Immobile in affitto e caldaia rotta, a chi spetta la riparazione?

Caldaia rotta in un appartamento preso in affitto: a chi spetta sostenere le spese per la sua riparazione? E se è necessario cambiarla: paga l’inquilino o il proprietario?

Se si tratta di manutenzione ordinaria – come la pulizia o le piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano – gli oneri sono a carico del conduttore. Quando, invece, si tratta di manutenzione straordinaria – sostituzione della caldaia o interventi di riparazione più importanti, sempre che non siano dettati dalla negligenza dell’inquilino – sono a carico del locatore.

A disporre chi si debba prendere l’onere di effettuare questi lavori ci ha pensato direttamente il Codice Civile, che ha fornito una serie di informazioni importanti su come i diretti interessati si debbano muovere.

Manutenzione dell’immobile, gli obblighi del proprietario

Le responsabilità relative alla manutenzione di un immobile sono state delineate dal Codice Civile, attraverso il quale viene garantito il pieno godimento dell’immobile locato da parte dell’inquilino.

Nello specifico, l’articolo 1575 ha elencato quali debbano essere gli obblighi del locatore, che possiamo elencare come segue:

• l’immobile deve essere consegnato al locatore in buono stato di conservazione;
• per tutta la durata del contratto di locazione l’immobile deve essere conservato in buono stato, in modo che possa essere utilizzato secondo l’uso convenuto negli accordi;
• deve essere garantito il pacifico godimento del bene locato (a prevederlo è la sentenza n. 16918 del 25 giugno 2019 della Corte di Cassazione).

Il dovere di effettuare la manutenzione dell’immobile è sostanzialmente contenuto all’interno dell’obbligo di mantenere il bene in buono stato.

In questo ampio contesto è necessario comprendere la differenza che intercorre tra la manutenzione straordinaria e quella ordinaria. In questo caso ci vengono in soccorso gli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile, secondo i quali:

• la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino. Gli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile prevedono che le riparazioni che rientrino nella piccola manutenzione siano a carico del conduttore: in questa voce rientrano quei lavori che devono essere effettuati a seguito del deterioramento determinato dall’uso e non dalla vetustà o dal caso fortuito;
• la manutenzione straordinaria è a carico del locatore. L’articolo 1576 prevede espressamente che a carico del locatore sono poste tutte le riparazioni necessarie eccetto quelle di piccola manutenzione. Si tratta, in altre parole, degli interventi strutturali, quelli che devono essere effettuati sugli impianti e quelli che si rendono necessari per l’invecchiamento naturale del bene e dei suoi componenti.

Chi paga quando si rompe la caldaia

Quando a rompersi è la caldaia, si devono applicare i principi generali che abbiamo visto fino a questo momento. Quando la caldaia deve essere sostituita, è un intervento di manutenzione straordinaria, che deve essere a carico del proprietario dell’immobile. Questa regola vale a maggior ragione nel caso in cui l’intervento di sostituzione sia stato determinato dall’età dell’apparecchio, per un guasto improvviso non determinato da una responsabilità dell’inquilino (è, quindi, un caso fortuito), da eventuali vizi strutturali o da dei difetti di fabbricazione della stessa caldaia.

Quando è necessario effettuare una sostituzione integrale si esula dalla piccola manutenzione. Stesso discorso vale quando devono essere effettuate delle riparazioni complesse o devono essere sostituiti dei componenti importati della caldaia – stiamo pensando allo scambiatore di calore o alla scheda madre -: si esula completamente dal concetto di piccola manutenzione.

Il discorso cambia nel momento in cui l’inquilino causa il guasto a seguito di un uso improprio o negligente della caldaia. O quando non effettua la piccola manutenzione che era a suo carico. Il guasto si può venire a verificare a seguito della mancata pulizia dei fumi – che sono obbligatori per legge -: sono a carico dell’utilizzatore.

A carico degli inquilini rimangono gli interventi di manutenzione ordinaria periodica che devono essere effettuati sulla caldaia e le riparazioni che sono determinate dal normale utilizzo, che non devono coinvolgere le parti essenziali o la struttura dell’apparecchio.

Caldaia guasta? Come di deve comportare l’inquilino

Nel momento in cui la caldaia si dovesse guastare – la responsabilità del guasto non deve essere riconducibile a lui o a un intervento di piccola manutenzione – l’inquilino deve avvisare immediatamente il proprietario dell’immobile (lo stabilisce l’articolo 1577, comma 1, del Codice Civile).

La comunicazione deve essere effettuata preferibilmente per iscritto, utilizzando un mezzo atto a dar prova della ricezione:

• raccomandata con avviso di riscossione;
• posta elettronica certificata;
• un messaggio inviato con lo smartphone torna utile, ma non fornisce delle garanzie legali sulla ricezione da parte del destinatario.

Nella comunicazione è opportuno descrivere quale sia il guasto e sollecitare l’intervento da parte del locatore.

L’inquilino può provvedere in autonomia alla riparazione del guasto – chiedendo poi il rimborso della spesa sostenuta – solo e soltanto se si tratta di una riparazione urgente, ma deve avvisare immediatamente anche il conduttore.

Perché l’inquilino possa vantare il diritto al rimborso della somma spesa devono sussistere due condizioni:

• la riparazione deve essere effettivamente urgente e non può essere rimandata. Una sua eventuale omissione comprometterebbe in modo serio il godimento e la conservazione dell’immobile;
• il locatore deve essere immediatamente avvisato dell’intervento diretto, in modo che possa intervenire in prima persona o contestare l’urgenza.

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