Che succede se si eredita un immobile abusivo, si può sanare?

L’abusivismo edilizio è un problema italiano di lunga data; sia nelle grandi città che nei piccoli comuni sono tuttora presenti immobili irregolari non ancora sanati. Di conseguenza può accadere che un figlio o un nipote riceva in eredità una casa abusiva, ad esempio perché costruita senza i permessi necessari o in maniera non conforme alle leggi urbanistiche locali.

Che succede in questi casi? Cosa rischia l’erede che accetta l’eredità e l’immobile abusivo? Dubbi frequenti che, come spiegheremo, sono disciplinati dalla legge e da numerose sentenze degli organi giurisdizionali.

In alcuni casi gli eredi sono tenuti a pagare multe salate, sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, a demolire l’immobile costruito senza permessi. Ecco come comportarsi, cosa si rischia e come regolarizzare la situazione per chi eredita una abitazione con abusi edilizi più o meno gravi.

Come funziona la successione in caso di immobile abusivo

É noto che un appartamento o una villa abusiva non possono essere venduti o donati; ogni atto di alienazione sarebbe illecito e potrebbe essere annullato.

Cosa succede, invece, in caso di eredità? Il testamento può disporre che un immobile abusivo venga assegnato ad un erede?

La risposta è chiara: nel nostro ordinamento non ci sono leggi che vietano la successione ereditaria di immobili abusivi.

Quindi un erede, ad esempio il figlio del defunto, può ricevere in eredità una casa abusiva e diventarne il legittimo proprietario. Le irregolarità, più o meno gravi che siano, si trasmettono agli eredi, a meno che questi non decidano di rinunciare all’eredità.
Tuttavia chi riceve in eredità una casa con abusi edilizi può avere alcune ripercussioni di tipo amministrativo. Mentre gli eredi che non accettano il testamento e, quindi, rinunciano all’eredità, non avranno alcuna conseguenza.

Cosa rischia l’erede di un immobile abusivo

L’ordinamento italiano riconosce la responsabilità dell’abuso edilizio soltanto a chi ha commissionato l’immobile illegale. Ciò vuol dire che gli eredi, nella maggior parte dei casi figli o nipoti, non sono perseguibili dalla legge dal punto di vista penale. Anche in questo caso si applica il principio generale secondo cui la “responsabilità penale è personale”, non si trasmette agli eredi in nessun caso e non vi saranno condanne a carico.

Questo non significa che non vi è alcun rischio: l’erede potrebbe vedersi notificare a casa un “ordine di demolizione”, cioè un atto formale con cui le autorità competenti sul territorio ordinando di ripristinare lo stato dei luoghi e demolire – a spese dell’erede – tutto ciò che è abusivo. Ciò è possibile perché l’ordine di demolizione è una sanzione di carattere amministrativo e non penale, di conseguenza si trasmette agli eredi anche se non sono responsabili dell’abuso.

Si precisa che, a differenza di altri illeciti, non esistono termini di prescrizione superati i quali gli eredi possono considerarsi “salvi” dall’ordine di demolizione del bene abusivo. La pubblica amministrazione può intervenire quando lo ritiene opportuno, anche dopo 10, 20 o 30 anni.

Sanare un immobile abusivo è possibile: ecco come

In presenza di un immobile abusivo nell’asse ereditario esistono diverse soluzioni per sanare l’abuso. La procedura da seguire e i relativi costi dipendono dalla tipologia e dalla gravità degli abusi, se si tratta di non conformità sanabili oppure no.

Gli eredi devono come prima cosa accertarsi che l’opera non violi i regolamenti urbanistici in vigore alla data di costruzione e, se differenti, alla data di richiesta della sanatoria.

Se l’immobile ha una irregolarità di poco conto, non grave, la situazione può essere risolta pagando una sanzione amministrativa (il cui importo dipende dalla tipologia di abuso). Al contrario se l’immobile è completamente abusivo, ad esempio se è edificato su un terreno pericoloso, la via della sanatoria non è percorribile. In questo caso, che è il più grave, può essere necessaria la demolizione, cioè il ripristino dello “status quo ante”.

Cosa dicono le ultime sentenze

Vi è una copiosa giurisprudenza in merito agli immobili abusivi in eredità. La posizione dei giudici è unanime: le richieste degli eredi non possono in nessun caso “superare” le irregolarità non sanate. Questo è il principio che emerge da una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 7020/2023).

Inoltre gli eredi non possono chiedere di sciogliere la comunione ereditaria e non possono, in nessun caso, vendere l’immobile abusivo. La legge italiana infatti vieta le compravendite immobiliari di immobili che non sono in regola con le norme urbanistiche. E questo significa che gli eredi dovranno sanare l’irregolarità – qualora sia possibile – se desiderano alienare il bene ricevuto.

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