Mercato immobiliare a Genova

In riferimento ai dati forniti dall’Agenzia delle Entrate si attesta che a Genova nel II trimestre 2015, rispetto al II trimestre 2014, le compravendite aumentano del +4,4%. Di contro, nel II semestre 2015 le quotazioni immobiliari della città sono diminuite del 4,4%, rispetto al semestre precedente (IIsemestre2014). Il mercato ha comunque evidenziato segnali positivi: cresce infatti il numero delle richieste e delle compravendite anche grazie alla diminuzione dei prezzi degli ultimi anni, ad una maggiore apertura da parte degli istituti di credito, a tassi sui mutui molto bassi e ad una crescente elasticità da parte dei proprietari. Tra gli interventi più importanti da segnalare quello in zona Marassi, dove proseguono i lavori per la realizzazione dello “scolmatore”, struttura necessaria per evitare il pericolo di nuove esondazioni del Bisagno. Il quartiere Rivarolo – Teglia è interessato dai lavori per la realizzazione della Tav, in particolare in zona Segino, inoltre è in progetto la nascita di una nuova arteria stradale denominata “La Gronda” per lo smaltimento del traffico dei mezzi pesanti. Completati i lavori per la modifica della viabilità della cosiddetta “Strada del Papa”, che passa dietro la collina di Cornigliano ed elimina una parte di traffico e inquinamento nella zona bassa del quartiere. Da segnalare che il centro di Sestri Ponente è interessato da lavori di riqualificazione, in particolare nelle piazze si provvede al rinnovo dell’arredo urbano, alla creazioni di spazi con giochi per bambini ed all’aggiunta di verde. Inoltre via Raimondo Amedeo Vigna sta per diventare una strada pedonale, aggiungendosi così all’altra area pedonale della città che si trova in via Sestri.    

MACROAREA PRINCIPE – OREGINA: contrazione dei valori pari al -9,1%

In quest’area centrale della città la domanda proviene principalmente da persone al primo acquisto ed in alcuni casi da famiglie in cerca della soluzione migliorativa. La zona più commerciale è quella che si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio, dove si cercano abitazioni che vanno dalle due alle quattro camere. Prevalgono i palazzi degli anni ’50 e ’60 prevalentemente da ristrutturare e che in buono stato hanno prezzi medi di 1000-1200 € al mq. Via Montanari, via Maculano e limitrofe sorgono in una zona più collinare, con immobili antichi costruiti negli anni ’20 e ’30, alcuni dei quali con vista mare. Le quotazioni medie sono di 1700-1800 € al mq. Soluzioni ultrapopolari si  trovano nella zona che si sviluppa verso la Stazione e hanno prezzi medi di 600-800 € al mq: queste tipologie sono richieste in genere da giovani coppie al primo acquisto o da coloro che hanno budget più ridotti.

MACROAREA CORNIGLIANO – SAMPIERDARENA: quotazioni stabili

In zona Cornigliano a soffrire maggiormente sono state le tipologie di bassa qualità, in particolare quelle che necessitano di importanti interventi di riqualificazione. La maggior parte delle richieste arriva da famiglie che provengono dall’affitto e che oggi riescono ad acquistare, le tipologie più richieste sono i quattro locali (due camere, sala e cucina) e i cinque locali dal valore compreso tra 70 e 100 mila €. Via Cornigliano è la strada principale del quartiere dove è possibile trovare abitazioni degli anni ’50,’60 e ’70, già ristrutturate con finiture di qualità, a 1600-1700 € al mq. Stesse tipologie si trovano anche nelle strade parallele come via Vetrano e via Verona, interessate negli ultimi anni da interventi di riqualificazione che hanno riguardato i marciapiedi, il manto stradale, l’arredo urbano e l’impiantistica. La parte bassa di Cornigliano è pianeggiante e comoda per raggiungere i servizi, ma l’edilizia popolare del secondo dopoguerra comporta prezzi inferiori: 600 € al mq per un appartamento da ristrutturare, 1200 € al mq per uno ristrutturato. Alle spalle di Cornigliano si estende l’area collinare di Coronata caratterizzata da soluzioni semindipendenti.

MACROAREA VOLTRI – PEGLI – SESTRI: prezzi in ribasso del 3,4%

Mercato vivace nell’area centrale di Sestri Ponente nella prima parte del 2015. I potenziali acquirenti infatti si avvicinano con maggiore fiducia al mercato immobiliare. Qui la maggior parte delle richieste proviene da famiglie al primo acquisto oppure in cerca della soluzione migliorativa, da segnalare inoltre qualche compravendita da parte di investitori. L’area centrale di Sestri Ponente è caratterizzata da palazzine storiche del ‘900 intervallate da edifici realizzati tra gli anni ’60 e ’70. Un appartamento del ‘900 da ristrutturare e senza ascensore costa circa 1000-1100 € al mq, mentre per una soluzione già ristrutturata il prezzo sale a 1400 € al mq; quotazioni leggermente più alte si registrano per le abitazioni degli anni ’60 e ’70 perché più ampie e dotate di ascensore: si spendono 1300 € al mq se da ristrutturare, o 1700 € al mq se già rinnovato. Via Sestri è la strada principale e commerciale del quartiere. Le vie maggiormente richieste sono però quelle più interne perché più tranquille e meno trafficate. Molto apprezzata la parte alta di viale Canepa sorta negli anni ’60 sulle alture del quartiere, perché tranquilla e dispone di soluzioni più luminose, in alcuni casi con vista mare. Quotazioni in calo in zona Prà, anche se il semestre ha evidenziato un mercato vivace. Prà è un quartiere popolare sorto a partire dalla fine dell’800 e composto prevalentemente da abitazioni ante ’67. Il Centro Storico di Pra’ risale ai primi anni del ‘900 e ha in Vico Bignone la strada principale: qui ci sono le tipiche case di pescatori che si valutano 1000-1200 € al mq se necessitano di lavori. Le altre zone, invece, sono caratterizzate da immobili ante ’67, che in buono stato si valutano 1200 € al mq come ad esempio quelli di via Torrazza e di via Cordanieri. Nella parte alta del quartiere, nell’area di via Branega e di via Stassano, le quotazioni degli appartamenti scendono a 800-900 € al mq per l’usato che non necessita di molti lavori di rinnovamento, si tratta infatti di aree meno servite. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate nella zona “Villi Negrone”.

MACROAREA CERTOSA – PONTEDECIMO: valori stabili

In zona Rivarolo – Teglia i primi sei mesi del 2015 hanno evidenziato un mercato vivace ed un maggior numero di richieste soprattutto da parte di famiglie che vivevano in affitto. In aumento la domanda di soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche se si tratta di tipologie qui poco presenti. La zona più richiesta è proprio quella di Rivarolo, dove si concentrano prevalentemente condomini costruiti negli anni ’70 e una tipologia usata, in buono stato e dotata di ascensore, ha prezzi medi di 1200-1300 € al mq. Nello stesso quartiere sono presenti anche soluzioni più popolari costruite prima della guerra che al momento non superano i 500 € al mq. Nel quartiere di Teglia, nella parte più bassa che si sviluppa verso il fiume Polcevera, sono presenti vecchie case dei primi anni del 1900 che hanno valori inferiori a 1000 € al mq. Allontanandosi verso le alture si trovano delle abitazioni degli anni ‘60 e ‘70 le cui  quotazioni salgono a 1000-1100 € al mq. Sulle alture di Rivarolo si possono anche trovare immobili popolari costruiti negli anni ’80 per cui occorrono 1000 € al mq. Prezzi più contenuti si trovano in un’area di via Teglia caratterizzata da palazzi senza ascensore e senza balconi, dove le case costano circa 500-600 € al mq. In zona Monte Sei Busi si possono acquistare appartamenti degli anni ’60 dotati di ascensore e balconi a 1100-1200 € al mq. Il quartiere Degato, sulle alture di Rivalrolo, è caratterizzato da palazzi realizzati circa 30 anni fa in edilizia convenzionata.

MACROAREA MARASSI – MOLASSANA – SAN FRUTTUOSO: in calo del 6,2% le quotazioni

Valori in calo in zona Marassi – Staglieno dove il prezzo risulta essere la variabile determinante per l’acquisto dell’abitazione. A comprare casa sono soprattutto famiglie e coppie in cerca dell’abitazione principale, si segnala comunque anche qualche acquisto per investimento. L’area di Marassi – Staglieno si sviluppa nei pressi del centro della città ed è caratterizzata da abitazioni dei primi del ‘900 e da palazzine degli anni ’50 e ’60. Via Bobbio è l’arteria principale del quartiere, apprezzata perché si trova nella parte pianeggiante e quindi più comoda da raggiungere. Qui un buon usato si acquista con una spesa di 1000-1100 € al mq. Prezzi sostanzialmente uguali si registrano nel resto del quartiere, dove l’usato si attesta sui 1000 € al mq. Zona Castelletto si sviluppa tra il Centro e Marassi ed è caratterizzata da abitazioni sorte verso la fine del 1800. Si tratta di immobili signorili con quotazioni che raggiungono i 1500 € al mq se ristrutturati. Adiacente a Marassi si trova zona Quezzi composta soprattutto da palazzine degli anni ’60, dove per una casa ristrutturata servono 1000 € al mq, mentre per una tipologia da ristrutturare sono necessari circa 700 € al mq. Quotazioni in calo nell’area di Molassana – San Gottardo ed in zona Montesignano nella prima parte dell’anno, mentre si confermano sostanzialmente stabili i prezzi per le zone di Gavette e S. Eusebio. Si segnala comunque un aumento del numero delle richieste di acquisto. Si ricerca la prima casa per la quale, grazie all’accensione di un mutuo, si può spendere mediamente tra 100 e130 mila €. Si registra inoltre un incremento del numero di acquisti per investimento, attualmente infatti sul mercato si trovano in vendita abitazioni a 50-60 mila € molto apprezzate da chi vuole mettere a reddito. La zona più gradita è quella di Molassana – San Gottardo perché è ben servita e non presenta problemi di parcheggio. La maggioranza degli immobili sono ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a case degli anni ’60-’70: le prime hanno valori medi di 900-1200 € al mq, le seconde vanno da 1200 a 1500 € al mq. La zona si S. Eusebio offre immobili più recenti (degli anni ’80), è caratterizzata da aree verdi ed è più tranquilla. Le quotazioni per un’abitazione in buono stato possono andare da 1400 a 1900 € al mq. Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno ed è più defilato e meno servito. L’offerta immobiliare consiste in palazzi d’epoca costruiti negli anni ’50-’60 che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 800-1000 € al mq. Più popolare la zone di Montesignano, sorta negli anni ’50, dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a prezzi compresi tra 800 e 1200 € al mq.

MACROAREA QUARTO – QUINTO: contrazione del -3,9% per i prezzi delle abitazioni

Quotazioni in calo nell’area di Quinto, dove nei mesi compresi tra maggio e luglio si segnala un numero di richieste in crescita ed un mercato più vivace. Ad acquistare sono spesso famiglie che vendono per poi comprare qualcosa di più ampio, oppure per spostarsi in un’altra zona del quartiere. Le tipologie più richieste sono quelle composte da una o due camere da letto, più il soggiorno e la cucina: importante la presenza di un box o del posto auto, dell’ascensore e di uno spazio esterno. L’area più apprezzata è quella del lungomare perché ben servita. Qui è possibile acquistare abitazioni degli anni ’50 e ’60 in buone condizioni a prezzi medi compresi tra 2700 e 3000 € al mq. Più interna e più trafficata l’area di corso Europa, dove per le stesse tipologie appena descritte i valori scendono a 2300-2500 € al mq.

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