Parti comuni in condominio: manutenzione e detrazioni fiscali

Le detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica interessano anche gli edifici condominiali e le loro parti comuni. Anzi, in alcuni casi l’aliquota della detrazione può risultare anche maggiore rispetto a quanto sarebbe per una singola unità immobiliare.

I condomini, in Italia, sono molti e spesso sono costruzioni di 30-40 anni fa, che richiedono interventi di recupero anche costosi. Lo scopo delle detrazioni fiscali, pertanto è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente. Si tratta di un impegno necessario per garantire una riduzione dell’impatto ambientale del comparto delle costruzioni, nel quale troppo spesso si rilevano criticità in termini di sicurezza ed efficienza energetica.

I bonus, pertanto, sono occasioni per i proprietari e per essere sfruttati richiedono anche un giusto livello di conoscenza delle possibilità in vigore.

Cosa si intende per parti comuni di un condominio

Le parti comuni di un condominio sono destinate all’uso comune da parte dei vari condomini. La loro definizione è riconducibile all’art. 1117 del Codice Civile, che stabilisce la loro proprietà condivisa.

Nello specifico, riporta:

“1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Bonus per interventi su parti comuni in condominio

Ristrutturazione edilizia

Proprio come avviene per le singole unità immobiliari, anche per le parti comuni dei condomini è possibile accedere al Bonus Ristrutturazioni, che prevede una detrazione pari al 50% delle spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di ristrutturazione, fino a un massimo di spesa di 96.000 euro. Si tratta di una misura già confermata anche per tutto il 2024 e le detrazioni vengono suddivise tra i diversi condomini in funzione della quota millesimale, proprio come avviene per il conteggio delle spese comuni.

Nel caso dei condomini, i bonifici sono effettuati dall’amministratore. Se si tratta di condomini minimi, quindi quelli in cui non è obbligatoria la nomina dell’amministratore, non si esclude l’accesso al bonus per la ristrutturazione delle parti comuni. Semplicemente, il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico da uno dei condomini e gli altri riporteranno il suo codice fiscale nei modelli di dichiarazione dei redditi. Chi effettua il bonifico, inoltre, dovrebbe presentare anche un’autocertificazione che indica i dati catastali dell’immobile e che attesti i lavori effettuati su parti comuni.

Riqualificazione energetica e sicurezza sismica

Per la riqualificazione energetica delle parti comuni l’Ecobonus ha percentuali variabili a seconda della tipologia dell’intervento, ma risulta essere maggiore rispetto a quanto avviene per le singole unità immobiliari.

Nel caso della riqualificazione delle parti comuni con interventi che interessano l’involucro per una superficie che rappresenti almeno il 25% di quella totale, la percentuale di detrazione varia dal 70% all’85% a seconda dei risultati che si raggiungono. Dal 70% sale al 75% quando l’intervento migliora la prestazione energetica conseguendo almeno la “qualità media” definita nell’allegato 1 al DM 26 giugno 2015. Se, in aggiunta, si ottengono risultati anche in ambito di sicurezza sismica, l’aliquota aumenta ancora. Se si riduce di una classe di rischio sismico, si ha diritto ad una detrazione pari all’80%, mentre con la riduzione di due o più classi si raggiunge l’85%. Anche l’Ecobonus (e Sismabonus) è stato prorogato fino al 31 dicembre del 2024.

Per i condomini, inoltre, è ancora in vigore anche il Superbonus, con una percentuale ridotta al 90% per tutti gli interventi con spese sostenute entro il 31 dicembre 2023. Successivamente, nel 2024 l’aliquota scenderà al 70% e al 65% nel 2025.

Bonus barriere architettoniche

Il bonus barriere architettoniche è ammesso anche gli interventi eseguiti su parti condominiali degli edifici, con lo scopo di rimuovere barriere architettoniche in edifici esistenti. L’aliquota di detrazione è fissata al 75% delle spese sostenute, ma nel caso dei condomini cambia il massimale, in quanto il conteggio viene effettuato in base al numero di unità immobiliari presenti nell’edificio.

Sono definiti degli scaglioni, con differenti cifre da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari presenti. Ad esempio, per gli edifici da due a otto unità immobiliari il massimale si calcola moltiplicando 40.000 euro per il numero delle unità presenti. Valore che scende a 30.000 per gli edifici plurifamiliari con più di otto unità immobiliari.

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento