Quando è possibile sospendere il contratto di locazione

Attraverso il contratto di locazione una parte si obbliga a far godere ad una controparte un bene mobile o immobile. L’accordo prevede il pagamento di un corrispettivo ed ha una durata limitata nel tempo. Il conduttore acquisisce ufficialmente il diritto di godere del bene dato in locazione. Il contratto di locazione prevede dei termini specifici che, in linea generale, non possono essere modificati.

Fatte queste premesse, nel caso in cui si dovessero venire a verificare determinate ipotesi eccezionali, è possibile sospendere il contratto di locazione.

Questo può avvenire:

• per un accordo tra le parti;
• per una sopravvenuta impossibilità di utilizzare l’immobile.

Al di fuori delle ipotesi che abbiamo appena visto, non è possibile sospendere il contratto locazione, a meno che:

• l’inquilino interrompa il versamento dell’affitto;
• il locatore abbia intenzione di procedere con lo sfratto.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come e quando sia possibile sospendere il contratto di locazione nel rispetto della normativa vigente.

Il contratto di locazione: in cosa consiste

Volendo sintetizzare al massimo, il contratto di locazione è un accordo attraverso il quale una parte si impegna nei confronti di un’altra a far godere un bene mobile o immobile. L’accordo ha una durata temporale prefissata e prevede il pagamento di un corrispettivo da parte di chi utilizza il bene. Il conduttore, in altre parole, acquisisce il diritto personale a godere del bene che gli è stato locato.

A costituire la causa del contratto è lo scambio tra il godimento di una bene – che una parte concede all’altra – e il versamento di un corrispettivo che viene versato da chi utilizza il bene al suo proprietario.

La durata

A prefissare la durata del contratto di locazione è direttamente la normativa, che ne ha imposto dei limiti minimi e massimi (come ad esempio succedere per i contratti ad uso transitorio per gli studenti universitari).

I contraenti non hanno la possibilità di modificare questa durata: farlo comporterebbe la nullità del contratto stesso. In altre parole non essendo valido il patto contrario, chi avesse intenzione di andare in tribunale per far valere i propri diritti non riuscirebbe a trovare tutela.

In casi eccezionali è permesso il recesso anticipato dalla locazione: questo può avvenire unicamente quando sussiste una giusta causa. Anche se questa opportunità opera a favore dell’inquilino e non del locatore. Il recesso può essere esercitato, quindi, solo dal conduttore, benché resti fermo l’obbligo di comunicazione nei termini previsti.

L’inquilino è tenuto a versare al proprietario dell’immobile il canone di locazione fino al momento in cui rilascia effettivamente l’immobile. Non potrà essere utilizzata la cauzione che è stata versata nel momento in cui è stato stipulato il contratto: questa verrà restituita nel momento in cui viene riconsegnato l’immobile.

Quando è possibile sospendere il contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere sospeso nel momento in cui si vengono a realizzare alcune ipotesi.

Tra queste ci sono:

• un accordo tra le parti;
• una sopravvenuta impossibilità di utilizzare l’immobile.

Oltre alle ipotesi che abbiamo appena visto non sarà possibile procedere con la sospensione del contratto.

Sempre che:

• l’inquilino interrompa unilateralmente il pagamento del canone di affitto;
• il proprietario abbia intenzione di procedere con lo sfratto.

In questo caso l’attività sospensiva risulta essere legittima perché è una conseguenza di un inadempimento dell’inquilino. A questo punto il locatore ha la facoltà di procedere con lo sfratto e alla contestuale richiesta di un decreto ingiuntivo.

Accordo tra le parti

Nella maggior parte delle occasioni la sospensione del contratto di locazione arriva a seguito di un accordo tra le parti. L’accordo di sospensione è sottoposto all’obbligo della forma scritta.

Il nuovo contratto, attraverso il quale si decide di sospendere la locazione, deve essere un documento con una data certa.

Dovrà, quindi, essere:

• una raccomandata;
• un’e-mail via Pec, posta elettronica certificata;
• la trasmissione del modello RLI.

Nel caso in cui ci fossero eventuali contestazioni, è necessario esibire gli accordi scritti tra proprietario ed inquilino. Nel caso in cui l’accordo di modifica sia stato formalizzato con un atto pubblico o scrittura privata autenticata è necessario effettuare la registrazione entro 20 giorni dalla stipula.

La sospensione del contratto deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate attraverso il Modello RLI, per prevenire eventuali contestazioni sull’infedeltà del reddito dichiarato.

Vizi dell’immobile

Altra ipotesi prevista per la sospensione del contratto di locazione è quella relativa ai vizi dell’immobile. I vizi, comunque vada, devono essere tali da escludere ogni possibile godimento del bene stesso.

Questa situazione si viene a generare nel momento in cui l’inquilino si trova costretto a lasciare l’appartamento perché è diventato inabitabile, pericoloso o insalubre. L’affittuario, in questo caso, può smettere di pagare il canone senza il rischio di un decreto ingiuntivo.

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