Mercato degli immobili commerciali

Nel primo semestre dell’anno in corso le quotazioni degli immobili del comparto non residenziale hanno registrato un ribasso generalizzato che ha interessato sia i prezzi sia i canoni di locazione. Le difficoltà economiche che tante aziende hanno attraversato e stanno ancora attraversando hanno fatto sentire i loro effetti su capannoni, negozi ed uffici. Un importante colpo al settore è stato dato dall’introduzione dell’Imu che, su queste tipologie immobiliari, ha pesato in maniera considerevole scoraggiando sia imprenditori sia investitori.

Nel settore non residenziale la maggioranza delle richieste si orienta verso la locazione, una scelta dettata soprattutto dal rischio imprenditoriale e dalla volontà di non immobilizzare capitali all’inizio dell’attività.

NEGOZI

Il mercato degli immobili ad uso commerciale segnala un ribasso dei canoni di locazione del 4,7% per le tipologie posizionate in vie di passaggio e del 4,8% per quelle posizionate in vie non di passaggio. Sui prezzi il ribasso è stato rispettivamente del 4,2% e del 4,3%. Sul segmento dei locali commerciali la diminuzione del reddito disponibile ha determinato una contrazione della spesa delle famiglie sia per beni sia per servizi. Si assiste quindi ad un ridimensionamento della domanda e ad un cambiamento delle abitudini di acquisto degli Italiani. Nei primi mesi dell’anno hanno cessato circa 10 mila esercizi commerciali anche se prima dell’estate si è registrata una ripresa delle nuove aperture.

Tutto questo ha avuto effetti anche sui locali ad uso commerciale. Chi cerca locali in affitto si orienta prevalentemente su tagli inferiori a 100 mq (il 75,8%). Il 15,7% è interessato a tagli superiori a 150 mq. A cercare in acquisto sono prevalentemente investitori. Le soluzioni più richieste sono inferiori a 100 mq (il 45,6% cerca tagli fino a 50 mq). Gli immobili commerciali garantiscono rendimenti annui lordi intorno al 7%, decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul comparto residenziale. Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più contenuti rispetto alle zone periferiche ma questo viene compensato dalla presenza di tassi di vacancy molto bassi.

L’introduzione dell’Imu, molto più gravosa dell’Ici sugli immobili commerciali, ha scoraggiato alcuni potenziali investitori ed ha portato molti di essi a decidere di alienare l’immobile. Chi cerca un negozio per investimento (con l’intenzione di metterlo a reddito) così come per avviare un’attività commerciale è molto interessato alla posizione dell’immobile. Questo ha determinato una maggiore perdita di valore per le soluzioni posizionate in “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.

La locazione è la scelta dell’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Soltanto una volta che l’attività è avviata si può pensare ad acquistare.

Milano

A Milano le quotazioni dei negozi posizionati in vie di passaggio sono diminuite del 2,2% e quelli in vie non di passaggio dell’1,7%. Sui canoni di locazione si segnala una contrazione dei valori rispettivamente dell’1,5% e del 4,4%.
Corso Vercelli rappresenta una delle vie di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera è la strada dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo. Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente a 300 e 250 € al mq annuo.
In corso Buenos Aires la domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu.
Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione.
I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati.
Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo).

Nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI.
I prezzi di un negozio oscillano tra un minimo di 2000 € al mq ad un massimo di 6000-7000 € al mq nelle zone di Brera e Moscova.
Da segnalare una crescita di interesse per l’area di Garibaldi e corso Como, anche grazie al completamento dei lavori per la realizzazione di box sotterranei in piazza XXV Aprile. La fine dei lavori ha ridato visibilità ai negozi della zona.
Su corso Como è possibile affittare esercizi commerciali con una spesa di 700 € al mq annuo, i prezzi oscillano tra 6000 ed 8000 € al mq.

Quotazioni inferiori per i punti vendita in zona Isola, dove le strade più richieste sono via Garigliano e via Borsieri, con prezzi che oscillano tra 4000 e 5000 € al mq e canoni di 400 € al mq annuo. In queste strade si segnala una prevalenza di attività di somministrazione.

Tra le zone più apprezzate c’è il quartiere Bovisa, dove un negozio si affitta a 240 € al mq annuo e lo si compra a 1800-2000 € al mq; i valori sono più elevati (270 € al mq annuo e 2000-2200 € al mq) nelle zone prossimi alla MM3, tra cui la zona Imbonati – Pellegrino Rossi. Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato perché ha poche vie di passaggio, perciò i prezzi si attestano a circa 2000 € al mq e il canone ammonta a 250-260 € al mq annuo.
Nella zona orientale di Milano (Porta Romana, Corso Lodi, Corso Indipendenza, Corso Plebisciti, Piazzale Corvetto, Viale Forlanini, Mecenate – Camm, Corso XXII Marzo, Piazza Cinque Giornate) si registra un rallentamento del mercato su tutte le tipologie non residenziali.
Tra le zone più richieste ci sono Corso XXII Marzo verso Piazza Cinque Giornate, Viale Piave, Viale Premuda e Viale Montenero, il tratto che va da Crocetta fino a Via Santa Sofia, Corso Lodi nel tratto a ridosso di Piazza Medaglie d’Oro.
La domanda di negozi si orienta su due tipologie: quelli dalla metratura intorno a 30 mq con una vetrina, ricercati da chi vende sigarette elettroniche e oro usato e quelli dalla metratura superiore a 30 mq, possibilmente dotati di canna fumaria, che sono ricercati soprattutto da coloro che desiderano aprire un’attività nella ristorazione (spesso sono immigrati che aprono pizzerie e negozi di kebab).
Le zone più costose e anche più ambite sono Piazza Cinque Giornate e corso XXII Marzo nel tratto più vicino a piazza Cinque Giornate dove le quotazioni oscillano da 300 a 500 € al mq annuo.

Sulle vie non di passaggio non si registrano molte richieste e la domanda di chi vuole aprire un negozio è fortemente diminuita. Le quotazioni si sono portate intorno a 150-200 € al mq annuo.
Lungo l’asse sud di Milano l’offerta è sempre nettamente superiore rispetto alla domanda ci si trova innanzi ad una disponibilità di spazi retail di ogni dimensione e di ogni prezzo. La situazione generalizzata di crisi ha indotto anche la maggior parte delle catene in franchising di ogni settore a rivedere i propri piani di crescita. Rispetto a qualche anno fa dunque non cercano più locali commerciali con la stessa intensità a meno che non siano destinati alla vendita di alcuni prodotti considerati “innovativi” (come al momento possono essere le sigarette elettroniche).
Persiste un calo delle richieste a prescindere dall’ubicazione degli immobili retail; infatti sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più solo le zone con poco passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è più facile trovare spazi senza tra l’altro dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.
Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.
Le zone più ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e Corso San Gottardo, che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione.
Gli immobili più richiesti sono quelli dalla metratura superiore a 150 mq e dotati di canna fumaria.

L’interesse riguarda solo la locazione e i canoni per questa metratura oscillano tra i 300 e i 450 euro al mq.

Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la capacità di spesa va dai 200 ai 350 euro al mq annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna fumaria o della possibilità di poterne installare una.

Torino

Nel primo semestre del 2013 le quotazioni dei locali commerciali posizionati in vie di passaggio sono diminuite del 5,4%, per le soluzioni in vie non di passaggio del 9,4%. I canoni di locazione hanno registrato -5,1% in vie di passaggio e -7,1% in vie non di passaggio.

Il primo semestre 2013 ha comunque evidenziato un buon movimento riguardo le vendite, con transazioni che hanno visto protagonisti diversi investitori, tra cui molti privati che hanno approfittato dei rendimenti più alti rispetto alla locazione residenziale: infatti, con un esborso di non oltre 150-160 mila € si possono ottenere rendite intorno all’8%. Non mancano gli investimenti da parte di grandi società, le quali possono disporre di capitali intorno a 500 mila €. Dall’altra parte, gli inquilini hanno spesso rinegoziato il canone, anche perché adesso hanno un maggiore potere contrattuale. Si ricercano negozi di 50-60 mq con due punti luce e ubicati sulle vie commerciali di passaggio; chi desidera avviare attività di somministrazione ricerca anche la canna fumaria. Le soluzioni situate sulle vie più interne soffrono per la minore visibilità e tendenzialmente si riconvertono in uffici o centri medici.

Attualmente sta avendo un buon riscontro la zona universitaria che si sviluppa nei dintorni del Politecnico, dove si sta assistendo ad una trasformazione e contemporanea riqualificazione del quartiere. Qui sono nati locali notturni e attività legate alla ristorazione e alla somministrazione: per l’affitto si devono considerare 10-12 € al mq annuo (fino ad un massimo di 15-16 € al mq annuo per le tipologie più recenti e in zone più commerciali), mentre per la compravendite si parla di cifre comprese tra 3000 e 4000 € al mq. Le zone più commerciali si trovano nel centro di Torino, soprattutto in via Roma e via Lagrange, quest’ultima molto rivalutata dalla sua quasi totale pedonalizzazione, dove si può acquistare un locale ad un cifra compresa tra 7 e 12 mila €. Tra le vie di passaggio principali si segnalano via Madama Cristina, via De Gasperi (in zona Crocetta), via Dante di Nanni (in zona Cenisio) e via Tripoli. Il canone di affitto si attesta mediamente a 240 € al mq annuo, mentre le quotazioni di un buon usato sono comprese tra 2000 e 3000 € al mq. L’intervento nella “Spina di Torino” sta procedendo molto bene, tanto da aver iniziato una certa rivalutazione della zona, che si sta trasformando in un’area commerciale dove si sono già avute richieste per l’insediamento di locali notturni o negozi etnici gestiti prevalentemente da stranieri.

Verona

Sul settore commerciale di Verona si evidenziano quotazioni in ribasso del 3,5% sulle vie di passaggio e del 4,4% su quelle non di passaggio; l’andamento degli affitti è stato praticamente costante, nonostante il -1,5% delle vie di passaggio. L’offerta di negozi è aumentata in seguito alla dismissione per necessità di liquidità o per l’elevato importo delle spese di gestione, ma difficilmente si affacciano investitori o acquirenti.

I piccoli imprenditori si rivolgono all’affitto di soluzioni di 50-60 mq (comunque non oltre 100 mq), ubicati su vie di passaggio, in cui avviare attività di somministrazione e di vendita di abbigliamento e calzature. Tengono bene tabaccherie, panifici e tutte quelle attività ad alto valore aggiunto; al contrario, stanno soffrendo quelle legate all’edilizia e al suo indotto, nonché gli esercizi commerciali situati su vie interne, che comunque hanno un discreto turnover. Le aree più commerciali della città sono via Mantovana (nel quartiere Santa Lucia) e via Centro (in Borgo Roma), dove i negozi costano 2000-2200 € al mq e si affittano a 12-15 € al mq annuo.

Roma

I prezzi dei negozi a Roma sono diminuiti del 3,1% per le soluzioni posizionate in “vie di passaggio” e dell’1,3% per quelle posizionate in “vie non di passaggio”. Sul mercato dei locali commerciali si registra sempre interesse per le vie più importanti della capitale, le cosiddette high street dove il mercato immobiliare dei locali commerciali non conosce difficoltà ed è sempre oggetto di interesse da parte dei più importanti retailers nazionali e internazionali.

Alcune difficoltà si riscontrano nelle strade al di fuori del centro di Roma, anche se caratterizzate da alto transito pedonale e automobilistico, si tratta di zone ad alta vocazione commerciale come San Giovanni in Laterano o la Prenestina. Il problema principale in questo momento è la distanza esistente tra la capacità di spesa dei potenziali affittuari e i canoni richiesti dai proprietari.
La ricerca di locali commerciali è alimentata da coloro che desiderano aprire attività per la vendita di sigarette elettroniche, ricevitorie e scommesse, discount oppure che vogliono avviare un’attività di ristorazione; in quest’ultimo caso si ricercano locali dotati di canna fumaria, molto difficili da trovare.
Le metrature più richieste sono quelle medio-piccole comprese da 30 a 100 mq, acquistate anche dagli investitori per essere messe a reddito dal momento che garantiscono un rendimento annuo lordo intorno al 6%-7%.
Il settore commerciale della zona di Prenestina – Casilina ha evidenziato un andamento contrastante, in quanto sulle “vie non di passaggio” si è riscontrata stabilità, mentre sulle “vie di passaggio” c’è stato un ribasso di quasi 20% sui prezzi e un aumento della stessa misura sulle locazioni. La tendenza è quella di entrare prima in affitto e solo successivamente comprare, ma spostandosi in zone più centrali e commerciali. Unitamente a ciò, la difficoltà a reperire finanziamenti e l’imposizione fiscale hanno portato una netta diminuzione delle compravendite.
Si opta per negozi di 60-70 mq, ubicati su strade principali e dotati di sottolocale, per un budget che non supera 800 € al mese (fino a 1000 € al mese su strade più commerciali). La domanda proviene da piccoli imprenditori, spesso di origine straniera: gli italiani avviano centri estetici, parrucchiere o rivendite di sigarette elettroniche (che stanno riscontrando un ottimo successo), gli egiziani prediligono attività di somministrazione, i cingalesi di generi alimentari e i cinesi (che richiedono negozi di almeno 150-200 mq) di oggettistica per la casa. Le attività che stanno incontrando difficoltà sono quelle legate all’abbigliamento e quelle situate su vie interne, che spesso chiudono e sono riconvertite in studi dentistici o medici.
Tutta la zona si è sviluppata negli anni’50-’60 ed è caratterizzata da strade strette, ma comunque commerciali. Una delle zone principali è viale Partenope, che si rivaluterà in seguito all’apertura della linea C della metropolitana romana, ma che già ora denota una forte richiesta e un discreto ricambio generazionale. Lungo questa strada le quotazioni di un negozio di 60-70 mq si attestano a 2000 € al mq, i canoni di locazioni tra 400 e 1000 € al mese. In via di Casalbertone e via dell’Acqua Bullicante (a ridosso di Largo preneste) i valori sono più alti e si attestano a 2500-3000 € al mq, per l’affitto si chiedono 700-1500 € al mese.

In zona Eur si registra un forte rallentamento sia sul mercato delle compravendite sia su quello delle locazioni. Chi cerca locali commerciali si orienta prevalentemente sulle strade di passaggio, quale viale Europa (in zona Eur) e la circonvallazione Ostiense (in zona Ostiense). Su queste vie sono presenti soprattutto negozi di abbigliamento, calzature ed in genere tutte quelle attività di vendita che caratterizzano le aree con un importante passaggio pedonale. Sulle “vie di passaggio” si riscontra comunque la presenza di negozi vuoti dal momento che spesso i proprietari chiedono fideiussioni e garanzie molto elevate che non sempre i clienti riescono a fornire. I canoni di locazione in “vie di passaggio” all’Eur si aggirano intorno a 380 € al mq annuo. Quotazioni leggermente inferiori si registrano in circonvallazione Ostiense con canoni di 360 € al mq annuo. Per quanto riguarda le “vie non di passaggio” i canoni sono scesi a 120 € al mq annuo. Ad aprire sono centri estetici, artigiani o società di servizi.

Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni e i canoni di locazione dei locali commerciali delle zone del II e IV Municipio di Roma sono in ribasso, mentre sul mercato delle compravendite si muovono in particolare investitori (spesso società immobiliari) alla ricerca di buoni rendimenti ma in questo momento sono intimoriti dall’aggravio dell’imposizione fiscale. Ci sono difficoltà di incontro tra domanda ed offerta dal momento che i proprietari chiedono prezzi troppo elevati per la disponibilità di spesa dei potenziali investitori.
Le zone di passaggio più richieste sono via Ugo Ojetti, via Conca d’Oro, viale Eritrea, corso Trieste e viale Regina Margherita. Anche viale Libia e via Somalia sono apprezzate e da quest’anno sono anche servite dalla nuova linea della metropolitana, cosa che potrebbe rendere ancora più interessante i negozi posizionati in questa zona.
Si cercano locali commerciali di 50-60 mq, con una vetrina. Si insediano soprattutto attività legate alla ristorazione (pizzeria, bar, ristoranti). In difficoltà le attività posizionate nelle “vie non di passaggio” che chiudono, infatti si contano numerosi negozi sfitti o non venduti.
Le quotazioni medie della zona sono di 4700 € al mq, ma su via Ugo Ojetti si arriva a 6500-7000 € al mq, in viale Libia, più centrale, si registrano valori medi di 7500 € al mq.

I locali commerciali posizionati nelle zone più periferiche che sorgono verso il G.R.A. registrano difficoltà anche in seguito alla nascita di numerosi centri commerciali.

Firenze

Il mercato dei locali commerciali a Firenze vede concentrarsi i principali marchi del lusso del settore della moda nelle strade più importanti del centro storico della città.
Le vie più commerciali sono piazza della Repubblica, via Calzaiuoli, via Roma, piazza Duomo, via Tornabuoni, piazza della Signoria, via della Vigna Nuova, cioè tutte quelle strade che si sviluppano intorno ai monumenti principali della città dove si concentra il flusso dei turisti e dei fiorentini. Per accedere a questo mercato occorre pagare una buonuscita che, in questo momento, può partire da 500 mila euro. I canoni di locazione oscillano da 1500 a 2500 € al mq annuo con punte anche di 3000 € al mq annuo.
A cercare negozi sono prevalentemente sviluppatori delle reti di aziende che si occupano di moda e che sono alla ricerca di locali commerciali. Ad acquistare immobili sono soprattutto società immobiliari. I prezzi superano facilmente i 10 mila € al mq.

Allontanandosi si registra la presenza di un’area molto richiesta che dalle porte più importanti di Firenze si sviluppa verso il centro (piazza Beccaria e Porta Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato, Lungarni ecc.). Si registrano numerose richieste di locali commerciali perché c’è obbligo di passaggio. I canoni di locazioni medi sono di 420 € al mq annuo. I prezzi medi per acquistare un negozio in “vie di passaggio” si aggirano intorno a 3000-3500 € al mq. Ad acquistare sono stati commercianti che erano già in affitto, che hanno consolidato la posizione ed hanno deciso per il grande passo.
I canoni di locazione al mq annuo scendono definitivamente nelle vie non di passaggio, dove in questo momento ci sono numerose difficoltà ad affittare immobili che spesso restano vuoti.
Chi cerca un locale commerciale in centro è interessato soprattutto alla location.

Napoli

Gli immobili ad uso commerciale hanno subito notevoli variazioni al ribasso, molto più marcate sui prezzi (in particolare sulle vie non di passaggio), poco meno sugli affitti. Attualmente si registra un’offerta elevata a seguito dell’aggravio dell’imposizione fiscale, in particolar modo nelle vie interne. Sono state effettuate compravendite esclusivamente per investimento e solo da parte di privati, la cui esigenza principale è una rendita soddisfacente: al Vomero si è sul 5% lordo, a Fuorigrotta e Soccavo del 7-7,5%, mentre per zone meno prestigiose si ricerca fino al 10% (per una media dell’8%). Gli imprenditori che cercano un locale commerciale si sono orientati sull’affitto, per una spesa non superiore a 800-900 € al mese, fino a 1200-1500 € per zone particolarmente appetibili; si ricercano tipologie ubicate su “vie di passaggio” per avviare attività di somministrazione (bar, pub) o di sigarette elettroniche. Si stanno affacciando nuovamente i gestori di scommesse sportive grazie al rilascio di nuove licenze. Sono in notevole difficoltà le attività di abbigliamento e calzature e, in generale, tutti gli esercizi situati su vie interne, che restano spesso vuoti e solo raramente sono riconvertiti.

Fuorigrotta è una zona molto popolare, dove però ci sono marchi importanti e di qualità, insediati quasi esclusivamente nelle due strade principali, viale di Augusto e via Leopardi. È molto rinomata la parte di viale di Augusto in cui sono presenti gli istituti di credito, dove i locali storici costano 6000-7000 € al mq, a fronte di una media 5500 € al mq. Importante il tratto di via Leopardi nei pressi della Ferrovia Cumana, che presenta quotazioni fino a 10 mila € al mq perché è una zona di notevole passaggio; la parte centrale ospita pochi marchi e il prezzo scende a 7000 € al mq, fino a toccare valori di 4000-4500 € al mq nella zona tra la tangenziale e lo Stadio San Paolo. La collina del Vomero è una delle zone più importanti, pedonali e commerciali di Napoli, dove i negozi possono costare anche un milione di euro in via Luca Giordano, in quanto è un’area storica con un notevole flusso di passaggio (per l’affitto si spendono fino a 1200-1500 € al mq annuo). Via Scarlatti è ancora più commerciale, nonostante sia leggermente meno pedonale: nei tratti più importanti i prezzi raggiungono 17 mila € al mq, in quelli meno rinomati si scende a 10 mila €, mentre per l’affitto si devono mettere in conto 1700 € al mq annuo.

La zona del rione alto del Vomero ospita negozi di prima necessità, ma sta incontrando difficoltà dal punto di vista commerciale, soprattutto a livello di transazioni (sugli affitti c’è una richiesta leggermente superiore). Le quotazioni oscillano da 2500 a 3000 € al mq, con punte di 3500 € al mq, un locale di 40 mq si affitta a 1400-1500 € al mese. Un’altra zona pedonale e commerciale si sviluppa lungo corso Garibaldi: nella parte alta ci sono piccole attività storiche, nella zona limitrofa alla ferrovia ci sono negozi di vario genere. L’ampiezza media è compresa tra 40 e 50 mq e, in base al lato in cui sono ubicate e al numero di punti luce, i canoni di affitto sono compresi tra 1500 e 1700 € al mese, mentre il valore si attesta intorno a 300 mila €.
Tra le zone che hanno evidenziato variazioni al ribasso c’è Chiaia, in fortissima sofferenza a seguito della chiusura per dissesto geologico; Soccavo ha tenuto meglio ma ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale, dove vi si affaccia solo chi è amante della zona; nonostante i prezzi siano più accessibili (5000-6000 € al mq), le transazioni commerciali sono difficili.

Palermo

I negozi hanno evidenziato valori in calo, con quotazioni in ribasso dell’8,8% sulle vie di passaggio e dell’11,1% su quelle non di passaggio; gli affitti hanno ceduto il 10,7% e il 14,3%, rispettivamente. L’offerta è molto elevata a seguito della dismissione da parte di diversi proprietari che non sono più soddisfatti dei rendimenti che possono ottenere; incidono anche i lavori di realizzazione della nuova metropolitana e del nuovo sistema tranviario, che limitano l’afflusso di clienti in alcune zone. Dall’altra parte, però, i potenziali investitori restano in attesa che la situazione si sblocchi.
Si ricercano negozi prevalentemente in affitto, la domanda proviene da piccoli imprenditori che avviano attività di tipo artigianale (parrucchieri, panifici, piccoli laboratori) e di servizi, che si orientano su soluzioni di 50-100 mq. Le tipologie più grandi (300-400 mq) sono richieste da società di impiantistica, call center e palestre. Non mancano le richieste per attività di somministrazione, concentrate in “vie di passaggio” e vicine a scuole o uffici. Sono in difficoltà gli esercizi legati alla vendita di abbigliamento e calzature a causa della pressione competitiva esercitata dai grandi centri commerciali sorti negli ultimi anni in periferia. Allo stesso modo, soffrono anche le attività posizionate su “vie non di passaggio”, pertanto è stato spesso necessario rinegoziare il canone.

Tra le zone più commerciali ci sono corso Finocchiaro Aprile e  corso Calatafimi, dove per un buon usato di 80 mq si spendono 2500 € al mq e circa 1500 € al mese per l’affitto. Valori più alti (3000 € al mq, 2000 € al mese) per la zona di via Leonardo da Vinci, dove ci sono bar, ristoranti, attività di commercio al dettaglio e uffici di società telefoniche. In centro storico, sono presenti alberghi e strutture ricettive ricavati da palazzine residenziali, attività commerciali rivolte al settore del turismo e del divertimento. Tengono abbastanza bene le zone più centrali di via Emanuele Notarbartolo e via della Libertà, insieme a quella di viale Strasburgo, dove resistono le attività in franchising, i grandi marchi e le attività di somministrazione, mentre quelle di altro genere stanno incontrando difficoltà e spesso i locali restano vuoti.

Cagliari

La domanda di negozi è sempre consistente ma, nonostante le quotazioni siano scese, vengono comunque preferite le tipologie in locazione. La maggior parte dei clienti è di origine italiana, ma non mancano immigrati che avviano attività legate alla ristorazione e all’artigianato. Sono molto apprezzate le soluzioni inferiori ai 100 mq e ubicate su “vie di passaggio”, in cui verranno avviate soprattutto attività di somministrazione e vendita al dettaglio. Sulle “vie non di passaggio” si insediano coloro che non riescono a pagare il canone sulle “vie di passaggio” oppure si procede alla conversione delle strutture commericali in uffici, questi ultimi richiesti soprattutto dagli studi professionali.

Le zone più richieste sono via Garibaldi, via Dante, via Manno, via Sonnino, via Roma, via Alghero e Corso Vittorio Emanuele II, si possono trovare negozi di metratura varia (da 30 a 150 mq). Su via Alghero e via Paoli le quotazioni soni di circa 250 € al mq annuo, sulle altre strade si scende a 180-200 € al mq annuo. Le metrature più richieste sono comprese tra 50 e 80 mq con una buona esposizione.

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