Edificio andato in rovina: degli eventuali danni rispondono il nudo proprietario e l’usufruttuario

Nudo proprietario ed usufruttuario devono rispondere congiuntamente dei danni provocati dalla rovina di un edificio: è questo, in estrema sintesi, quanto hanno deciso i giudici della Corte di Cassazione con la sentenza n. 30701/2025, che ha ribaltato quanto deciso in appello.

La pronuncia degli Ermellini è una significativa evoluzione giurisprudenziale della responsabilità civile che sorge nella gestione del patrimonio immobiliare, che ha portato a ridefinire quali siano gli obblighi risarcitori. Spesso e volentieri si tende a ritenere che una volta costituito il diritto di usufrutto, il nudo proprietario non sia più responsabile della sorveglianza e della manutenzione del bene.

La sentenza della Corte di cassazione, però, ribalta completamente questo presupposto: la titolarità del bene – anche se è semplicemente nuda – non spoglia automaticamente delle conseguenze che derivano da gravi cedimenti strutturali.

La caduta di un balcone: scatta la richiesta dei danni

Il caso analizzato dagli Ermellini trae spunto da un grave incidente domestico, del quale è rimasto coinvolto un minore. Il figlio di una coppia di coniugi – che aveva preso in affitto un appartamento – è stato vittima di una caduta dal balcone dell’abitazione, causata dal cedimento della struttura protettiva. In altre parole si è rotta la ringhiera.

L’evento ha determinato gravi danni fisici per il minore: i genitori hanno deciso di avviare un’azione legale per ottenere un risarcimento per le lesioni che il figlio aveva subito. I ricorrenti hanno adottato una precisa strategia processuale: hanno deciso di coinvolgere tutti i possibili soggetti titolari di un qualsivoglia diritto sull’immobile.

La richiesta di danni è stata indirizzata a tre soggetti distinti:

• l’usufruttuario;
• il nudo proprietario;
• il condominio.

La necessità di coinvolgere un così alto numero di soggetti è sinonimo della complessità nell’individuare a chi dovesse essere data la responsabilità del danno scaturito dagli elementi strutturali di un edificio in regime di proprietà frazionata e sul quale insistono dei diritti reali minori.

In appello arriva l’assoluzione per il nudo proprietario

Nei primi due gradi di giudizio l’iter giudiziario ha visto degli esiti alterni, confermando quanto fosse difficile dare un orientamento interpretativo alla materia preciso e ben definito. In prima istanza il Tribunale ha escluso la legittimazione passiva del condominio: la ringhiera è un bene di proprietà esclusiva e non una parte comune. In questa sede è stata accolta la domanda risarcitoria condannando al pagamento dei danni l’usufruttuario e il nudo proprietario.

In secondo grado di giudizio lo scenario è mutato radicalmente: la Corte d’Appello ha in parte ribaltato la sentenza di primo grado. È stata, infatti, rigettata la domanda nei confronti della nuda proprietà. Questa decisione è stata presa partendo da una particolare interpretazione del concetto di custodia: la nuda proprietaria non poteva essere considerata come custode del bene, non disponendone materialmente. Per questo motivo non poteva essere chiamata a rispondere del danno.

L’interpretazione fornita dalla Corte d’Appello, almeno di fatto, ha sollevato da ogni responsabilità risarcitoria il nudo proprietario. L’intera responsabilità è in capo all’usufruttuario.

La decisione della Cassazione

A ribaltare la situazione ci ha pensato la Corte di Cassazione (con la sentenza n. 30701/2025), che accogliendo il ricorso presentato dai genitori ha contestato l’errata applicazione delle norme da parte della Corte d’Appello. Il ricorso è stato motivato dalla mancata condanna del nudo proprietario ai sensi dell’articolo 2053 del Codice Civile, attraverso il quale vengono normate esplicitamente le responsabilità in caso di rovina di un edificio.

Secondo i giudici della Suprema Corte la responsabilità del nudo proprietario coesiste con quella dell’usufruttuario: non sono due figure alternative, ma due titolari di diritti diversi sullo stesso immobile, che possono essere chiamati a rispondere dei danni congiuntamente.

Alla base di questa interpretazione ci sarebbe la natura stessa del diritto di proprietà: anche nei momenti in cui il proprietario non gode dei vantaggi di un bene perché spettano ad un terzo soggetto (come accade con l’usufrutto), non è completamente un estraneo per l’immobile.

In altre parole il suo potere di controllo o dominio è effettivamente limitato o compresso, ma non è completamente annullato.

Le responsabilità oggettive sul bene

Nella sentenza viene definita la natura della responsabilità introdotta dall’articolo 2053 del Codice Civile: siamo davanti ad una presunzione di responsabilità. Anche se sarebbe più corretto parlare di responsabilità oggettiva. È, infatti, a carico del proprietario e dell’usufruttuario per il semplice fatto che, almeno oggettivamente, l’edificio è andato in rovina, indipendentemente dalle condotte colpose determinate dall’uso quotidiano.

La disciplina sulla rovina di edificio grava sui titolari dei diritti di proprietà: ai sensi dell’articolo 2055 del Codice Civile il proprietario e l’usufruttuario sono obbligati in solido al risarcimento.

Due responsabilità diverse si incrociano: custodia e rovina

Le sentenza della Cassazione, tra l’altro, è importante per definire e delineare due responsabilità diverse: la custodia e la rovina.

La domanda risarcitoria fondata sulla responsabilità per rovina di edificio è un’alternativa rispetto a quella che si basa sulla responsabilità per danni da cose in custodia.

Custodia e rovina da edificio sono due titoli di responsabilità che:

• non sono incompatibili tra di loro;
• si basano su una serie di presupposti di fatto e di diritto differenti;
• risultano essere sottoposti a dei regimi probatori diversi;
• sono previste delle diverse cause di esenzione.

L’aver escluso (nel caso preso in eseme lo ha fatto la Corte d’Appello) la qualità di custode in capo al nudo proprietario, non doveva portare allo stesso tempo ad ignorare le responsabilità che derivano dalla proprietà della struttura che era andata in rovina.

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