobili e il Superbonus, con aliquote rimodulate, proroghe e requisiti di accesso, con particolare attenzione alle unità adibite ad abitazione principale.

Le disposizioni della legge di Bilancio 2025 hanno uniformato le regole per ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus, ma non hanno mai disciplinato in modo esplicito gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali. Questa lacuna normativa ha creato incertezze, soprattutto nei condomìni misti in cui alcuni appartamenti sono adibiti a prima casa e altri a seconda residenza.
Ricordiamo che per il 2025 le agevolazioni riconoscono un’aliquota del 50% per gli interventi effettuati sulle abitazioni principali e del 36% sulle altre unità immobiliari, fino a un massimale di spesa di 96.000 € per ciascuna di esse. Dal 2026 al 2027, l’aliquota si riduce al 36% per le prime case e al 30% per le restanti, mantenendo invariato il tetto di 96.000 € di spesa.

Aggiornamento aliquote, abitazione principale e bonus mobili

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio l’aliquota ordinaria scende al 30% per le spese sostenute tra il 2025 e il 2027, anziché al 36%, come già previsto per il periodo 2028-2033. Tuttavia la Circolare precisa che restano escluse da questa riduzione le spese relative alla sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per i quali l’aliquota rimane ferma al 50%. Analogamente, per l’Ecobonus e il Sismabonus si applica il 36% per le spese 2025 e il 30% per quelle del biennio successivo. Il Bonus mobili è confermato al 50 % con massimale di 5.000 €, identico a quello del 2024. 

Per l’abitazione principale le detrazioni sono del 50% per le spese 2025 e del 36% per quelle 2026-2027, a condizione che il contribuente detenga un diritto reale sull’unità e che questa sia destinata ad abitazione principale al momento di inizio lavori, o, se antecedente, al termine degli stessi. La maggiorazione non si applica al familiare convivente e al locatario o il comodatario. La detrazione maggiorata si estende altresì agli interventi realizzati sulle pertinenze dell’abitazione principale (garage, cantine…).

A decorrere dal 1° gennaio 2025, in linea con la Direttiva (UE) 2024/1275 del 24 aprile 2024, gli incentivi fiscali non coprono più l’installazione o sostituzione di caldaie uniche e generatori d’aria calda a condensazione alimentati a combustibili fossili. Restano agevolati i microcogeneratori (anche a fossili), i generatori a biomassa, le pompe di calore ad assorbimento a gas e i sistemi ibridi certificati in fabbrica.

Superbonus 65%, maggiorazioni abitazione principale e nuovi beneficiari

La detrazione del 65% prevista dal Superbonus per le spese 2025 è riservata ai condomìni, alle persone fisiche che realizzano interventi su edifici da due a quattro unità immobiliari (anche se posseduti da un unico proprietario), alle Onlus, alle organizzazioni di volontariato e alle associazioni di promozione sociale, purché per gli interventi risulti presentata la CILA o titolo abilitativo entro il 15 ottobre 2024. Su opzione del contribuente, le spese sostenute nel 2023 possono essere ripartite in dieci quote annuali di pari importo, senza applicazione di sanzioni o interessi in caso di maggior debito, da versare con il saldo Irpef 2024 entro il 31 ottobre 2025.

In caso di Sismabonus acquisti, l’immobile deve diventare abitazione principale entro la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al primo anno di fruizione della detrazione. La maggiorazione non si estende al familiare convivente o al detentore (inquilino o comodatario), che tuttavia possono beneficiare delle aliquote ordinarie (36% e 30%).

Per beneficiare dell’aliquota al 50% prevista per il bonus ristrutturazione sulle parti comuni, è indispensabile rispettare due condizioni fondamentali. Innanzitutto, il contribuente deve essere titolare di un diritto reale sull’unità immobiliare – che può consistere nella proprietà, nella nuda proprietà o in un altro diritto di godimento come usufrutto, uso o abitazione – già al momento dell’avvio dei lavori. In secondo luogo, al termine degli interventi l’unità deve risultare effettivamente adibita a abitazione principale, tanto per il proprietario quanto per eventuali familiari conviventi che rispettino i requisiti di diritto reale. Solo in presenza congiunta di questi due requisiti l’Agenzia delle Entrate riconosce l’applicazione dell’aliquota maggiorata. I condòmini che non siano titolari di un diritto reale sull’unità immobiliare—come i familiari conviventi senza titolo di godimento, gli inquilini o i comodatari—possono comunque beneficiare del bonus sulle parti comuni, ma con l’aliquota ordinaria del 36%. In pratica viene applicata la percentuale prevista per le seconde case.

Il limite massimo di spesa ammesso per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica è fissato in 96.000 € per ciascuna unità immobiliare. Ciò significa che, indipendentemente dall’aliquota applicata (36 % o 30 % per le spese ordinarie, 50 % o 36 % per quelle sostenute da proprietari o titolari di diritto reale su abitazione principale), l’ammontare complessivo delle spese detraibili non può superare tale soglia per ogni unità interessata . Questo massimale si applica a tutti i bonus edilizi in esame, garantendo un tetto uniforme per le detrazioni relative agli interventi agevolati.

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