Impermeabilizzazione lastrico ad uso esclusivo, come si suddividono i costi

I costi dei lavori effettuati sulle parti comuni di un condominio devono essere suddivisi tra i vari proprietari sulla base delle rispettive quote condominiali. Questo è un criterio di massima, per il quale sono previste delle eccezioni che riguardano alcune tipologie di interventi, come l’impermeabilizzazione di un terrazzo ad uso esclusivo.

Attraverso l’impermeabilizzazione di una superficie si punta a renderla resistente all’acqua e all’umidità, in modo che la pioggia o altri liquidi non vi penetrino, proteggendo le parti sottostanti dell’edificio. Quando questo intervento viene effettuato in un condominio, l’operazione serve ad evitare che i vari agenti atmosferici possano causare dei danni a seguito delle infiltrazioni nei piani inferiori.

In questo più ampio contesto è bene comprendere come debbano essere suddivise le spese quando le opere di impermeabilizzazione devono essere effettuate in un terrazzo ad uso esclusivo.

Cos’è un terrazzo e quando è ad uso esclusivo

Con il termine terrazzo ci si riferisce ad un superficie piana e calpestabile che è ubicata sulla parte superiore di un’unità immobile: quando si dovesse trovare sulla sommità dell’intero edificio funge da tetto al manufatto e viene denominato lastrico solare.

Il terrazzo, anche se calpestabile, è a tutti gli effetti una copertura verticale del condominio nel momento in cui è posto sulla sua cima: quando viene delimitato da una ringhiera o da dei parapetti che consentono l’affaccio viene definito “terrazza”.

Pur appartenendo, almeno da un punto di vista formale, al condominio, il terrazzo diventa ad uso esclusivo quando viene utilizzato da un solo proprietario: questo particolare diritto viene conferito direttamente dall’atto attraverso il quale l’unità immobiliare è stata acquistata.

L’esclusività dell’uso si realizza, in altre parole, quando il costruttore, nel momento in cui ha venduto le singole unità immobiliari, ha riservato ad uno degli acquirenti la possibilità di servirsi in modo esclusivo del terrazzo.

La stessa situazione si potrebbe realizzare in un momento successivo, ma solo a fronte dell’ottenimento del consenso di tutti i condomini.

Cosa prevede la giurisprudenza

Da un punto di vista strettamente giurisprudenziale, però, il diritto all’uso esclusivo non esisterebbe (vedasi, tra le altre, la sentenza n. 4886 del 16 giugno 2025 del Tribunale di Milano). Stando a questo assunto i condomini non avrebbero diritto a vantare un diritto reale atipico su un bene comune: possono sfruttarlo intensamente – molto di più degli altri proprietari – ma rimanendo all’interno dei limiti previsti dall’articolo 1102 del Codice Civile.

È possibile, però, che un terrazzo sia a tutti gli effetti proprietà di un singolo condominio, purché questa situazione sia prevista nell’atto di acquisto o l’intero condominio abbia dato il consenso.

Come devono essere suddivise le spese

Per la gestione delle spese di impermeabilizzazione di un terrazzo ad uso privato si parte da un presupposto: è equiparato ad un lastrico solare.

Per ogni tipo di lavoro, quindi, devono essere applicati i criteri stabiliti dall’articolo 1126 del Codice Civile, il quale prevede che:

• i soggetti che hanno l’uso esclusivo del bene sono tenuti a contribuire per un terzo alle spese necessarie per le riparazioni o costruzioni;
• gli altri due terzi sono carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo che utilizza il terrazzo come copertura.

Il criterio che abbiamo appena descritto deve essere utilizzato per la suddivisione di qualsiasi tipo di intervento, che deve essere effettuato su un terrazzo ad uso esclusivo.

Il terrazzo copre un solo appartamento

Casistica particolare è quella che vede il terrazzo coprire un solo appartamento: deve essere applicato il criterio stabilito dall’articolo 1125 del Codice Civile per la manutenzione di soffitti e solai.

I proprietari dei due piani devono suddividere in parti uguali le spese, ma quelle di copertura del pavimento rimangono a carico del proprietario del piano superiore e quelle dell’intonaco, della tinta e della decorazione del soffitto a quello del piano inferiore.

La ripartizione delle spese in estrema sintesi

Volendo sintetizzare i due orientamenti giurisprudenziali, quando il terrazzo è equiparabile al lastrico solare, si vengono ad applicare queste due regole:

• quando la superficie copre due o più unità immobiliari si applica il criterio di un terzo della spesa all’usuario esclusivo e due terzi agli altri condomini;
• se la superficie copre un solo vano si applica il criterio di ripartizione delle spese che il legislatore ha previsto per la manutenzione di soffitti e solai.

Il terrazzo copre solo una parte del condominio

Quando un terrazzo ad uso esclusivo è interessato da una serie di lavori di impermeabilizzazione e funge da copertura solo per una parte dei locali sottostanti, le regole da applicare variano a seconda della funzione della superficie interessata.

Le spese devono essere ripartite per un terzo a carico del proprietario e per due terzi a carico esclusivo dei proprietari che sono sottostanti al terrazzo.

Nel caso in cui dovesse esserci una parte aggettante del terrazzo ad uso esclusivo, che non svolge funzione di copertura di parti del condominio, i lavori sono a carico dell’utilizzatore.

Le spese, in altre parole, devono essere ripartite separando le superfici e attribuendo:

• alla parte che copre il condominio la disciplina prevista dall’articolo 1126 del Codice Civile;
• alla parte aggettante le norme che prevedono l’addebito dei costi esclusivamente al proprietario.

A questo criterio devono essere assoggettate tutte le opere che si rendono necessarie per impermeabilizzare il terrazzo. I costi che riguardano gli interventi sul rivestimento e sulle finiture, quando non dovessero essere strettamente connesse con la funzione di copertura, sono completamente a carico dell’utilizzatore del lastrico solare.

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia