Tetto condominiale, le spese si suddividono tra tutti i proprietari

A chi spetta il pagamento delle spese per il rifacimento del tetto? A tutti i condomini, anche a quelli che non si trovano sotto la sua verticale? La risposta è sì: gli oneri sono in capo, trasversalmente, ai vari proprietari dell’immobile, perché il tetto serve a proteggere l’intero edificio e le spese devono essere suddivise per millesimi.

Il chiarimento è arrivato dal Tribunale di Torre Annunziata, il quale – ribadendo alcuni concetti già espressi dalla Corte di Cassazione – ha ribadito che le spese devono essere suddivise proprio tra tutti, anche tra quanti sono proprietari di un garage o di un negozio.

A chi spetta la riparazione del tetto

Uno dei momenti di maggiore conflitto, all’interno di un condominio, è la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, soprattutto quando sono particolarmente costose. Generalmente le contestazioni arrivano da uno dei proprietari dei negozi o di un appartamento del primo piano, i quali possono arrivare a contestare che le spese deliberate per la manutenzione del tetto non siano un onere che spetti loro sostenere, perché non passerebbe sopra la loro testa.

Una delle argomentazioni che tengono banco in assemblea e nelle aule di giustizia è quella legata al “criterio della verticalità”, la quale, benché si fondi su un criterio di presunta logicità, nella realtà dei fatti è completamente infondata per il diritto condominiale.

Sull’argomento è dovuto tornare recentemente il Tribunale di Torre Annunziata – con la sentenza n. 1525 del 17 giugno 2025 – che ribadendo quanto aveva annunciato la Corte di Cassazione che ha sancito un principio fondamentale e non più negoziabile: il tetto è un bene comune. Ed ha una funzione molto precisa: proteggere l’intero edificio. Per questo motivo tutti i condomini si devono fare parte attiva nel sostenere le spese per la sua manutenzione. I costi, ovviamente, dovranno essere suddivisi per millesimi di proprietà.

Inutile tentare di sottrarsi a questo dovere: sarebbe una battaglia persa in partenza.

Salta il falso mito della verticalità

Il caso arrivato dinanzi ai giudici di Torre Annunziata è a dir poco emblematico. Un condomino aveva deciso di impugnare una delibera assembleare, attraverso la quale erano stata suddivise tra tutti i proprietari le spese per rifare il tetto.

Il soggetto in questione portava avanti una tesi un po’ particolare: citando il terzo comma dell’articolo 1123 del codice Civile, riteneva che i suddetti costi dovessero essere addebitati ai proprietari degli appartamenti che insistevano sotto la porzione di tetto che era necessario riparare. La suddivisione delle spese, secondo questo assunto, rispondeva ad un principio di “proiezione verticale”. La norma che abbiamo citato, andando a ben vedere, prevede che quando un bene comune è destinato a servire solo una parte dei condomini le sue spese di di manutenzione siano a carico solo di quella parte dei condomini.

L’argomentazione presentata, secondo i giudici, rappresenterebbe un tentativo di applicare un’eccezione ad una situazione per la quale deve essere applicata la regola generale. In un certo senso è come se si avesse intenzione di creare un “condominio virtuale”, nel quale ogni condomino paga solo quello che percepisce come un beneficio diretto.

Questo concetto, però, si va a scontrare con quelle che sono le funzioni essenziali e solidali delle parti strutturali di un qualsiasi edificio.

Il tetto è un bene Comune

La decisione del Tribunale di Torre Annunziata si basa su precedenti sentenze della Corte di Cassazione: il tetto non serve esclusivamente a coprire i piani alti. È, a tutti gli effetti, una delle parti comuni del condominio, come lo sono le fondamenta e i muri maestri (a considerarlo tale è l’articolo 1117 del Codice Civile).

Il tetto non si limita ad essere il soffitto dell’attico, ma copre l’intera struttura dagli agenti atmosferici e ne garantisce l’integrità e la conservazione nel tempo.

Quando il tetto dovesse perdere e non dovesse venire riparato tempestivamente, non danneggia esclusivamente l’ultimo piano. Con il tempo le infiltrazioni scendono lungo i muri maestri e danneggiano la stabilità delle facciate e compromettono gli impianti. Nei casi più gravi possono arrivare a ledere le fondamenta dell’edificio.

Questo significa, in altre parole, che il proprietario del negozio al piano terra o di un garage in un piano interrato ha tutto l’interesse che il tetto venga riparato. L’eventuale cedimento strutturale o un suo degrado porterebbero ad un danno e ad una svalutazione per l’intero stabile.

Per il tetto valgono regole diverse che per le scale o l’ascensore

Il criterio della verticalità, in altre parole, non si applica al tetto. La tesi portata avanti dal condominio per la ripartizione delle spese va applicata ad altre situazioni. Quanto previsto dal terzo comma dell’articolo 1123 del Codice Civile si applica a quei beni che servono solo una parte del condominio, come per esempio:

• l’ascensore e le scale: nel caso in cui un condominio sia composto da più scale, è normale che i proprietari della scala A paghino la manutenzione del loro ascensore e della loro scala. Mentre quelli della B si prendano in carico la loro. Il proprietario di un negozio al piano terra, con un ingresso indipendente, non deve partecipare alle spese dell’ascensore che non utilizza;
• stesso discorso vale per un’antenna centralizzata, a disposizione di una parte dell’edificio.

Il tetto, in altre parole, ha una funzione unitaria ed indivisibile. Ma soprattutto è strutturalmente diverso dagli esempi che abbiamo appena riportato. Non serve una parte dell’edificio, ma la sua totalità.

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