Le agevolazioni prima casa si possono applicare anche ai ruderi

Le agevolazioni prima casa spettano anche ai ruderi. Sono diversi gli incentivi che il sistema fiscale italiano ha previsto per facilitare l’acquisto di un immobile da adibire a prima abitazione, tra queste rientrano la riduzione dell’imposta di registro e l’Iva al 4% nel caso in cui l’acquisto dovesse essere concluso con un’azienda.

Fino ad oggi, però, alcuni dubbi riguardavano la possibilità di estendere le suddette agevolazioni anche ai “fabbricati collabenti”, ossia ai ruderi (che rientrano nella categoria catastale F/2). La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3913/2025, ha fatto chiarezza sull’argomento, introducendo un’importante svolta interpretativa a favore dei proprietari immobiliari che hanno intenzione di recuperare il patrimonio edilizio.

Quali sono le agevolazioni prima casa

I contribuenti, che acquistano un immobile da adibire a prima casa, hanno diritto ad accedere ad una serie di agevolazioni. Una delle più importanti riguarda l’imposta di registro, che viene ridotta al 2% (normalmente è al 9%). Per poter beneficiare di questa agevolazione, l’immobile oggetto dell’operazione deve soddisfare le seguenti caratteristiche:

• non deve essere di lusso, quindi non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi storici o artistici);
• l’acquirente deve avere già la residenza anagrafica o dichiarare di volerla stabilire entro 18 mesi nel Comune in cui insiste l’immobile;
• il contribuente non deve essere titolare – in modo esclusivo o con il coniuge – di eventuali diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile ubicato nello stesso Comune nel quale sta acquistando l’immobile;
• l’acquirente non deve essere proprietario di un immobile per il quale abbia già beneficiato delle agevolazioni “prima casa”. Nel caso in cui questa situazione si dovesse verificare, ha tempo due anni dal rogito per vendere l’immobile.

Cosa sono i fabbricati collabenti

I ruderi – o più correttamente i fabbricati collabenti – sono delle unità immobiliari che hanno perso le loro capacità funzionali e abitative perché versano in uno stato di grave abbandono fisico e strutturale. Vengono censiti nella categoria catastale F/2, attraverso la quale vengono identificate le “unità collabenti”.

A fornire una loro definizione ufficiale è l’articolo 3 del D.M. MEF 28 del 2 gennaio 1998, attraverso il quale sono stati definiti come degli edifici privi di autonoma capacità reddituali, perché totalmente o parzialmente inagibili.

La classificazione catastale ha una funzione semplicemente descrittiva dello stato di fatto dell’immobile, ma non ne altera la destinazione urbanistica originaria, che potrebbe anche essere abitativa.

Per gli immobili collabenti ci sono delle conseguenze da un punto di vista fiscale:

• data l’assenza di rendita catastale è prevista l’esenzione dall’Imu;
• questi edifici vengono assimilati a delle aree edificabili sempre che non vengono demoliti e recuperati dal punto di vista funzionale.

La decisione della Corte di Cassazione

Per lungo tempo l’amministrazione finanziaria ha negato la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa all’acquisto di fabbricati collabenti, essendo inidonei ad essere abitati, almeno nell’immediato.

A cambiare le regole del gioco è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza 3913 del 16 febbraio 2025, attraverso la quale i giudici hanno stabilito che il beneficio prima casa debba essere riconosciuto anche al contribuente che abbia acquistato un immobile collabente. I giudici ritengono che l’accesso all’agevolazione non è ostacolato dalla classificazione catastale F/2: ai fini del suo riconoscimento, infatti, è importante la suscettibilità dell’immobile ad essere destinato all’uso abitativo, anche se sono necessari dei radicali interventi di ristrutturazione.

Il nuovo approccio può essere definito sostanzialistico, perché valorizza le intenzioni future dell’acquirente e le potenzialità intrinseche del bene. Non ci si limita, in altre parole, ad una semplice constatazione formale dello stato attuale del bene.

Le condizioni per poter accedere alle agevolazioni prima casa

Perché sia possibile accedere alle agevolazioni prima casa per un rudere, è necessario che il fabbricato collabente abbia le seguenti condizioni:

• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare esplicitamente la propria intenzione di destinare l’immobile – una volta che sia stato completamente recuperato – a propria abitazione principale;
• i lavori di ristrutturazione e costruzione devono essere completati entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. A determinare questo termine è l’articolo 76, comma 2, del Dpr n. 131/1986, che coinvolge gli immobili non ultimati ai quali si applica l’iva.

La Cassazione ribadisce una prassi consolidata

L’ordinanza n. 3913 è l’ultima in ordine cronologico di una serie di prese di posizione simili prese dalla Corte di cassazione. Con diverse sentenze – ne sono un esempio: la n. 8748/2002, la n. 1810/2018 e la n. 5180/2022 – i giudici hanno riconosciuto l’applicabilità delle agevolazioni prima casa agli immobili in costruzione, purché la destinazione ad abitazione principale si realizzasse entro i termini previsti dalla legge.

Questo è il motivo per il quale l’estensione del beneficio anche ai ruderi è, in un certo senso, un’evoluzione di questo principio: nel momento in cui dovesse esistere una concreta progettualità che possa portare al recupero a fini abitativi del manufatto e vengono rispettati i termini previsti dalla legge, non vi è alcuna motivazione per escludere gli immobili collabenti dalle agevolazioni.

Come muoversi praticamente per ottenere l’agevolazione

Nel momento in cui l’acquirente ha intenzione di beneficiare delle agevolazioni prima casa su un immobile collabente deve rispettare alcuni precisi adempimenti:

• all’interno dell’atto di compravendita deve dichiarare la propria intenzione di destinare l’immobile ad abitazione principale, dopo che sono stati conclusi i lavori;
• l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dalla data dell’atto;
• i lavori di ristrutturazione o ricostruzione devono essere terminati entro 3 anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Entro questo periodo l’immobile deve diventare effettivamente abitabile;
• prima di effettuare l’acquisto è necessario verificare la conformità urbanistica dell’immobile – anche quando è collabente – e la fattibilità degli interventi di recupero previsti. È necessario accertarsi che i lavori siano compatibili con eventuali vincoli paesaggistici, storici o ambientali;
• tutti gli interventi devono avere i corretti titoli abilitativi, come Scia, Cila o permesso di costruire, a seconda della natura dei lavori che si devono eseguire.

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