Manca il certificato di agibilità, cosa si rischia se si vende l’immobile

Il certificato di agibilità è uno dei documenti fondamentali sui quali si poggiano le compravendite immobiliari. Chi ha concluso delle transazioni in tempi non proprio recenti se lo ricorda come “abitabilità“: cambia il nome ma la sua importanza non è venuta meno. La sua mancanza può diventare un vero e proprio problema, perché vivere in un immobile inagibile può creare una serie di problemi: la polizia municipale potrebbe irrogare delle sanzioni agli occupanti, indipendentemente dal fatto che questi fossero a conoscenza o meno della sua presenza al momento in cui è stata conclusa la compravendita.

Avere copia del certificato di agibilità, quindi, è essenziale per non incorrere in problemi futuri: ma se questo documento dovesse mancare, quali sono le conseguenze? Cosa rischia chi ha venduto l’immobile?

A fare il punto della situazione e a fornire una serie di chiarimenti in materia ci ha pensato la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 10449/2025, che ha introdotto una distinzione molto importante: la mancanza formale del certificato e quella sostanziale.

Certificato di agibilità, perché è importante

A differenza di quanto si possa immaginare il certificato di agibilità – o più correttamente la “Segnalazione Certificata di Agibilità” – non è un semplice documento cartaceo da allegare al rogito. Attesta ufficialmente che l’immobile rispetta tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico che sono previste dalla legge. E che, soprattutto, è conforme al progetto che a suo tempo è stato approvato dal Comune.

In un certo senso si può affermare che è una sorta di patente della casa: attesta che può essere abitata. L’importanza del documento è stata confermata dal Codice Civile, al cui articolo 1466 è stato stabilito che il venditore ha l’obbligo di consegnare, tra i vari documenti dell’immobile, anche il certificato di abitabilità.

In questo più ampio la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10449 ha introdotto un’importante novità: ha distinto tra mancanza formale e sostanziale. Ma in cosa consiste questa distinzione?

Mancanza formale

Si parla di mancanza formale del certificato di agibilità nel momento in cui l’immobile possiede tutti i requisiti previsti dalla legge per essere abitato. Per una semplice svista burocratica – come può essere una dimenticanza o un ritardo – la pratica amministrativa legata al rilascio del certificato non è stata avviata o completata.

Da un punto di vista formale, questo significa che la casa è in regola sotto tutti i punti di vista. Ma manca solo il timbro ufficiale del Comune che lo attesti. Quando si viene a verificare questa situazione l’inadempimento del venditore è puramente burocratico, limitandosi ad una semplice mancata consegna del documento.

Carenza sostanziale

Quando, invece, si è di fronte ad una carenza sostanziale il problema inizia ad essere leggermente più grave. In questo caso il certificato non è stato ottenuto perché l’immobile non possiede effettivamente i requisiti strutturali, igienico-sanitari o di sicurezza per poter essere abitato. In altre parole siamo davanti ad un immobile che presenta degli abusi edilizi o delle difformità rispetto al progetto presentato in Comune che ne pregiudicano l’agibilità.

Concludere l’alienazione di un immobile per il quale c’è una carenza sostanziale può configurare una “vendita di aliud pro alio“ (vendita di una cosa per un’altra): si configura questa casistica nel momento in cui le difformità dovessero essere gravi ed insanabili.

L’acquirente può beneficiare di tutele molto più forti, che possono arrivare fino alla risoluzione del contratto o alla richiesta di una forte riduzione del prezzo pattuito per l’immobile. Oltre alla possibilità di chiedere un risarcimento del danno.

Cosa succede se la mancanza è solo formale

La Corte di Cassazione si è soffermata proprio sulla mancanza formale del certificato di agibilità. I giudici hanno introdotto un’interpretazione leggermente più restrittiva e razionale rispetto a quella che ha caratterizzato la giurisprudenza di prassi.

Quando la carenza è puramente formale, il danno risarcibile non è legato alla presunta diminuzione del valore commerciale dell’immobile. Il ragionamento della Corte in questo caso è molto chiaro: siamo davanti ad un inadempimento del venditore che non ha avuto alcun tipo di impatto sulla commerciabilità dell’immobile o sulla sua funzione, ma ha trasferito all’acquirente un semplice onere burocratico (dovrà richiedere il certificato personalmente).

Il danno risarcibile in questo caso si limita ai costi vivi e documentabili che l’acquirente ha dovuto sostenere per regolarizzare la situazione.

Molto praticamente la situazione si viene a configurare è la seguente: viene acquistato un immobile per un valore pari a 200.000 euro e successivamente si scopre che manca il certificato di agibilità. Si incarica un tecnico per preparare la pratica per ottenerlo: tra parcella e diritti di segreteria in Comune vengono spesi 3.000 euro. Il danno risarcibile, quindi, è pari esclusivamente a 3.000 euro.

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