Italia, mercato immobiliare in frenata. Europa stabile grazie ai fondi immobiliari

Il rallentamento del mercato immobiliare italiano, che aveva iniziato a manifestarsi a partire dal secondo semestre del 2022, si è fatto progressivamente più intenso nel corso del 2023 e minaccia ora di estendersi nell’anno in corso.

È questo il primo commento, negativo, degli esperti di Nomisma in occasione della presentazione in Assolombarda a Milano del 3° Osservatorio sul mercato immobiliare 2023, che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Di seguito, i commenti dell’istituto di ricerca bolognese rispetto i principali temi del rapporto 2023.

Potere d’acquisto e accesso al credito

L’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane associata alle difficoltà di accesso al credito – si legge nel rapporto – ha finito per penalizzare le prospettive del comparto.

Nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati, ma l’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano.

Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che nel 2023 hanno registrato un arretramento del 29%, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del 13%.

Cresce la pressione sul mercato dell’affitto

Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Crescono i canoni d’affitto

Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.

Diminuiscono gli scambi e cresce la rigidità del mercato

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno.

La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità.

La variazione dei prezzi delle abitazioni

Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

I tempi medi di vendita calano, ma meno

Considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente, anche se l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.

A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l’inversione di rotta appare più netta con un allungamento – seppur contenuto – dei tempi di vendita.

Nei maggiori mercati sono necessari meno di cinque mesi per concludere una trattativa. Si passa dai 5,5 di Padova, Venezia, Firenze, Roma, Bari e Catania, ai quattro mesi di Milano e Bologna. Considerando il segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.

La previsione (negativa) di Nomisma

Considerando l’attuale congiuntura, per Nomisma non vi sono dubbi sul fatto che i dati di chiusura del settore immobiliare italiano del 2023 siano fortemente ridimensionati rispetto all’esuberanza del biennio precedente. Ma se per il segmento abitativo si prevede il protrarsi della debolezza anche per il prossimo anno, sul versante corporate le condizioni per il rilancio potrebbero essere prossime.

Le previsioni di Scenari Immobiliari

Nelle stesse ore in cui Nomisma a Milano presentava i suoi dati, a Roma, Scenari Immobiliari, in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria, stava presentando il rapporto su “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”.

Ecco la sintesi di quanto illustrato.

Mercato in difficoltà…tranne i fondi

Dopo un 2022 particolarmente positivo – si legge nel rapporto – il mercato immobiliare globale sta attraversando un periodo difficile, con ricadute in quasi tutti i comparti. Unica eccezione è il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e i Reits, che sta reagendo in modo positivo e mantiene i propri valori, grazie al lavoro di preferenza per la qualità, con mirate dismissioni, acquisizioni e semplificazioni.

Secondo i dati di Scenari Immobiliari, a livello globale il valore del patrimonio immobiliare è cresciuto sia per i fondi immobiliari che per i Reits: le stime di fine anno ipotizzano un valore del patrimonio complessivo di 4.550 miliardi di euro, in crescita del 2,3 per cento rispetto ai dodici mesi precedenti.

In crescita il comparto dei fondi italiani

“Il comparto dei fondi italiani – ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – procede nel suo percorso di crescita e i valori positivi registrati nel 2023 proseguiranno, secondo le nostre previsioni, anche nel 2024, con un incremento di Nav (Net Asset Value, che misura il rapporto tra la somma dei valori di mercato delle attività del portafoglio di un fondo comune di investimento e il numero di quote in circolazione; nda) e patrimonio, rispettivamente del 2,7 e 3,9 per cento. Per l’anno a venire, inoltre, stimiamo in 132 miliardi di euro il patrimonio dei fondi nel nostro Paese, ipotizzando che il numero di veicoli si incrementi di venti unità, arrivando a 650 in totale. Secondo il nostro studio, gli uffici continuano a rappresentare l’asset class preferita dai fondi immobiliari italiani, con un peso sul totale del patrimonio gestito del 58 per cento, mentre il retail si conferma al secondo posto, con il tredici per cento. Anche quest’anno è proseguito il trend positivo degli immobili residenziali e logistici, due segmenti che insieme rappresentano poco più del quindici per cento del totale, sebbene in espansione. Sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr che partecipano al nostro gruppo di lavoro, segnaliamo prospettive positive e in aumento per le masse gestite nel 2024, con una tendenza alla diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale”.

Nonostante il trend al rialzo dell’ultimo trimestre le stime di fine anno ipotizzano il raggiungimento della soglia dei 5,5 miliardi di euro, ben al di sotto delle aspettative. Bisognerà attendere la seconda parte del 2024 per assistere a una ripresa più sostenuta delle attività di investimento.

In definitiva, il mercato italiano si conferma appetibile e continua a prevalere la componente internazionale dei capitali sul volume complessivo degli investimenti. Milano e Roma continuano a polarizzare i capitali, anche se i mercati regionali si mostrano sempre più dinamici.

Il mercato europeo

L’Europa, che vale il 35 per cento circa del patrimonio mondiale, ha raggiunto un volume di 1.580 miliardi di euro, in aumento del 3,3 per cento, con l’Italia che segue il trend di crescita e fa registrare un valore di 127 miliardi di euro nel 2023 (+3,2 per cento sul 2022), e fino a 132 miliardi nel 2024, con un incremento del 3,9 per cento.

Parla il presidente

“I fondi immobiliari rappresentano un’àncora fondamentale per il mercato immobiliare europeo e italiano in particolare – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. I gestori da tanti anni puntano sulla qualità del prodotto e questo fa in modo che i valori e i canoni restino stabili anche in anni complicati. Il tasso di occupazione degli immobili è a livelli molto alti. Il fenomeno dello smart working non ha modificato le scelte delle grandi aziende nel terziario. Anzi sta creando – come in tutto il mondo – una nuova domanda di spazi funzionali, più consoni alle esigenze dei lavoratori. Ne deriva che il tasso di vacancy nel terziario nuovo è sotto il due per cento, contro il quindici per cento per immobili poco adatti”.

Secondo il rapporto di Scenari Immobiliari e Studio Casadei, anche nel 2023 è proseguito il ciclo espansivo dei fondi immobiliari italiani, con il peso del patrimonio gestito nel nostro Paese che ha sfiorato il 12 per cento sul totale dell’area UE e il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 630 fondi attivi pari a 127 miliardi di euro, con un incremento di circa il 3,3 per cento sui dodici mesi precedenti.

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