Prima casa, le condizioni per fruire delle agevolazioni con la residenza all’estero

Le agevolazioni, ottenute per l’acquisto della prima casa ottenute alla firma del contratto, possono essere revocate nel caso in cui l’acquirente non sposti la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro 18 mesi. A ribadire questa regola base per non perdere i benefici fiscali previsti per la prima ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 238 del 2 dicembre 2024.

Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire quali siano le indicazioni fornite dall’AdE ai contribuenti.

Agevolazioni prima casa e trasferimento all’estero per lavoro

A fare il punto della situazione su quali siano i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate, attraverso la risposta n. 238 del 2 dicembre 2024. Il documento si è concentrato sull’eventuale residenza all’estero dell’acquirente.

Lo scopo principale delle agevolazioni per l’acquisto prima casa è quello di favorire l’acquisto di un immobile che venga destinato ad abitazione principale. Ai contribuenti che effettuano questo tipo di operazione, il Legislatore permette di pagare imposte in forma ridotta, nel caso in cui, al momento della firma del rogito, siano presenti una serie di requisiti e determinate condizioni.

Alcune norme hanno regolamentato i casi nei quali l’acquirente debba trasferire la propria residenza all’estero per esigenze di lavoro. Stiamo pensando, nello specifico, all’articolo 2, comma 1, del Decreto Legge n. 69/2023, che ha modificato la Nota II-bis, comma 1, lettera a). In buona sostanza la norma che è stata introdotta dal cosiddetto Decreto “Salva Infrazioni” non contiene alcun tipo di riferimento alla cittadinanza dell’acquirente: si parla esclusivamente dell’acquirente che sia residente o abbia svolto la propria attività in Italia da almeno cinque anni. Il contribuente in possesso di questi requisiti ha la possibilità di accedere alle agevolazioni prima casa, purché l’immobile oggetto dell’operazione sia ubicato nel comune di nascita o, in alternativa, quello nel quale aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

La cittadinanza dell’acquirente

Sostanzialmente i requisiti per accedere all’agevolazione prima casa sono svincolati dalla cittadinanza dell’acquirente. Attraverso la circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024 l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che il beneficio fiscale è ancorato ad un criterio oggettivo, ma è completamente svincolato dalla cittadinanza dell’acquirente. Questo significa, in buona sostanza, che qualsiasi persona fisica ha la possibilità di accedere alle agevolazioni previste per la prima casa

Il caso preso in esame dall’Agenzia delle Entrate

Fatte queste doverose premesse passiamo al caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate. Un contribuente, per un determinato periodo, ha svolto la propria attività professionale in Italia. Per esigenze di lavoro, in un secondo momento, ha dovuto spostare la propria residenza all’etero: per questo motivo veniva iscritto all’Aire, l’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero. Tornato in Italia, il contribuente ha iniziato a svolgere delle attività lavorative temporanee con dei contratti a tempo determinato. In questo contesto più generale ha deciso di acquistare un’abitazione, per la quale ha fruito delle agevolazioni previste per la prima casa. Per poter accedere ai suddetti benefici, ha dichiarato che l’immobile è ubicato nel Comune presso il quale ha intenzione di stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

A questo punto il contribuente ha inoltrato all’Agenzia delle Entrate alcuni interrogativi. Uno di questi è il seguente:

nonostante l’acquisto effettuato in Italia ha intenzione di conservare la residenza all’estero, mantenendo l’iscrizione all’Aire. Onde evitare di perdere le agevolazioni prima casa, il contribuente domanda se è possibile rettificare, attraverso un atto integrativo, la dichiarazione precedente con la quale si era annunciata l’intenzione di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

La risposta dell’AdE

Attraverso la risposta n. 238/2024, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito quanto segue:

• nel momento in cui i cittadini stipulano il contratto di acquisto di un immobili sono all’estero, ma sono in possesso dei requisiti previsti dalla normativa possono accedere alle agevolazioni previste per la prima casa;
• l’agevolazione viene revocata nel momento in cui, alla firma del contratto di compravendita, il soggetto si trova e lavora in Italia e non rispetta il requisito temporale per il trasferimento della residenza nel Comune nel quale l’immobile è ubicato. L’operazione deve essere effettuata entro 18 mesi dal rogito.

Entrando un po’ più nel dettaglio del caso preso in esame, il contribuente non ha la possibilità di rettificare la dichiarazione che era stata resa in precedenza con l’atto di acquisto, relativa alla volontà di spostare entro 18 mesi la propria residenza. Nemmeno con un atto integrativo. Questo comporta che il mancato rispetto dell’impegno assunto a trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune nel quale è ubicato l’immobile, fa decadere le agevolazioni fiscali di cui ha fruito.

Nel caso in cui il contribuente si dovesse trovare in questa situazione – come ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 105/2011 – laddove non sia ancora trascorso il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza, può attivarsi per rispettare l’impegno assunto. In caso contrario, attraverso un’istanza, può chiedere che l’imposta assolta in sede di registrazione venga ricalcolata: versando le dovute integrazioni non vengono applicate le relative sanzioni.

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