Prevenire il degrado in edilizia: possibili risparmi fino a 56 miliardi

I difetti progettuali costano caro al patrimonio edilizio nazionale, vittima di danni, difetti e fenomeni di deterioramento e incuria. In Italia si stimano circa 14 miliardi di euro l’anno di spesa per difetti costruttivi, con un costo del degrado in edilizia pari all’1% del valore dell’edificio ogni anno.

«Se si considera che il valore delle sole proprietà immobiliari private italiane si aggira intorno ai 5600 miliardi di euro, la perdita potenziale per effetto del degrado raggiunge circa 56 miliardi di euro all’anno», afferma Marco Argiolas, patologo edile ed esperto del campo.

Se si considera che l’Italia nel 2025 ha speso circa 45 miliardi di euro, ovvero poco più del 2% del PIL, per la difesa, si può comprendere ancor di più quanto sia l’entità di una spesa, per mettere mano ai danni in edilizia, drasticamente riducibile se si effettuasse «un’analisi attenta, accurata e adottando correttamente metodi preventivi dove possibile e correttivi dove necessario».

Ai danni provocati da errori progettuali e costruttivi si aggiungono diversi effetti collaterali. Tra questi le “invasioni” di muffe e funghi, oltre che di insetti e di ratti sono più frequenti di quanto si possa pensare. Tutto questo è stato illustrato al convegno “Patologie edilizie: metodi, materiali e competenze per risanare il costruito e prevenire”, organizzato da Prospecta Formazione – Infoweb.

Edilizia malata, un problema su scala europea

Il degrado in edilizia è un problema che va ben oltre l’Italia. Sono 84 milioni gli europei che lamentano carenze sullo stato degli edifici (fonte: Rehva). Nel 2020, una buona parte di popolazione in UE (tra il 5% e il 39%, a seconda dello Stato membro), viveva in abitazioni con tetti perdenti, muri, pavimenti o fondamenta umidi, oppure con infissi o pavimenti marci, rileva l’Agenzia europea per l’Ambiente, riprendendo Eurostat.

L’Italia, però, conta su un patrimonio immobiliare datato più ampio della media europea: oltre il 60% del patrimonio edilizio residenziale nazionale è stato costruito prima della Legge 373/1976, prima legge volta a ridurre i consumi energetici. Una buona metà degli edifici è in classe energetica F o G.

Sul piano ambientale, «i difetti progettuali e costruttivi possono incrementare il consumo energetico fino al 70%», ha segnalato Argiolas, provocando ricadute dirette sulle emissioni di CO2 e incompatibilità con gli obiettivi europei di decarbonizzazione. Le patologie edilizie comportano, inoltre, la frequente necessità di ricostruire elementi edilizi di grande estensione e valore.

Prevenire il degrado in edilizia, a partire dalla check-list

A tutto questo, si deve aggiungere anche un ulteriore elemento di riflessione sul degrado in edilizia: spesso chi paga per gli errori commessi non è l’autore, ma la vittima, ossia il proprietario dell’immobile.

Da dove partire, quindi? Dalla prevenzione e dalla messa in pratica di alcune buone pratiche, prese anche da altri settori.

Dalla sanità si potrebbe riprendere la check-list operatoria per prevenire errori medici durante gli interventi chirurgici, misura introdotta dall’OMS nel 2008. La sua implementazione – secondo le evidenze di uno studio scientifico – ha ridotto sensibilmente la mortalità post-operatoria e le complicanze chirurgiche. La stessa buona pratica della “lista di controllo” viene impiegata con successo anche nel settore aeronautico.

Le invasioni aliene degli edifici: muffe, insetti e animali

Tra gli effetti collaterali del degrado in edilizia ci sono le “invasioni aliene”, tra cui la proliferazione di muffe e funghi.

Matteo Montanari, biologo specializzato in Biologia applicata al Restauro e alla Conservazione dei Beni Culturali, ha illustrato il legame tra biologia e patologie edilizie, focalizzandosi sugli organismi fungini che infestano le abitazioni. Ha spiegato come la presenza di acqua dovuta a problemi idraulici crei le condizioni per la vita, inclusa quella di muffe e funghi del legno, i quali si nutrono della struttura stessa degli edifici.

La contaminazione da muffe, in Europa, colpisce tra il 10% e il 50% delle abitazioni, ha ricordato lo stesso biologo. Oltre a specificare e distinguere funghi e muffe, specie quelle da condensa muraria, che crescono con poca umidità, e quelle da supporto bagnato, che richiedono acqua libera, Montanari ha dettagliato il significativo impatto dei microorganismi sulla salute umana.

Come si combattono le muffe? Mediante il controllo del microclima, dalla ventilazione (anche quella meccanica controllata), con la riduzione dell’apporto di vapore acqueo nell’aria, per mezzo di impermeabilizzazioni e coibentazione, grazie all’impiego di materiali edili (intonaci, vernici ecc.) di qualità.

Oltre a muffe e funghi, sono poi da considerare i danni provocati da animali e insetti alle strutture edili. La conoscenza «delle caratteristiche etologiche e riproduttive dei vari infestanti è

uno degli aspetti di base per la realizzazione di una lotta efficace e dal basso impatto ambientale», ha spiegato Davide Di Domenico, specialista in Entomologia medico veterinaria.

L’importanza di una corretta impermeabilizzazione

Tra le principali cause del degrado in edilizia c’è l’acqua. Almeno «il 50% dei contenziosi è legato all’acqua», ha fatto sapere Federico Benini, consulente di sistemi di impermeabilizzazione, aggiungendo che il 20% degli immobili manifesta infiltrazioni, perdite, degradi e patologie edilizie, con impatti economici, strutturali e sociali. Da qui nasce la necessità di una consulenza tecnica specializzata nelle impermeabilizzazioni e nella progettazione di involucri edilizi innovativi. Le sfide da affrontare sono principalmente tre: prestazionale, applicativa e progettuale e i criteri da tenere in considerazione sono almeno cinque.

Il primo è legato al cantiere, che comanda il prodotto. Significa che occorre mettere in atto alcuni aspetti prioritari: analisi tecnica preliminare, scelta del sistema impermeabile, progettazione dei dettagli, verifica e gestione nel tempo. C’è poi un secondo criterio, riguardante la durabilità, sotto forma di prestazioni costanti nel tempo, vita utile verificabile, riduzione di interventi futuri e Life Cycle Cost ottimizzato. Un elemento da considerare in questo è la sostenibilità, quale risultato concreto di scelte misurabili. La semplicità è il terzo criterio, da attuare con l’impiego di interventi semplici ma efficaci, come teli di grandi dimensioni, lavorazioni a freddo, spessori ridotti e flessibilità. A questo si collega direttamente il criterio di continuità, sotto forma di metodi di buon senso. Ultimo, ma non certo per importanza, è il criterio riguardante il collaudo e manutenzione predittiva.

Contare su professionisti esperti assume una significativa importanza. Per questo è nato il corso CEIM di primo livello “Consulente esperto in impermeabilizzazioni”.

La prossima edizione partirà a settembre per concludersi a novembre. Si tratta del primo e unico percorso di eccellenza in Italia per i professionisti che vogliono specializzarsi nel campo delle Impermeabilizzazioni. Nato da un’idea di Marco Argiolas, è organizzato da Prospecta Formazione in collaborazione con il Politecnico di Milano e Patologia Edilizia.

L’importanza di interventi di qualità: dal sistema cappotto di qualità…

Tanto quanto è fondamentale prevenire per ridurre drasticamente il degrado in edilizia, altrettanto rilevante è la messa in opera sin da subito di corretti principi progettuali e costruttivi. Si pensi al cappotto termico. È uno degli elementi che, installati ad arte, rispondono pienamente allo scopo per cui nascono: elevare l’efficienza energetica di un edificio. Federico Tedeschi, ingegnere e presidente della Commissione Tecnica di Cortexa, ha illustrato i principi per cui è nato il consorzio e progetto associativo avviato nel 2007 e che riunisce le più importanti aziende del settore dell’isolamento a cappotto in Italia.

Un sistema a cappotto di qualità si basa su vari aspetti, a partire dai materiali certificati CE al rispetto delle norme UNI/TR 11715:2018 e UNI 11716:2018, inerenti la progettazione e la posa in opera, alla certificazione delle competenze come posatore ad hoc.

L’attenzione profusa in questo senso permette di raggiungere risultati ottimali in termini di efficacia dell’intervento, oltre che di durabilità. I rischi derivanti dalla non osservanza dei principi lavorativi ad arte si traducono in danni costruttivi e problemi difficilmente risolvibili e fonte di spese evitabili.

… alle costruzioni in legno

Lo stesso principio che regola lavori di qualità per la posa del cappotto, la si ritrova nelle costruzioni in legno.  Nicola Pavan, architetto e consulente tecnico specializzato in risanamenti strutturali, ha illustrato le patologie edilizie più gravi in queste costruzioni, «la più impattante delle quali è quella che si crea alla base della parete».

La motivazione è legata alla pratica, avviata specie dal 2010 in poi, di non appoggiare la parete al cordolo di rialzo, ma direttamente alla platea. Con la base della parete sotto la quota di campagna, veniva attaccata da acqua e umidità. In questo senso è bene fare riferimento alla DIN 68800, la principale norma che regolamenta tutti gli aspetti sull’efficace protezione del legno, prevede che la parete debba stare almeno a 20 cm, al di sopra della quota di campagna. Un principio efficace per mettere a riparo il legno dall’umidità e dalla formazione di muffe. Pavan ha poi spiegato che la non corretta progettazione della quota d’appoggio della parete si porta con sé una serie di altre gravi patologie, oltre ad altri errori comuni, come l’errato posizionamento dello scarico condensa, illustrando poi il protocollo per i risanamenti strutturali.

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