Quando è necessario modificare le tabelle millesimali e come si deve fare

In un condominio le tabelle millesimali sono essenziali per ripartire i costi, ma non per questo sono immutabili. Se contengono degli errori o sono state apportate delle significative alterazioni dell’edificio, possono essere aggiornate.

La modifica può essere effettuata attraverso una delibera assembleare, per la quale è richiesta la maggioranza qualificata (come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile), se la decisione è scaturita dalla necessità di correggere degli errori o allineare i millesimi alle nuove caratteristiche dell’edificio.

Tabelle millesimali: cosa sono e a cosa servono

Formalmente le tabelle millesimali sono dei documenti tecnici, che vengono generalmente allegati al regolamento condominiale. Servono ad esprimere il valore proporzionale di ogni singola unità immobiliare rispetto all’intero edificio, che viene convenzionalmente diviso in 1.000 parti.

Le principali funzioni delle tabelle millesimali sono le seguenti:

• ripartizione delle spese: servono a definire quanto debba pagare ogni singolo condominio per la manutenzione di scale, tetto, facciate e degli altri servizi comuni;
• voto in assemblea: attraverso il valore millesimale viene determinato il peso del voto in fase di approvazione delle delibere.

Come vengono calcolati

I millesimi vengono calcolati da un professionista – generalmente un geometra o un ingegnere – che tiene conto della superficie, del piano, delle funzionalità e, in alcuni casi dell’uso specifico (come può accadere per l’ascensore).

Per quanto riguarda le tipologie, le tabelle millesimali possono essere contrattuali – quindi accettate nel momento dell’acquisto – o assembleari.

Quando devono essere modificate

È necessario modificare le tabelle millesimali nel momento in cui siano stati effettuati dei cambiamenti strutturali dell’edificio: una sopraelevazione, un ampliamento o un frazionamento. L’operazione si rende necessaria quando viene modificato più di 1/5 del valore di un’unità immobiliare. La modifica si rende obbligatoria anche quando si dovessero scorgere degli errori originari di redazione.

Ecco i casi nei quali la modifica si rende obbligatoria:

• mutamento delle condizioni di una parte dell’edificio: una superficie o un volume aumentano o diminuiscono, perché è stato costruito un nuovo piano o il sottotetto è stato trasformato diventando abitabile;
• variazione delle unità immobiliari: un appartamento è stato frazionato in due o due unità sono state fuse in una;
• cambio di destinazione d’uso: se è stata cambiata la destinazione d’uso di un immobile e si è andati ad impattare sull’utilizzo dei servizi comuni (un’abitazione può diventare un ufficio);
• errore originario: sbagli nel calcolo dei volumi o delle superfici esistenti al momento della redazione.

Come si modificano le tabelle millesimali

A delineare il modo nel quale le tabelle millesimali devono essere modificate è l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che ha previsto possa avvenire seguendo due procedure principali a seconda della motivazione.

Per rettificare o modificare i valori millesimali, in linea generale, è necessario il consenso di tutti i condomini (quindi 1.000 millesimi): questo si rende necessario nel momento in cui si ha intenzione di cambiare i criteri di ripartizione stabiliti all’interno di un regolamento contrattuale.

La legge, però, prevede che la modifica possa essere approvata con la maggioranza degli intervenuti, che devono rappresentare almeno 500 millesimi, solo in due casi specifici:

• quando i valori attuali sono errati rispetto alla realtà oggettiva dell’edificio;
• quando sono state effettuate delle variazioni strutturali rilevanti che abbiano portato alla realizzazione di una sopraelevazione, di un incremento di superficie o un frazionamento. O anche quando sia stato cambiato il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.

Nel caso in cui l’assemblea non dovesse deliberare la variazione della tabella millesimale in presenza di errori o di variazioni strutturali, ogni singolo condomino ha diritto a chiedere la revisione giudiziale.

I costi dell’operazione devono essere suddivisi in questo modo:

• quando la modifica è determinata da un errore generale, vanno ripartiti tra tutti i condomini;
• se la modifica è stata determinata da una variazione apportata da un singolo condomino – che magari ha costruito la mansarda -, le spese sono completamente a suo carico.

Cosa succede se non ci sono le tabelle millesimali

Fortunatamente in assenza di tabelle millesimali il condominio non è completamente paralizzato: le spese devono essere ripartite proporzionalmente al valore di ciascuna proprietà (a prevederlo è l’articolo 1123 del Codice Civile), anche se, spesso, è necessario basarsi su dei criteri provvisori approvati in assemblea.

Le tabelle millesimali, in altre parole, non sono obbligatorie per legge, ma evitano liti e potenziali annullamenti delle delibere.

Ecco come procedere quando dovessero mancare:

• per la ripartizione delle spese, non si deve applicare la divisione in parti uguali, ma è necessario seguire il criterio proporzionale, come il valore della proprietà o i metri quadri;
• l’assemblea condominiale può deliberare delle ripartizioni provvisorie. Le delibere prese senza tabelle hanno valore legale, purché rispettino la proporzionalità (in caso contrario sono annullabili);
• i condomini possono accordarsi liberamente per la ripartizione, purché rispettino il criterio proporzionale di legge.
• le tabelle millesimali non sono obbligatorie per legge, a differenza del regolamento che è obbligatorio sopra i 10 condomini.

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