Condominio: come devono essere gestite le “spese personali”

Con la locuzione “spese personali” ci si riferisce ai costi che sono stati sostenuti per colpa di un condominio. Rientrano in questa categoria le eventuali spese per un sollecito o per dei danni alle parti comuni.

Le “spese personali” quindi costituiscono delle spese che l’amministratore ha dovuto sostenere nell’interesse del condominio, ma i cui costi sono imputabili a dei comportamenti illegittimi tenuti da un singolo condomino.

In linea teorica, queste spese dovrebbero venire autorizzate direttamente dal condominio interessato. Il rimborso, comunque vada, non può venire incluso all’interno del bilancio di condominio. Deve essere richiesto a parte, in separata sede, perché non è una spesa relativa alle parti comuni.

La gestione delle “spese personali” comporta alcune criticità e devono essere gestite con la debita diligenza da parte dell’amministratore.

Vediamo come devono essere trattate correttamente.

Casi di nullità dell’assemblea

Uno dei casi nei quali l’assemblea può essere dichiarata nulla è quella che delibera l’imputazione di una spesa direttamente al condominio colpevole.

Da quanto abbiamo visto in precedenza è necessario andare a sottolineare due diversi situazioni che si possono venire a generare:

• il condomino ha la possibilità di riconoscere la spesa. In questo caso non si pongono particolari problemi: il debitore provvede a pagare l’onere che lo riguarda direttamente;
• il condomino può non riconoscere la spesa e si può rifiutare di pagarla.

Nel caso in cui si venga a delineare la seconda ipotesi, è importante sottolineare che esula dalle attribuzioni dell’assemblea il potere di imputare ad un determinato condominio una particolare spesa. Non è, infatti, ravvisabile una qualsiasi forma di autotutela dell’assemblea condominiale rispetto alla posizione di un qualsiasi creditore: all’assemblea, in questo caso, manca il potere. Il relativo vizio comporta la nullità dell’assemblea.

Danni al condominio

A questo punto è necessario domandarsi come si debba comportare l’assemblea nel caso in cui un condominio colpevole non dovesse risarcire un danno.

Come abbiamo visto in precedenza, nel caso in cui un o più condomini abbiano causato dei danni alle parti comuni, l’assemblea condominiale non ha la competenza per attribuire costi e riparazioni al soggetto ritenuto responsabile dell’evento lesivo.

Sono due le strade che si possono aprire in questo caso:

• il soggetto che ha commesso il danno accetta la richiesta di risarcimento;
• nel caso in cui il responsabile non si faccia parte diligente nel rimborso, è necessario promuovere una formale richiesta all’autorità giudiziaria, perché emetta una corrispondente decisione.

Questo è determinato dal fatto che i poteri dell’assemblea risultano essere limitati. I suoi compiti, infatti sono stati delineati dall’articolo 1123 del Codice Civile e riguardano unicamente il riparto delle spese tra tutti i condomini. L’assemblea, inoltre, ha la possibilità di deliberare un’azione nei confronti dei condomini che abbiano causato le cosiddette “spese personali”.

In altre parole l’assemblea non può attribuire direttamente ad un soggetto delle spese del quale lo stesso è ritenuto responsabile. Risulterebbe nulla, a questo punto, la delibera attraverso la quale dovesse essere impuntata un’eventuale responsabilità nei confronti di una determinata spesa e la creazione di una pretesa creditoria nei confronti di un presunto responsabile. Questa decisione rappresenterebbe un tentativo di autotutela che fuoriesce dagli effettivi poteri legali della stessa assemblea, così come decisi dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Spese richieste dal condominio nel suo interesse

Può capitare, ad esempio, che l’assemblea si ritrovi nella situazione di deliberare o ratificare delle spese condominiali fatte nell’esclusivo interesse di un condomino. Questa decisione può essere effettuata per adempiere a degli obblighi di legge o per attuare delle operazioni che servono a tutelare gli interessi dello stesso condominio.

L’assemblea, a questo punto, potrebbe considerare questi particolari costi come spese personali. Nell’elenco di queste spese ci possono rientrare quelle relative alla convocazione di eventuali assemblee straordinarie, che non sarebbero dovute a termini di legge.

Queste decisioni non sono legittime. Questo significa, in altre parole, che è nulla qualsiasi delibera, che non sia stata adottata all’unanimità, che – prendendo una decisione in deroga ai criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice civile – provveda ad imputare ad un singolo condomino, le spese conseguenti ad una qualsiasi operazione. Con questa operazione, infatti, verrebbe introdotto un ulteriore e diverso criterio di ripartizione delle spese.

Stesso discorso vale per le eventuali spese per i solleciti di pagamento – ad eccezione di un’eventuale azione di recupero crediti – non potranno essere poste a carico dei destinatari della raccomandate.

Nel caso in cui un determinato soggetto non riconosca una determinata spesa o non provveda a corrispondere il dovuto, il condominio dovrà agire in via ordinaria. Questa regola vale anche quando la spesa è stata inclusa nel rendiconto, che risulta essere giuridicamente errata.

Regolamento condominiale

Per aggirare il problema ci sarebbe la possibilità di introdurre, all’interno del regolamento condominiale, una clausola che preveda l’obbligo del pagamento delle rate entro un determinato termine. Potrebbe essere introdotta, inoltre, una sanzione a norma dell’articolo 70 delle disposizioni attuative del Codice civile, secondo la quale eventuali infrazioni al regolamento di condominio possono essere sanzionate attraverso il pagamento di un’ammenda fino a 200 euro che, in caso di recidiva, possa arrivare ad un massimo di 800 euro.

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