Superbonus in condominio e limiti di spesa, il chiarimento dell’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 60/E ha specificato che in caso di interventi realizzati su parti comuni dei condomini, il limite di spesa del Superbonus 110% si calcola moltiplicandolo per il numero delle unità immobiliari di cui è formato l’edificio

La Risoluzione 60/E pubblicata dall’Agenzia delle Entrate specifica come calcolare i limiti di spesa per i lavori realizzati in condominio che danno accesso al Superbonus 110%. 

Il caso preso in esame riguarda un condominio formato da 4 unità immobiliari; i condomini, che intendono incaricare un ufficio tecnico per la programmazione di interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico sulle parti comuni dell’edificio, hanno espresso dei dubbi interpretativi sui limiti di spesa ammessi alla detrazione del Superbonus 110% secondo gli articoli 119 e 121 e alla possibile cessione del credito.

Secondo l’istante la Guida pubblicata dall’Agenzia delle Entrate lo scorso luglio non chiarisce se i limiti di spesa ammessi si riferiscano “a unità familiari o a singole unità abitative condominiali, se alcuni interventi siano tra loro alternativi, se ci siano tetti massimi di spesa riferiti a ciascun intervento ovvero a gruppi di interventi tra loro complementari”. 

Gli interventi previsti interessano la posa di un cappotto termico, la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni, la sostituzione delle soglie alle finestre e il
riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, l’installazione di pannelli termici e fotovoltaici con sistema di accumulo e ricarica dei veicoli elettrici, la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari (in questo caso il dubbio è se pur in assenza di impianto di riscaldamento centralizzato i condomini possano beneficiare del bonus del 110%), il  restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane e interventi di riduzione del rischio sismico. 

L’Agenzia nella Risoluzione ricorda che per quanto concerne i limiti di spesa ammessi al Superbonus per interventi di isolamento termico delle superfici opache realizzati in condominio, che interessano  l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, secondo la norma la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è formato. Nel caso di un immobile condominiale composto da due a otto unità, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, nel caso in questione il limite è dunque pari a 160.000 euro.

Per gli interventi antisismici e di messa in sicurezza delle parti strutturali, che assicurino il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, la detrazione del 110% si calcola  su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio; in questo caso dunque il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà pari a 384.000 euro.

La circolare 24/E ha confermato che per gli interventi realizzati su parti comuni degli edifici per i quali il limite di spesa è calcolato a seconda delle unità immobiliari che formano l’edificio, “l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità”.  I condomini potranno calcolare la detrazione a seconda delle spesa imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili.

Il Superbonus spetta inoltre, come stabilito dall’articolo 119 del Decreto Rilancio, ai cosiddetti interventi “trainati”, purchè realizzati congiuntamente ai “trainati” e in grado di assicurare il miglioramento di due classi energetiche

In questo caso dunque rientrano

• la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie (cassonetti e portoni): per questi interventi, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici, la cui detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro
  per ciascun immobile
• la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale, la cui detrazione massima è pari a 30.000 euro per ciascun immobile e spetta anche per la sostituzione nelle singole unità immobiliari
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, in questo caso il Superbonus si applica su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 3.000 euro annui, per l’installazione delle infrastrutture per la ricarica e per i costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia elettrica, fino ad un massimo di 7 kW. Il limite di spesa massimo va ripartito tra i contribuenti che hanno sostenuto la spesa in base al costo sostenuto. Il limite di spesa annuo è relativo ad ogni contribuente a prescindere dalle spese sostenute annualmente per l’acquisto e la posa in opera di più
  infrastrutture di ricarica
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico. Viene inoltre separato il limite previsto per i sistemi di accumulo integrati, pari anch’esso a 48.000 euro
• l’installazione di sistemi di accumulo nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh

L’Agenzia ricorda inoltre che l’articolo 121 del decreto Rilancio stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di
riqualificazione energetica degli edifici, per alcuni interventi di recupero del patrimonio edilizio e antisismici, per l’installazione di colonnine
per la ricarica dei veicoli elettrici, per gli interventi che danno accesso al Superbonus e al bonus facciate, al posto della detrazione possono optare per lo sconto in fattura fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso o per la cessione del credito di imposta. Le modalità sono specificate con provvedimento dell’Agenzia delle entrate dello scorso 8 agosto 2020.

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