Bagno abusivo? Quanto costa sanarlo e metterlo in regola

Quando si modifica un bagno – e a maggior ragione quando se ne realizza uno – è necessario chiedere una serie di autorizzazioni, in mancanza delle quali i lavori effettuati costituiscono un vero e proprio abuso edilizio, che apre la porta ad una serie di difficoltà. Prima di tutto diventa difficile vendere l’immobile nel momento in cui si abbia intenzione di alienarlo. Ne casi peggiori il comune può emanare un provvedimento di demolizione.

Gli abusi edilizi, in molti casi, possono essere regolarizzati attraverso una sanatoria: l’operazione, però, non è gratuita.

Quando costa sanare un bagno abusivo? Impossibile dare una risposta univoca che possa comprendere al suo interno tutte le casistiche: le spese che si devono sostenere sono condizionate dagli interventi che sono stati effettuati, dalla normativa che deve essere applicata al caso specifico e dalle novità che sono arrivate ultimamente grazie al Decreto Legge 69/2024, più noto come Decreto Salva Casa.

Bagno abusivo, i costi da sostenere per regolarizzarlo

Nel momento in cui si ha intenzione di avviare le pratiche per sanare un bagno abusivo è necessario tenere conto di due fattori:

• la sanzione pecuniaria che il Comune irroga per aver commesso un abuso edilizio. Definito, in alcune occasioni, oblazione, questo costo varia da caso a caso ed è condizionato dal tipo di abuso che si ha intenzione di sanare e dal titolo abilitativo che sarebbe stato necessario chiedere per realizzare i lavori nella legalità;
• gli oneri concessori (nella maggior parte dei casi sono anche noti come contributo di costruzione). È necessario mettere in conto questa spesa quando gli interventi effettuati sull’immobile abbiano comportato un aumento del carico urbanistico: è aumentato il volume, solo per fare un esempio, o è stato effettuato un cambio di destinazione rilevante.

A queste voce se ne deve aggiungere un’altra: i costi amministrativi necessari per gestire la pratica.

La doppia conformità, uno dei nodi cruciali per la sanatoria

Per riuscire a sanare un bagno abusivo – la stessa regola vale per qualsiasi altro locale dell’immobile – è necessario tenere a mente la doppia conformità. Prevista dall’articolo 36 e dall’articolo 36-bis del Dpr 380/2001 (il Testo Unico dell’Edilizia), questo requisito prevede che, per essere sanato, un qualsiasi intervento edilizio debba essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia:

• che era vigente nel momento in cui i lavori erano stati effettuati;
• vigente nel momento in cui la domanda di sanatoria è stata presentata.

Nel caso in cui dovesse mancare anche una sola di queste due condizioni, la sanatoria ordinaria non può essere ammessa. Il decreto Legge 69/2024 ha introdotto alcune importanti novità – alcune delle quali riguardano le difformità parziali e le variazioni essenziali – ma non ha cassato la doppia conformità, che continua ad essere uno dei paletti più importanti per poter sanare un abuso edilizio.

È sufficiente la Scia: a quanto ammonta la sanzione

Quando la realizzazione di un nuovo bagno o la modifica di uno esistente non determina delle alterazioni della volumetria complessiva dell’edificio, dei prospetti, della sagoma e non comporta delle modifiche strutturali importanti, siamo davanti ad un intervento di manutenzione straordinaria pesante o a una ristrutturazione leggera. In entrambi i casi, ad ogni modo, è sufficiente la Scia, ossia la Segnalazione Certificata di Inizio attività.

Nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato senza la Scia o in difformità della stessa, a disciplinare la sanatoria è l’articolo 37 del Dpr n. 380/2001. Una volta accertata la doppia conformità è possibile ottenere la Scia versando una sanzione pecuniaria.

L’ammontare dell’importo da pagare viene determinato dal responsabile del procedimento comunale ed è proporzionato all’aumento di valore venale dell’immobile ottenuto a seguito della realizzazione del bagno. La sanzione, ad ogni modo, oscilla da un minimo di 516 euro ad un massimo di 5.164 euro.

Nel caso in cui l’intervento non dovesse rispettare il principio della doppia conformità, la sanzione deve essere versata lo stesso ed è pari al doppio dell’aumento del valore venale ma, comunque vada, non inferiore a 516 euro.

Quando il bagno richiede il permesso di costruire

I costi sono letteralmente più alti nel caso in cui la realizzazione del bagno rientri in un intervento edilizio più invasivo, per il quale era necessario ottenere il Permesso di Costruire.

Rientrano in questa fattispecie di lavori la ristrutturazione edilizia pesante, che comportano delle modifiche strutturali, un aumento della volumetria dell’edificio o un’alterazione della sagoma o dei prospetti.

Quando la realizzazione di un bagno si inserisce in un intervento di questa tipologia ed è stato eseguito senza il Permesso di Costruire o in totale difformità di esso, la legge prevede la rimozione o la demolizione delle opere abusive. Nel caso in cui, dopo che gli uffici tecnici del Comune abbiano accertato che la demolizione non sia oggettivamente possibile – perché comprometterebbe la stabilità dell’intero edificio – il dirigente comunale può irrogare una sanzione pecuniaria, che è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile determinato dai nuovi interventi.

Quali altri oneri si devono pagare

Oltre alla sanzioni, per ottenere la sanatoria è necessario mettere in conto degli altri oneri da versare. I più importanti sono:

• contributo di costruzione, nel caso in cui l’aumento di volume o il cambio d’uso abbia aggravato il carico urbanistico;
• diritti di segreteria comunali;
• oneri per l’attività istruttoria svolta dagli uffici tecnici comunali.

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