Agevolazioni prima casa, spettano anche per gli immobili di lusso?

Quali sono le case di lusso per il Fisco, come riconoscerle e, soprattutto, quante tasse si pagano in fase di compravendita? Quando si tratta di abitazioni lussuose, ville signorili e appartamenti con affreschi e decori di pregio, i dubbi sulla tassazione sono frequenti. In particolare ci si domanda se l’acquirente che adibisce l’immobile a “prima casa” possa beneficiare di bonus e agevolazioni fiscali.

Per prima cosa è opportuno chiarire quali sono i criteri che rendono un’abitazione “di lusso” distinguendosi dalle case di tipo civile e popolare; in secondo luogo è necessario distinguere l’acquisto della prima casa da privato dall’acquisto da impresa costruttrice.

Ecco il quadro della situazione: cosa prevede la legge su abitazioni di lusso e agevolazioni prima casa e quanto si paga tra tasse e imposte.

Quali sono le case di lusso per il Fisco

Individuare un immobile di lusso non è sempre facile. I criteri elaborati dall’Agenzia delle Entrate sono molteplici, e non fanno unicamente riferimento alla categoria catastale di appartenenza.

Chi ha un immobile e vuole sapere se avrà diritto alle agevolazioni prima casa deve verificare che questo non rientri tra le case di lusso. In caso contrario non avrà diritto allo sconto sulle tasse da versare.

I criteri che individuano le case di lusso per il Fisco sono stabiliti nel d.lgs 175/2014, art. 33.
Nello specifico si considerano abitazioni di lusso – quindi escluse dalle agevolazioni prima casa – le categorie catastali seguenti:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile)
• A/8 (ville)
• A/9 (castelli e palazzi di pregio storico e artistico)

Oltre alla categoria catastale, ci sono poi alcune caratteristiche che contraddistinguono le abitazioni di lusso, le principali sono la superficie superiore a 200 mq, la presenza di piscine di almeno 80 mq, l’ubicazione in aree di pregio e i materiali utilizzati per scale e altre finiture (ad esempio marmo, granito, legno pregiato, pietra naturale).

Abitazioni di lusso prima casa: si ha diritto a bonus e agevolazioni?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono state introdotte per aiutare single e famiglie e comprare l’immobile da adibire ad abitazione principale. Tuttavia chi acquista un immobile di lusso – anche se “prima casa”- non ha diritto ai bonus in vigore e non può richiedere l’imposta di registro agevolata, l’Iva ridotta (se acquista direttamente dal costruttore), l’esenzione dall’imposta di bollo e dalle altre tasse necessarie per gli adempimenti catastali.

Invece per gli immobili non di lusso, ai quali si estende l’agevolazione prima casa, le imposte da pagare sono le seguenti:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (mentre per le abitazioni di lusso è pari al 9%)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

Se l’immobile viene acquistato direttamente dall’impresa costruttrice, quindi è un’operazione soggette a Iva, le tasse da pagare per la prima casa sono:

• l’Iva, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% (mentre per gli immobili di lusso è il 22%)
• l’imposta di registro di 200 euro
• l’imposta catastale di 200 euro
• l’imposta ipotecaria di 200 euro

Oltre alla tassazione, per gli immobili di lusso è in vigore un altro obbligo: anche se abitazione principale, il proprietario è tenuto a pagare l’Imu pari al 4 per mille. Per le abitazioni prima casa non di lusso, invece, l’Imu non è richiesta.

Quale categoria è ammessa alle agevolazioni prima casa

Sono diverse le categorie catastali ammesse alle agevolazioni prima casa. Come specifica l’Agenzia delle Entrate, il bonus prima casa spetta ai proprietari di abitazioni classificate come segue: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

A queste si aggiungono le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, ovvero magazzini e locali di deposito, C/6, le rimesse e le autorimesse e C/7, cioè le tettoie. C’è da precisare che l’agevolazione prima casa si estende alle pertinenze solo se destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, sempre che per acquistare quest’ultima il proprietario abbia fatto ricorso al bonus prima casa.

Oltre alla categoria catastale – che, come abbiamo visto, non deve essere “di lusso” – ci sono altri requisiti da soddisfare per poter ottenere le agevolazioni legate alla prima casa. In primo luogo il richiedente deve avere la residenza nello stesso comune in cui si trova l’immobile “prima casa”.

Inoltre l’acquirente non deve essere prioritario di un altro immobile per il quale ha usufruito dei benefici fiscali (anche se è stato acquistato dal coniuge).

A partire dal 1° gennaio 2016, l’agevolazione prima casa è riconosciuta per legge se l’acquirente già proprietario di abitazione “prima casa” la venda e ne acquisti un’altra entro un anno.

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